袁海霞：如何進一步促進房地產市場止跌回穩

第一，經濟名義增速和實際增速出現背離，截至今年二季度，我國GDP平減指數累計同比已經連續9個季度為負；

第五，生產端的強勁表現與需求端疲弱形成反差，制造業企業面臨增收不增利的困境。

這些數據背離的背后有短期的經濟問題，但更多體現出我國經濟運行的深層結構性矛盾與周期性問題相互交織。從下半年經濟走勢來看，在關稅博弈的影響逐步顯現，投資邊際放緩、地產走弱、價格持續低迷，內需偏弱、有效需求不足有所改善但尚未明顯好轉的背景下，我國經濟增長面臨的壓力將加大。對此，政策層面，一方面需進一步加大逆周期調控力度，財政與貨幣政策在下半年應繼續協同發力，以對沖經濟下行風險，特別是針對消費趨弱、房地產基本面承壓等突出問題，應及時出臺接續性措施；另一方面，必須同步推進結構性改革，通過改革釋放制度紅利，如深化要素市場改革、加快全國統一大市場建設、優化收入分配制度改革等，避免單一政策維度應對多元矛盾。值得注意的是，提振消費與擴大內需并非孤立任務，單一政策也難以獨立化解當前困境，唯有將財政、貨幣政策與結構性改革有機融合，方能形成有效、可持續的解決方案，保障下半年經濟持續平穩增長。

（二）房企流動性壓力依然較大，信用風險仍在釋放

從資金到位情況看，今年上半年房地產開發企業到位資金5.02萬億元，同比下降6.2%，降幅逐月擴大，其中占比較高的定金及預收款（29.7%）、個人按揭貸款（14.0%）同比減少7.5%、11.4%，新房銷售動能減弱仍然是拖累房企流動性的主要成因之一，此外，國內貸款（占比16.6%）同比減少1.7%，銀行放貸整體趨于謹慎。與此同時，今年上半年，房企境內債券融資規模進一步收縮，共發行2121.49億元，同比、環比降幅分別為23%和13%，凈融資延續流出態勢，且累計凈流出528.23億元，較去年同期增加225.61%，融資環境難言樂觀。其中，國央企主動縮表以應對市場調整，凈融資轉負，但民企信用債券融資渠道仍然沒有恢復，僅有3家民企發債。

（三）由于房地產是宏觀經濟運行的關鍵節點，行業下行對經濟的拖累較為深遠，仍需保持平穩著陸

盡管當前“房地產市場供求關系發生重大變化”，但行業基本面變化并不意味著其要快速下行，需要在相對平穩的狀態下向新發展模式轉型。一方面，房地產對宏觀經濟運行具有系統性影響，行業超調嚴重拖累經濟增長。房地產占居民財富的60%，相關稅收以及土地出讓收入貢獻占地方財政三本預算近40%，行業增加值占GDP的比重在10%-15%之間，同時也貢獻了大量的就業。此輪房地產超調不僅沖擊了居民的資產負債表，還通過上下游產業鏈拖累消費與投資，流動性風險與債務風險不斷發酵并向金融系統傳導，土地財政弱化也加劇了地方財政收支矛盾，嚴重拖累經濟修復。另一方面，新動能持續較快增長，但目前仍不能完全彌補房地產等傳統動能的下滑。近年來，高技術產業投資增速保持較快增長，占固定資產投資比例由2016年的7.9%上升至2024年的16.2%，其接近11%的增長目前還無法完全抵消房地產開發投資11%左右的下滑；從投入產出的角度來看，盡管高技術產業的拉動系數在提升甚至超過房地產，但其總產出的貢獻依然低于房地產。

其三，居民信心不足疊加購房觀念轉變，居民購房意愿下降。一方面，爛尾、房價下行等沖擊居民購房信心，包括“持房換房”在內的改善型需求多在徘徊猶豫；另一方面，從社會學的角度來看，年輕人購房觀念在發生快速改變，購房意愿不足。根據DT商業觀察和DT研究院發布的《2024年輕人購房意愿調查報告》，調查數據顯示，超過3成的年輕人認為房子不是必需品，一線城市這一比例超過40%，年輕人因不想背負房貸、降低生活品質或房價超出承受范圍而選擇不買房。

綜上所述，人口結構變化、居民杠桿及收入預期、代際觀念轉變三方面構成當前房地產需求收縮的核心約束。盡管官方明確“房地產市場供求關系發生重大變化”，但著眼于未來止跌回穩，仍有三個方面的需求空間。

（二）供給端庫存仍處高位，去化壓力持續較大

目前，房地產去庫存壓力仍然較大，截至2025年6月，商品房待售面積達到7.69億平方米，已經高于上一輪庫存新高（2016年2月7.39億平方米）。從收儲進展看，自 2024 年 5 月中央提出收購存量商品房用作保障性住房以來，全國已有超過60個城市表態支持“收儲”工作，相關工作已經取得階段性成效。當前貴陽、長春、保定等 10 多個城市收購商品房項目落地, 籌集保障性住房超過15萬套；廣州、佛山探索了將收購存量商品房與城中村改造相結合的途徑，部分城中村改造項目使用城中村改造專項借款收購存量商品房作為安置房；專項債收儲方面，當前用于收購存量商品房的專項債僅落地浙江、四川兩省且規模較小，專項債支持相關領域仍面臨一些難點。相對于商品房庫存高位來說，當前收儲進展仍然偏慢，主要原因在于：

四、如何進一步加大力度促進房地產止跌回穩？

鑒于需求端與供給端均存在制約因素，下一階段須按照國務院部署，以“商品房+保障房”雙軌供給體系為抓手，推動房地產市場止跌回穩。近期召開的中國城市工作會議也再次明確，住房體系應堅持“市場歸市場、保障歸保障”的原則。從短期供求關系看，一線和新一線城市有望完成“止跌回穩”目標，大部分城市仍將面臨房價下跌壓力，復蘇分化將成為新常態。針對這一結構性特點，建議采取以下措施：

鑒于成本與收益匹配難度較大，建議由中央主導商品房收儲，通過發行國債或者特別國債豐富資金來源，地方用好用足保障性住房再貸款和專項債等支持政策，以降低資本成本、提升項目盈利空間。此外，可考慮由中央和地方共同建立商品房收儲基金，基金資金一方面用于房源收儲，另一方面通過制度安排緩釋房企流動性風險。同時，通過建立合理的激勵機制提升房企和地方政府參與商品房收儲的意愿，如由中央給予地方收儲貼息、對收儲工作完成較好的地區給予適當獎勵等。

收儲房源的用途須與宏觀人口結構及城市人口流動趨勢相匹配：一方面，優先用于一線城市供給短缺的長租公寓、人才公寓，并同步降低申請門檻，以有效緩解青年群體與新市民的居住壓力；另一方面，應結合人口老齡化進程，適當向養老公寓等適老化住房產品傾斜，形成多層次、差異化的住房保障體系，推動房地產去庫存的同時托底民生。

（五）構建“人房地錢”聯動的房地產發展新模式，還需深化土地管理制度改革

當前嚴控新增的調控政策需與土地財政現實及新需求空間重新平衡。新增需求的空間分布與人口流動、人口規模和產業布局高度相關，因此土地供應應避免“一刀切”，而應由局部均衡走向整體均衡，建立動態化、差異化的供地機制。盤活存量方面，建議推動集體地入市，有效盤活存量閑置、低效、破碎化土地，推進農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價，提升城市建設用地規劃彈性，建立健全城鄉統一的建設用地市場，有效盤活存量閑置土地。