最后一個月，廣州盡力了

廣州賣地，上強度了。

僅僅半個月，廣州掛牌了14宗地塊，合計起拍價超154億。

要知道，截至今天，廣州賣地收入310億，新地塊掛牌量已經達到一半了。

廣州為了沖KPI也是拼了，各顯神通。

1.陽臺率25%重出江湖。橫瀝掛出了幾宗高使用率地塊，南沙好產品持續上線。

2.低密地塊主旋律。本次掛出的地塊，有5宗地塊容積率低于1.2，能做到比較激進的墅類產品。

3.核心區的海珠南泰、荔灣玻璃廠、天河金融城410等地塊悉數在列，接下來還會有琶洲地塊也會持續上架。

4.外圍區開始發力了。增城出讓新塘宅地后，掛出兩宗1.1低密墅類地塊。

南沙終于掛出了今年的第一宗宅地，而且一掛就是5宗地塊，都在橫瀝、靈山。

黃埔長洲島也開倉放糧，掛出了一宗極為少見的江景墅類地塊，容積率只有1.01。

時間緊任務重，下個月看廣州力挽狂瀾。

先來聊聊剛剛掛牌的金融城車陂南宅地。

宗地面積27366.47平，建筑面積54220平，容積率3.65，起拍價22.12億元，樓面價4.08萬/平，將于12月15日出讓。

·22億起拍價，相較去年掛牌時的37億直接砍了15億，減少了開發商的壓力。

·容積率3.65、限高130-150米。容積率比此前的6.9大幅下調，在金融城板塊僅次于保利面粉廠地塊的3.1，看齊保利天曜的3.8。

·建筑面積54220平方米，其中居住49500平方米，商業僅有3000平方米，沒有特殊配建壓力。

·土壤修復。雖然地塊指標全面調整，還是要做剩余土壤修復，錢不用自己出，但是耗費時間，換句話說會拉長開發商的開發周期。

一個是對資金周轉的考驗，一個是對市場節奏的把控，畢竟現在的市場節奏變化很快，很可能今天拿的地，下個月就是另一番景象。

在@廣州國資官方公眾號，也能看到地塊修復的相關情況。

我們在現場踩盤也碰到了相關工作人員，其透露地塊還要繼續做土壤修復，大概率會由開發商自行處理。

當然，土發也給了優惠。由于土壤修復要時間，在付款節點上，年底前付50%，剩余50%一年內繳清即可。

相比起南泰的30日付清，是做了讓步的。

·參考旁邊珠實415地塊拿地價4.7萬/平，410地塊起拍價4.08萬/平，很有誠意了。

無論是體量、配建任務、總價都要更友好。而且，很有機會能蹭上珠實配建的學校。

一句話總結地塊，金融城核心區、配套能級很高、學鐵商齊全、二線南向江景加持。

410地塊就在車陂南地鐵口，4號線+5號線，去珠城、琶洲、老黃埔、智慧城都很方便。

而且，車陂南隧道開通后，自駕去琶洲也不用繞一大圈了。

學校部分，珠實聯合體拿下的415地塊會配建一所18班小學，周邊沒有其它新小區了，大概率會統籌到這所學校。

商業的話，一個是本來就在金融城核心區，周邊都是寫字樓，底商會有保證，且兩側的007地塊和414地塊也是一個商業地標。

另一個是，距離三溪兩個站，科韻路一個站，金融城廣場、美林、山姆、宜家都近。

旁邊是廣東建工的高層，會有商業裙樓規劃。

不過，地塊的江景會有點尷尬，金融城江邊寫字樓落地速度加快，實際上被遮擋了不少，西南向望車陂南隧道和江源半島的角度，視野會更好。

旁邊的415地塊珠實聯合體在打磨產品，準備做高端產品系，參考珠城頤德公館，所以大概率要年底到明年才會面世。

最近，珠實聯合體項目出了具體規劃，我們也建模了。面積段可能有140-200左右的面積，大概率還會有250+大戶型。

板塊內大家做的產品都會更偏向大面積，區位和南向江景的加持擺在這里。其中，天曜的90平貨量很少，基本要靠搶，除此以外很少100平以下的。

目前，2025年網簽均價最低的是金融城北區的珠江天酈，約6.4萬/平。

410和415地塊的區位、配套、新規產品都比珠江天酈要好很多。

今年，金融城新推的保利天曜，均價也去到10萬+，也是賣爆了。

換句話說，金融城的好產品、好設計、好區位，大家是會買單的。

這里是珠金琶核心區，與琶洲、珠江新城很近，又有地鐵+學校+部分江景加持，配套要素集全。

而且，臨江大道金融城隧道，即珠城到金融城方向，已經開通了，珠城外溢會明顯；加上車陂南隧道，幾分鐘就到琶洲了。

對于周邊的改善群體，總價700-800萬的房子，地塊還是值得關注的。

對410地塊來說，沒必要和珠實地塊在改善定位上硬剛，或許會在總價上做出錯位優勢，通勤+區位的性價比盤。

尤其是金融城都在卷江景大平層的市場前提下，410地塊在高端定位上并沒有優勢。

例如說做一個110-160平，甚至可能會做更小、更錯位，5萬方就是300-400套房子。

當然，這塊地還是要看珠實有沒有興趣拿下來做聯合開發，平衡兩個項目的成本和規劃，畢竟學校也是415地塊配的。

除了金融城410宅地外，還掛牌了大學城旁的長洲島地塊，以及靈山島兩宗地。

長洲島地塊，宗地面積200624平，建筑面積156045平、容積率1.01，起拍總價28.44億元，樓面價1.8萬/平。

有一個大型配建任務，打造46124平方米面向社會公眾開放使用的公園綠地，以及5000方商業配建。

自身配建幼兒園，但小學情況尚不確定。

地塊江景加持，1.01容積率是廣州近期出讓過的最低容積率地塊之一，同為江景墅類地的黃沙島地塊也只配了1.1。

10分鐘大學城，20分鐘琶洲，妥妥后花園。可以依靠大學城和琶洲的客群，做低密墅類產品。

不過，體量比較大，好處是花園和商業配套可以自給自足，但對開發商的開發能力和營銷能力是個考驗。