上海，錦鯉消失

曾經(jīng)被譽(yù)為全國(guó)樓市“錦鯉”的上海，也開(kāi)始步入調(diào)整期。

申度的粉絲朋友們，很抱歉，最近有一兩個(gè)月沒(méi)認(rèn)真碼字了。因?yàn)橥话l(fā)干眼癥，不得不減少案頭工作。

言歸正傳。

今天來(lái)說(shuō)一說(shuō)，作為一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)者，所感受到的上海房地產(chǎn)行業(yè)10月的真實(shí)情況。

10月剛剛過(guò)完，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用一段話(huà)來(lái)形容：8月底的新政，沒(méi)能拉回從7月開(kāi)始的市場(chǎng)頹勢(shì)，10月一路走冷。這個(gè)冷淡中，又夾雜著一些詭異的“火熱”。這樣的狀態(tài)，也蔓延到了11月。

過(guò)去2年來(lái)，專(zhuān)屬于上海房地產(chǎn)的錦鯉，好像也消失了。

聽(tīng)我詳細(xì)說(shuō)說(shuō)：

01

“詭異”的火熱

為什么用“詭異”這個(gè)詞？因?yàn)檫@熱鬧與冷清的市場(chǎng)形成了強(qiáng)烈反差。

過(guò)去的10月，我參加了幾乎是近2年來(lái)最多的企業(yè)新品發(fā)布會(huì)——華潤(rùn)的江河、綠城的潮鳴、中建東孚理想生活、保利置業(yè)江河系、建發(fā)海宸的上海燈塔等。這些發(fā)布會(huì)背后，是房企在產(chǎn)品力、服務(wù)力上的全力內(nèi)卷，試圖用“好房子”概念激活市場(chǎng)。 但市場(chǎng)的真實(shí)反饋卻配不上這份努力。

10月上海新房成交面積僅39.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，二手房成交1.61萬(wàn)套，環(huán)比下降10%，創(chuàng)下今年3月以來(lái)新低。這種“發(fā)布會(huì)熱、成交冷”的割裂，讓人感到一種深深的無(wú)力感。

02

市場(chǎng)的真相

曾經(jīng)被認(rèn)為抗跌性最強(qiáng)的上海樓市，如今也面臨全面壓力。

內(nèi)環(huán)項(xiàng)目啟用中介：核心區(qū)項(xiàng)目不再“躺贏”，甚至豪宅也開(kāi)始依賴(lài)渠道導(dǎo)流。

區(qū)域扛鼎項(xiàng)目二手房大跌：大寧金茂府等二手標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)r(jià)格大跌，突如其來(lái)的打擊讓區(qū)域推新的項(xiàng)目措手不及。

網(wǎng)紅盤(pán)認(rèn)籌率新低：部分前期熱盤(pán)認(rèn)籌率從200%+滑落至不足100%。這里不點(diǎn)名了。10月的市場(chǎng)上，哪怕是網(wǎng)紅盤(pán)認(rèn)籌率50%～60%都很正常。

03

攪局的渠道

在中介端，冷清市場(chǎng)反而成了“商機(jī)”。渠道頻繁向客戶(hù)釋放信號(hào)：“再等一等，折扣就要來(lái)了。”這種心態(tài)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀望情緒。

數(shù)據(jù)顯示，10月二手房客戶(hù)成交周期同比拉長(zhǎng)15%，而新房渠道費(fèi)率從年初的1.5%悄然漲至2.5%以上。渠道成為房企續(xù)命的“稻草”，但也透支了價(jià)格體系的穩(wěn)定性。

04

結(jié)語(yǔ)：讓房子回歸生活

“滬六條”在9月短暫激活外環(huán)外改善需求（如外環(huán)外成交占比一度達(dá)57%），但10月政策效應(yīng)快速衰減。當(dāng)前市場(chǎng)正從“政策驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)”，但供需失衡的局面仍未根本改善——二手房掛牌量高達(dá)35.5萬(wàn)套，新房庫(kù)存去化周期延長(zhǎng)至14個(gè)月。

對(duì)于真正有購(gòu)房需求的購(gòu)房者而言，當(dāng)前是挑貨的窗口期。有一句話(huà)要送給你們：不要對(duì)漲價(jià)抱有幻想，現(xiàn)階段買(mǎi)房，沖著一個(gè)需求：真正改善住房和越級(jí)生活。

抱著這樣的想法去買(mǎi)房子，一切就會(huì)簡(jiǎn)單很多。房子也就回歸了真正的居住屬性。