中建系新面孔，開始抄底

12月16日，坐了幾次冷板凳的張郭莊6028地塊，終于賣出去了，買家既在意料之中，又在意料之外——

中建方程、中建智地組成聯(lián)合體，以底價13.54億元摘得。

中建智地是老熟人，至于中建方程，如果只關(guān)注土拍，這是張生面孔。

中建方程組建于2014年，前身是中建建筑事業(yè)部，是中建直屬的二級子公司，嚴(yán)格來說，它與八大局平級。

在業(yè)務(wù)方面，中建方程不是專業(yè)地產(chǎn)商，更多是參與城市更新、棚改拆遷與綜合開發(fā)。

為什么說在意料之中？

早前，市場就普遍猜測，這塊地最終將由中建方程兜底。

因為，張郭莊地塊的前期開發(fā)實施，以及市政交通基礎(chǔ)設(shè)施，就是由中建方程子的公司負(fù)責(zé)的。

今年7月，中建方程在延慶新城以5.6億元拿地，開發(fā)了一個項目，叫中建臻源府。

當(dāng)時，它也是延慶新城地塊的一級土地整理者。

一級土地整理者，熟知地塊情況，后續(xù)有新動向、新調(diào)整，也是第一個拿到消息的人，優(yōu)勢明顯。

中建臻源府從拿地到開盤，中間只隔了不到兩個月，9月開盤截至目前，去化率接近80%，總成交金額接近10億元，地價覆蓋率超過180%。

也就是說，不僅快速收回了拿地成本，還大有賺頭。

先例在前，中建方程兜底張郭莊，并不意外。

意外的是，這次中建方程還拉來了中建智地。

一方面，中建系地產(chǎn)平臺，幾乎不會聯(lián)手拿地，它們更多是競爭關(guān)系。

這次合作，是破天荒的。

另一方面，這幾年中建智地在北京目標(biāo)明確，開發(fā)項目，大多是建立在熱門地塊之上。

比如，前段時間才和越秀“鬧矛盾”的黃杉木店，也是北京年內(nèi)唯一一宗總價超百億元地塊，還有喊價339輪的朝陽太陽宮地塊等等。

突然轉(zhuǎn)向豐臺，讓部分人覺得摸不著頭腦。

關(guān)鍵，這塊地，確實和之前中建智地中意的那些地塊，區(qū)別太大。

城市界面一般、安置房多、形態(tài)不規(guī)則、體量偏小，后面大概率只能做初、中端剛需改善類產(chǎn)品。

位置雖然在豐臺，但屬于豐臺區(qū)的邊緣，在一些人的認(rèn)知里，要和遠(yuǎn)郊的房山坐一桌。

再加上這兩年，豐臺樓市是什么情況，大家懂的都懂。

2024年9月，張郭莊6028地塊就出現(xiàn)在了土拍名單中。

但因為捆綁了一塊商業(yè)金融用地（6029商業(yè)金融地塊），可能是被嫌棄包袱太重，結(jié)局無人問津。

2025年4月，6028地塊甩掉包袱，單獨出場，可最終還是做了冷板凳。

兩次冷場，足以證明，它并不是一塊香餑餑。

當(dāng)然，張郭莊6028地塊也不是一無是處，它最大的優(yōu)勢就是——

便宜。

底價出拍后，地塊樓面價來到了2.84萬元/平米。

對比周邊項目，2021年拿地熙悅晴翠，樓面價約4.66萬元/㎡，項目開盤最高賣到過6.6萬元/㎡，目前，網(wǎng)簽價維持在4.5萬元/㎡左右。

中海永定玖里，樓面價3.15萬元/平米，目前成交均價約4.91萬元/平米。

也就是說，賬算細(xì)一些，張郭莊6028地塊是有操作空間的。

后續(xù)，張郭莊6028地塊，可能會有“雙地鐵”概念，臨近的14號線將和1號線支線，形成雙軌。

1號線支線有一定的含金量，串聯(lián)中關(guān)村豐臺園、新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)，以及長安街沿線核心商圈 。

這兩年京西，也出過靠地鐵爆火的樓盤，像長安華曦府，千人搖號，2.5 小時內(nèi)所有房源售罄。

或許，這也帶來了一些可借鑒的地方。

總之，張郭莊6028地塊，更像是一張便宜的彩票。

對于中建智地而言，它從未在豐臺開發(fā)過項目，重點耕耘的朝陽、昌平，近年熱點地塊也比較少了，想繼續(xù)拓展在京市場，豐臺不失為一個選擇。

與中建方程合作拿地，相當(dāng)于用較低的成本，在豐臺拿到了一張入場門票。

而中建方程常年干一級土地整理的工作，消息靈通，后續(xù)豐臺有優(yōu)質(zhì)地塊資源競爭，說不定也能拉中建智地一把。

對于中建方程而言，目前其開發(fā)項目主要集中在北京遠(yuǎn)郊，在豐臺拿地干項目，是進(jìn)入主城的重要跳板。

中建方程現(xiàn)任董事長叫周宇騉，中建系老將，從中建一局分公司的一位普通工長，一路干到現(xiàn)在的位置。

在北京，他是有野心的。

今年，周宇騉剛從中海地產(chǎn)挖來一員大將——原中海地產(chǎn)北方大區(qū)高級副總經(jīng)理刁鵬。

據(jù)說，不僅是刁鵬，周宇騉直接把他那一條線上的人，都挖來了。

在中海時，刁鵬主要分管營銷工作。

來到中建方程，他被任命為房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)，與中建方程北京公司楊洪祿組成班子。楊洪祿也是中建系老人，從基層摸爬滾打，最終身居高位。在內(nèi)部會議上，楊洪祿曾直接喊話：

要做大做強(qiáng)北京市場。

如今，張郭莊6028地塊，就是重要一步。

至于這張便宜的彩票，最終是成功兌現(xiàn)野心，還是變成一張廢紙揉進(jìn)垃圾堆，也許不久后就能見分曉。