西安樓市供需格局生變，90-144㎡成降價主力？

周一上午，全國樓市數(shù)據(jù)和最新70城房價數(shù)據(jù)的出爐，確實驚呆了很多人。

一方面，新房市場整體來看稍有起色，也是激活了一部分信心；但另一方面國房景氣指數(shù)跌至近一年來最低，看到后也是讓很多人倒吸一口涼氣。

究竟是咋回事兒？從數(shù)據(jù)的表現(xiàn)來看接下來的市場發(fā)展對有需求的購房者有啥影響？一起來看看。

近兩年來最低值

國房景氣指數(shù)再跌

先來說說讓大家看到后不由倒吸一口涼氣的數(shù)據(jù)-國房景氣指數(shù)。

這里其實對比去年同期數(shù)據(jù)，曲線變化的趨勢很明顯了。

為啥會出現(xiàn)這樣的情況？在上周的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，不是已經(jīng)說到樓市已經(jīng)從“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)變?yōu)?strong>“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，為啥數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是這樣？其實稍微分析一下不難發(fā)現(xiàn)。

其一，雖然現(xiàn)階段針對購房的利好因素很多，但前期的調(diào)控還是或多或少的影響了市場，同時大環(huán)境下的“房住不炒”也讓市場不少投機(jī)者退出。

其二，調(diào)控和市場大環(huán)境下帶來的房價下行趨勢，購房者們“買漲不買跌”的心理促使其普遍選擇觀望，擔(dān)心高位購房后資產(chǎn)縮水，這又進(jìn)一步壓制需求，形成 “價格下跌→需求萎縮” 的負(fù)反饋。

而如今，在整體樓市的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變過程中，接下來也將加快構(gòu)建，“保障+市場”雙軌并行的模式會再進(jìn)一步，調(diào)整后的景氣指數(shù)也將逐步恢復(fù)，相對的數(shù)據(jù)曲線也將逐步回歸正常水平。

再來看讓人們心情“美麗”一些的數(shù)據(jù)，70城的新房價格數(shù)據(jù)稍有起色，環(huán)比持平和環(huán)比上漲城市都在增多。

其中，排名并列第一的分別是合肥和襄陽，新房價格環(huán)比漲幅0.3%，更多的是上海、重慶、揚(yáng)州這種0.1%環(huán)比漲幅的城市。從這些數(shù)據(jù)來看，樓市調(diào)整之下已經(jīng)有部分城市開始熱度恢復(fù)，而結(jié)合西安11月的推售數(shù)據(jù)來看，不難發(fā)現(xiàn)臨近年底各城市都開始想辦法激活市場信心，為來年做準(zhǔn)備。

當(dāng)然，整體上70個城市更多還是在環(huán)比下跌0.3%到0.7%之間，這樣稍微小幅度的環(huán)比變化，一方面是年中更多房企開始走量，拿出價格實惠的項目，另一方面年底促銷力度增加，以此吸引購房者。

再回到二手房市場的整體表現(xiàn)來看，依舊是全線下跌，和上月一樣。

從全國層面的二手房價格變化來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式開始明確后，去庫存是首位，同時隨著現(xiàn)階段“好房子”的落地，產(chǎn)品內(nèi)卷成為常態(tài)，再加上新盤產(chǎn)品+價格內(nèi)卷，購房需求向新房轉(zhuǎn)移，因此二手?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)出整體下降的狀態(tài)。

不過從上周的頂層會議所傳遞出的重點(diǎn)來看，今年去庫存“鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，或許也意味著接下來城市中的不少二手房將被政府收購，從而激活市場的進(jìn)一步發(fā)展。

一二手房價雙跌

90-144㎡房價降幅擴(kuò)大

目光轉(zhuǎn)回到西安的住宅市場，數(shù)據(jù)端一二手的雙下跌似乎也成為了當(dāng)下的常態(tài)，不過從整體數(shù)據(jù)曲線來看，西安的新房價格環(huán)比較上月降幅收窄。

這里，結(jié)合之前我們（公眾號：四海為家）針對前11個月成交均價的分析來看，確實有些許回溫態(tài)勢。

當(dāng)然，這樣的價格表現(xiàn)也是因為11月尤其是熱點(diǎn)板塊推出極多高性價比住宅，也有多盤搖號，去化率較高。

這樣的勢頭之下，能看到年底除了有熱盤繼續(xù)加推，還有如長安玉華、長纓賦這樣高期待值的樓盤首次放價或首開，也是吸引了諸多購房目光，此外，金茂璞逸高新、西派昱府、中鐵云岫曲江、中鐵閱筠府等項目的示范區(qū)也即將陸續(xù)呈現(xiàn)，國央房企的實景和品質(zhì)，或許也將帶動又一波全新的市場熱度。

值得注意的是，曲江兩個新盤和邦泰觀云曲江也剛剛首次公示價格，給接下來的年底和1月再添新選擇。

雖然整體均價環(huán)比已經(jīng)超過10個月下降，但就新房市場來看，小面積和大面積的價格整體相對還是比較穩(wěn)定，90-144㎡的價格環(huán)比降幅較大，而這也和市場的存量以及房企供應(yīng)量有關(guān)。

目前來看西安新房市場的供應(yīng)和成交主力都仍然在120-150㎡徘徊，供應(yīng)增多需求不變，自然就導(dǎo)致了庫存的積壓，部分房企為了能快速去化，降價銷售。

同時這部分住宅面積也是當(dāng)下市場上內(nèi)卷度較高的，所以購房者們在選擇的過程中還是要多方面關(guān)注，綜合優(yōu)勢再做考量。

不過需要注意的是，目前因為得房率和產(chǎn)品設(shè)計等諸多因素的影響，西安也有不少項目打造90㎡及以下的創(chuàng)新產(chǎn)品，同時大改善的產(chǎn)品也以更高的產(chǎn)品力優(yōu)勢吸引購房目光，因此有這兩類需求的朋友，暫時無需太過擔(dān)心，價格相對穩(wěn)定。

新房如此，二手房亦是。雖然二手房的價格降幅已經(jīng)成為常態(tài)，但結(jié)合克而瑞發(fā)布的11月西安樓市數(shù)據(jù)，能看到兩個現(xiàn)象：一二手房成交價差更小，二手房次主力成交面積開始追平新房。

這兩個現(xiàn)象需要引起注意，對很多糾結(jié)的朋友，二手房的最大優(yōu)勢就在于現(xiàn)房無需等待，此外部分價格比較堅挺的二手房還有用一些特定資源加持。

曾經(jīng)很長一段時間，大家買二手房是為了更便宜更高性價比，但就現(xiàn)階段來看，一二手新房價差1465元/㎡，而現(xiàn)階段新房的產(chǎn)品創(chuàng)新度、得房率等都相對更高，算下來新房的性價比是更高的，再加上目前很多項目也是盡力縮短等待期，因此具備較高的優(yōu)勢。

同時，結(jié)合上周會議對樓市的定調(diào)，未來住宅市場將深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)，意味著買的更容易、買的更有性價比。