朱辛莊絕版宅地，逃不出這個魔咒

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網

初夏的七辛南路，一片繁忙。

道路兩旁的綠化帶，土地已做好平整，工人們正將一棵棵新樹，按序就班地栽下。

順著馬路往西看，右邊的大華啟宸府主體工程，已全部竣工，只待交房；東邊的中海未來之境，則已全部封頂，正進行外立面施工。

一片嶄新的城市界面，正逐漸成型。

這里，是被稱為昌平樓市高地的朱辛莊核心區，距離地鐵朱辛莊站，約400米。

5月7日，北京市2026年第4批次供地清單出爐——豐臺兩宗，通州、大興、昌平各一宗。

與其他四宗比，位于朱辛莊的0055、0057地塊，很是特殊。

在供地清單發布的當天，這宗地便進入了預申請；次日，即被激活正式掛牌。

土拍時間，定在6月11日，起拍價9.09億元。

相比火速上架，朱辛莊地塊更引人關注的，是其中0055地塊的身份——一塊變性之地。

2023年4月至2025年7月，它的土地編號為0801-32號地，性質是工業研發用地。

在2025年8月1日，搖身一變，為R2類居住用地。

同時，有關部門甚至還把東面的0057地塊，也做了相應調整。

這一切，都是為了配合0055地塊的成功入市。

現在，答案來了。

順利掛牌的它，成了當下朱辛莊核心區的絕版宅地，但背上了旁邊0057地塊這個大包袱。

有了這個前提，將勸退不少青睞者。

不過，這已成了昌平拿地的一個慣例。

僅在朱辛莊，與0055地塊一路之隔的中海未來之境，當初就捆綁了一塊體育用地。由中海地產以12.8億元的底價拿下。

而北京國賢府、龍湖恩祥凌云頌、國賢府PARK、未來城星寰時代等等，莫不如此。

當然，與中海未來之境比，0055地塊即便背上包袱，整體的樓面價也較前者，下探不少。

它能逃出底價成交的魔咒嗎？

先天條件優秀

0055和0057地塊加一起，總用地面積約2.35萬平米，規劃地上建面5.33萬平米。

0055地塊作為宅地，占地1.27萬平米，地上建面3.18萬平，容積率2.5，限高80米。

0057地塊為多功能用地，占地1.07萬平米，地上建面2.15萬平米，容積率2.0，限高80米。

變性后的0055地塊，可謂朱辛莊當下的最佳宅地。

1、位置絕佳。它與中海未來之境、大華啟宸府，都在七辛南路的北邊，但距離朱辛莊地鐵站，只有200米。

2、0055號地的負擔更小。土拍文件中，它和大華啟宸府整體統籌，需建500平社區服務用房，但攤到自身的，只有150平米。

除此之外，再無負擔。

而大華啟宸府配建了1000平米沿街商業，以及350平米社區管理服務用房；中海未來之境配建1000平方米的沿街商業，以及1000平米養老服務驛站。

4、居住品質更高。相比大華啟宸府和中海未來之境，0055地塊的東邊是0057地塊，二者中間還有一片綠地，也是調規而言——之前，在0057地塊的北邊。

有了這些因素的加持后，僅看0055地塊的先天條件，超越了西邊兩個樓盤，堪稱完美。

背刺了誰？

在0055地塊變性之前，被稱為朱辛莊最后住宅用地的，是中海未來之境。

2025年7月，它正式開盤。沒幾天后，0055地塊即被當作宅地推出。

這種突然襲擊，讓中海地產有點受傷。以至于當時中海未來之境的銷售，面對客戶時，都要改營銷說辭。

對整個朱辛莊樓市而言，0055地塊的出現，也打破了原有格局。

今年4月，關于它的規劃方案反饋意見公示。多達287份意見中，大多都是對用地性質改變后的質疑。

如，突然新增住宅用地，會給周邊其他項目的居住品質、交通、配套等帶來壓力，更會導致周邊房價波動，等等。

外界的這些擔心，并非多余。

2023年，隨著越秀星樾、大華啟宸府、中海寰宇未來等項目的入市，朱辛莊樓市迎來了高光時刻。

但隨后，大環境驟變，到了中海未來之境開盤時，朱辛莊樓市已大不如前。

截至5月12日，它供應342套，網簽157套，均價6.09萬元/平，網簽金額10.66億元，地價覆蓋率83.28%。

另一個影響較大的項目，為朱辛莊外圍的星耀未來。

截至目前，它供應978套，網簽243套，均價5.4萬元/平米，網簽金額13.265億元，地價覆蓋率52.37%。

此外，即便是進入尾盤的越秀星樾和中海寰宇未來，也都將受到0055地塊的沖擊。

目前，它們各自仍有約100套房源，尚未正式網簽。

花落誰家

很明顯，在大環境驅使下，朱辛莊已難現往昔輝煌。

此時，0055地塊的入市，能否再次將朱辛莊樓市，拉回人們的視野呢？

在樓面起拍價上，0055地塊與中海未來之境比，便宜不少——約4000元/平。

含0057地塊的配建成本，0055地塊的起始樓面積，將來到約3.08萬元/平；而中海未來之境含配建的樓面價，約3.48萬元/平米。

現在，最大的懸念是，0055地塊會以底價成交嗎？

從它的火速掛牌來看，大概率也是一塊早已談好的“內定”地。

花姐了解到，0055地塊的激活者，是未來科學城置業。

作為昌平樓市的“地頭蛇”，未來科學城置業近些年來，除了參股幾乎所有的昌平新盤外，也在去年開始，親自下場。

處女作是今年小陽春爆火的星寰時代。

截至5月12日，它供應647套，網簽198套，成交均價5.18萬元/平米，網簽金額9.67億元，地價覆蓋率77.82%。

在星寰時代身上，首次獨立操盤的未來科學城置業，可謂旗開得勝。此次染指0055地塊，其在開發領域的野心，已充分彰顯。

不過，土拍市場是公平、公開、公正的。

此前的亦莊瀛海1040-1地塊，激活者中國金茂志在必得，但也在中建智地的持續加價下，忍痛割愛。

到了0055地塊身上，這一幕還會否重演？

以中海未來之境目前的處境，中海地產會坐視不顧嗎？

當然，土拍也是一門生意。

在中海未來之境身上，未來科學城置業也是持有股份的。