湖北
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北京通州供地手法，越來越嫻熟了。
1月10日，北京城市副中心一口氣公布了五塊地的規劃實施方案，皆在0401街區八里橋板塊。
過去的一年，八里橋板塊名氣很大，乃拜朝棠攬閱所賜，賣得很不錯。
這次，八里橋借機再出王炸。
五幅地塊的參數如下：
1、6023居住用地：占地3.03公頃，地上建筑規模7.57萬平方米，容積率2.5，建筑限高60米；
2、6034居住地塊：占地1.36公頃，地上建筑規模3.12萬平方米，容積率2.3，建筑限高80米；
3、6035居住地塊：占地1.37公頃，地上建筑規模3.15萬平方米，容積率2.3，建筑限高80米；
4、6038居住地塊：占地1.12公頃，地上建筑規模2.58萬平方米，容積率2.3，建筑限高80米；
5、6037商業用地：占地1.02公頃，地上建筑規模2.54萬平方米，容積率2.5，建筑限高80米。
它們的總占地約7.89公頃，地上建筑規模約18.96萬平方米。
一連五塊地，如此大的規模，令花姐想起了中建運河玖院。
2025年6月4日，中建玖合以74.91億元底價，摘得北京城市副中心0101組團地塊，土地出讓面積約11.28公頃，規劃建筑面積約26.19萬平方米。
最終，中建運河玖院成了2025年北京銷售套數銷冠——網簽904套，一時風頭無兩。
它就是由八塊地組成的超級社區。
雖然八里橋組團的規模，不及中建運河玖院，但土地規劃手法如同一轍。
花姐斗膽猜測，八里橋五塊地，會效法中建運河玖院，打包成一宗地進行出讓。
為什么它們會打包出讓呢？
土地變性：從多功能用地變居住用地
大多數優質地塊的規劃，是經過多輪調整的。
此次八里橋五塊地，也不例外。
最新這次的規劃，是對四個住宅和1個商業地塊，進行打包規劃。
但在2024年9月之前，只有6023地塊為住宅。這意味這，其余4地塊都變性了。
它們的原規劃為：
6034和6035為其他類多功能用地，規劃建面分別為4.9萬平米、5.62萬平；6037和6038地塊為公建混合住宅用地，規劃建面5.51萬平米和6.05萬平米。
而今，6034、6035、6038變性為居住用地，6037變性為商業用地，且建筑面積縮小了。
不過，新規劃里的6034、6035、6038地塊，也并非純居住用地，而是規劃了部分商業，分別為0.33公頃，0.09公頃，0.56公頃，共計規劃商業0.88萬平米。
如果再往前去翻查，0401街區的規劃曾調過多次，這里就不詳表。
新規劃：打造軌道微中心，應連盡連
八里橋五塊地的規劃，學習了中建運河玖院的成功經驗。
唯一不同的是，八里橋組團里，有四個塊地和地鐵22號線永順站相連。
它們的規劃特點是：
1、規劃軌道微中心。即地鐵車站及周邊地塊形成一體化開發，注重地上地下功能一體化。沿街可通過底層架空、外擺設施、廣場空間，塑造城市景觀活力。
2、交通銜接層面，地下應做好與車站地下空間的豎向等銜接。地面步行、非機動車、機動車系統應綜合考慮周邊地塊情況，確保高效連通。
3、宜預留地上、地下與周邊地塊連通的條件，鼓勵建設空中連廊，具體規模結合后續方案設置。中建運河玖院就有多個地塊兩兩相連。
4、功能兼容層面，6034、6035、6038居住地塊的地上建筑規模、綠地率等指標可結合具體方案，整體統籌。中建運河玖院也是此做法。
5、社區配套可在規劃范圍內的地塊統籌考慮，部分功能可按照“一室多用”、分時共享的原則合建。
簡而言之，八里橋組團的規劃指標打通，地塊之間可相互聯通。
五塊地打包出讓的邏輯
八里橋組團的規劃太復雜，只有打包出售才是佳選。
先來看看整體的參數：
住宅占地6.87公頃——含0.98公頃商業、純商業1.02公頃；住宅建面16.42萬平米——含0.88萬平米商業、純商業2.54萬平米。
從表面上看，四塊住宅拖一塊商業，包袱不算重，但實際上，四個住宅地塊里，只有6023地塊是完整，其余的6034、6035和6038地塊，都被商業占了一部分面積。
6035地塊的東南角商業占地0.09公頃，所受影響最小；6034地塊南面有0.33公頃為商業，占四分之一；被商業影響最大的是6038地塊，50%被商業占據了。
這三個居住地塊的商業，與6037地塊的東北角，它們的地下部分是為22號地鐵站車站而設。
這直接導致6038和6034地塊的強排很難做。
尤其是6038地塊，更是雪上加霜。它的南面是寫字樓北京通惠中心，西座13F高55米、東座17F高72米，它們將直接影響北面6038住宅的規劃。
有了如此苛刻的條件，不太可能讓住宅用地單獨出讓。
花姐點評
是誰給了八里橋組團打包出讓的底氣？
很明顯，在通州有兩個案例：
1、中建運河玖院：它于去年9月拿證，供應1390套，截至目前網簽963套，成交均價6.2萬元/平米，成交金額77.83億元，地價已收回；
2、朝棠攬閱：它于2025年6月拿證，供應898套，網簽540套，成交均價5.79萬元/平米，成交金額28.44億元，已超過土地價。
這兩個楷模，一個是多地塊組合，一個是剛需單盤，都為0401街區組團提供了示范作用。
但，市場如戰場，瞬間萬變。
它們的成功，未必會是八里橋組團的成功，關鍵還是看定價。
至于八里橋八里橋組團何時上架土拍，花姐不敢妄猜。
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