廣州暴雷舊改第三條路：破產重組

這兩年，廣州民企開發商暴雷后的城市更新項目，因為涉及保交樓，保民生。

兜底很重要，發展兼顧民生邏輯。

一般走兩條路:

1)國企兜底，比如黃埔很多項目。這個不展開了。

2)銀團的盤活。比如，白云陳田富力，興業銀行組成銀團，華發等國企代建。

3)破產重組。

這兩天，我們了解到:

南沙金洲沖尾村要盤活了，具體通過司法裁定實現債權債務固化和資產隔離，采用“預重整+信托+公益債”模式引入增量資金。

目前方案已經獲得村集體的基本同意，正在搞細則。

翻譯成人話就是：

法院主導對沖尾舊改進行破產重整程序，把爛賬理順、把項目資產單獨拎出來，國企背書，再引進新錢，爭取復工。

金洲沖尾村舊改，在2018年由升龍以12億拿下，是升龍進軍廣州第一個舊改，也是廣州第一個通過公共資源交易平臺掛網招商的舊改項目。

金洲、沖尾村其實體量不大，改造面積大約15萬平，而且地處南沙區府，萬達和市民廣場旁邊。

所以，升龍拿下后，一度進度是非常快的，僅用8個月時間實現100%簽約率。

但從2020年開始，整個舊改屢次停擺，原因有很多：村民阻撓、土地手續問題，再到升龍暴雷導致臨遷費停發。

一直到最近，傳來金洲、沖尾村舊改進入“破產重組”的消息，才算看到轉機。

幾個重點：

1）司法重整，不是宣布舊改死刑，而是給項目續命，靠法律力量去除風險

2）資產隔離，是把舊改土地、在建工程和監管資金從升龍的債務包里剝離，避免受影響

3）很大概率有政府力量進場，比如地方城投、金控給舊改投錢

你可以理解為，在保留原來舊改模式基礎上，單獨為金洲、沖尾村舊改設立的安全屋。

為了加快節奏，方案還提出了“預重整”，也就是提前和主要債權人、潛在投資人談好大致方案，等成功率比較高了，再走正式重整流程。

政府力量，其實就是最好的定心丸，地方城投投錢，解決了資金來源問題，以保交付，保回遷為首要目標。

說起來，金洲沖尾村舊改也算是舊模式中的典中典了。

開發商在市場上行時大肆擴張，中途碰上政策轉換期+市場下行期，最后暴雷+停工。

而金洲沖尾村舊改的轉機，也許正能為廣州那些爛在半路、又換不了新模式的存量舊改，開辟出第三條路。

我們前幾天說過，廣州未來3年要推進的舊改項目多達1700個，其中屬于新模式的，有多少個呢？

已經是明牌的有52個項目，也就是我們早前說的那批。

黃埔60多條村，其中有一半轉換為新模式，剩下的一半還是舊模式。

其實，新舊模式之間，并不是你想轉就能轉，全部轉也不現實。

以金洲沖尾村舊改為例，升龍前期已經投入不少成本。

早在2019年，升龍就把12.38億元復建安置資金，存入五方共管的復建安置資金監管賬戶，融資區升龍臻府也建起來了，現在放棄沉沒成本不小。

另一方面，想進入新模式得排隊，資金是有限的，像金洲沖尾村舊改又沒有黃埔南崗這種尖銳程度，自然就沒有入圍了。

事實上，金洲沖尾村也不是廣州第一例司法重整的舊改。

去年4月，在花都區專班推動下，花都田美村由廣州中院推進預重整，9月正式啟動，10月花都城投就以共益債投資人身份進場，重啟經營建設團隊，項目復工。

也就是半年時間，就完成了重啟，速度很快。

相比廣州來說，隔壁深圳的經驗會更加豐富。

2021年深圳就有相關案例，到了這兩年案例還在增加。

比如深圳益田羅湖木頭龍舊改、勤誠達龍崗項目譽府，原先是恒大的岳盟工業區舊改，都引入了深圳安居建業集團紓困保交付。

不難看出，這些走司法重整模式的舊改，都有一些共性特征：

1）原先由暴雷民企主導，債務鏈條復雜

2）位置相對核心

3）前期投入成本高

4）難以轉換為新模式

通過司法重整，剝離暴雷房企復雜的債務問題，單獨起一桌，拉上政府、法院一起背書，重啟效率還挺高。

對于陷入泥潭里的舊改，何嘗不是一種辦法呢？

從花都到南沙區，就證明司法重整這種模式正在廣州加速鋪開，雖然現在還是外圍區，但農村包圍城市也是一種戰略。

再看看廣州核心區舊改，有多少是因為類似問題一直停滯，比如說和佳兆業綁定的石溪舊改，又比如番禺沙溪舊改。

不管黑貓白貓，抓到耗子的就是好貓。