上海房價最離譜的郊區(qū)，為什么這么貴？

　　上海有一個非常離譜的板塊：

　　位于距離市中心三十多公里的位置，卻規(guī)劃了一堆針對富豪買家的大平層和別墅，總價2000-3000萬，單價超過了10萬每平。

　　更離譜的是，這么奇葩的“錯配”產(chǎn)品，竟然賣的還不錯，如今已經(jīng)接近清盤。

　　相信熟悉市場的朋友已經(jīng)猜到我今天要聊的板塊：

　　吳涇。

　　而這些項目就是位于吳涇板塊最東南部的地標區(qū)域——蘭香湖。

　　蘭香湖邊上的蘭香湖一號當年以套均總價2000萬的全大平層規(guī)劃出現(xiàn)，就已經(jīng)在上海樓市引起了不小的風波；

　　而如今單價超10w一平，看起來完全貴的離譜的蘭香湖二號，竟然也接近于清盤。

　　這個板塊，到底有什么魔力？

　　到底誰在為這個板塊買單？

　　這樣的板塊，未來能夠保值增值嗎？

　　其實對于大部分不太了解吳涇的朋友來說，吳涇是個很垃圾的板塊：

　　首先吳涇的位置并不好，在浦西主城區(qū)的最南部，和老閔行（江川路）做鄰居，到市中心黃浦至少要三十公里，多少已經(jīng)算半個“遠郊”。

　　而閔行南部的腹地，早些年一直被稱為“閔大荒”——資源太差，像農(nóng)村一般。

　　雖然這些年的建設(shè)之后，顓橋、吳涇、馬橋等區(qū)域的核心有了商業(yè)和配套；

　　但是只要稍微往板塊邊界走走都有去了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的感覺，周邊都是大車和工廠，城市界面看起來很拉胯。

　　吳涇區(qū)域至今都有那個大煙囪，看起來就和郊區(qū)的工業(yè)區(qū)一般沒什么區(qū)別。

　　而吳涇板塊本身，看起來非常的有潛力：

　　紫竹高新區(qū)+兩所高校的底子，疊加和張江同級別的大零號灣科創(chuàng)策源地的規(guī)劃定位，看起來代表著閔行下二十年崛起的希望。

　　但是從閔行發(fā)展歷史角度看，這里又貌似一直是被拋棄的一個區(qū)域：

　　90年代閔行合并原來上海縣的土地之后，其發(fā)展重心就來到了莘莊以北，先是挨著古北的金虹橋、金匯、龍柏快速城市化，七寶重鎮(zhèn)快速造城崛起、1號線帶動莘莊紛紛起飛；

　　而隨后在2010年代，閔行又因虹橋商務區(qū)轉(zhuǎn)向了西北側(cè)的大虹橋地區(qū)。

　　畢竟擁抱市區(qū)發(fā)展，是郊區(qū)崛起的秘籍。

　　閔行之前的城市開發(fā)就是一直在抱長寧和徐匯的大腿，率先崛起了近市區(qū)的板塊。

　　閔行南部區(qū)域貌似一直沒有拿到什么重磅的資源和規(guī)劃，直到最近幾年的大零號灣才算有了花頭——但是目前看起來，更像是概念大于實際。

　　這樣的閔大荒、這樣的吳涇，為何能出現(xiàn)蘭香湖一號、二號這種總價兩三千萬的異類產(chǎn)品？為何還能賣得掉？

　　說到這里，我們要聊一個非常本質(zhì)的問題：

　　房價怎么來的？

　　房價是購買力量級的直接體現(xiàn)。

　　一個區(qū)域的房價，能夠達到不屬于他的資產(chǎn)量級，核心原因一定是：

　　有更高能級的購買力在為其買單，把他價格買貴了。

　　為了防止有朋友無法看懂這個邏輯，我大概舉兩個例子：

　　1、學區(qū)房老破小為什么貴？

　　因為學區(qū)房的買家是中產(chǎn)，而不是真正300萬預算的剛需。

　　中產(chǎn)的購買力比剛需高很多，自然把學區(qū)溢價買出來了。

　　當然，當中產(chǎn)不愿意為學區(qū)付溢價的時候，這個學區(qū)溢價就消失了——

　　這也就是如今大部分學區(qū)房老破小的狀況。

　　2、環(huán)滬當年為什么能賣到2萬塊？

　　因為在上海的人去買，把他買成了上海的房價體系。

　　原來的小縣城只值4000一平，而成為上海的郊區(qū)就變成了2萬一平，也是因為購買力更強的上海購買力把他買貴了。

　　說到這里大家肯定清楚我想說什么了：

　　吳涇能出現(xiàn)蘭香湖1號、2號這種價格極貴、比肩市區(qū)的項目——

　　那意味著吳涇周圍一定要有遠超板塊本身能級的購買力，不然這種房子肯定是無人接盤的。

　　看不懂蘭香湖的房價為什么這么貴，其實就是沒有讀懂閔行。

　　閔行過去的發(fā)展模型，多少是有些兩級分化的：

　　城市發(fā)展向北，產(chǎn)業(yè)發(fā)展向南。

　　大家熟知的成熟區(qū)，都是北部靠近市區(qū)的板塊快速發(fā)展崛起的板塊；

　　而實際上閔行真正的產(chǎn)業(yè)落位區(qū)，卻是南部的眾多產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　這些園區(qū)從90年代起，不斷承載了當年從徐匯、長寧外溢出來的外企總部、工廠、研發(fā)基地，是閔行過去跨越式發(fā)展的真正發(fā)動機。

　　這些園區(qū)帶來的購買力有多強？說一些數(shù)據(jù)大家就會有個直機關(guān)的感受：

　　莘莊工業(yè)區(qū)內(nèi)資企業(yè)1600余家，外資企業(yè)近600家，其中外資功能性總部累計有22家、世界500強投資企業(yè)累計有56家，約8萬人就業(yè)。

　　閔行經(jīng)開區(qū)以大企業(yè)為主，落戶實體企業(yè)68家，外資59家，有三菱電梯、可口可樂、富士施樂、強生、米其林、西門子等超27家世界500強企業(yè)；

　　2022年，園區(qū)實體企業(yè)實現(xiàn)銷售收入675億元、企業(yè)利潤53億元、實繳稅收39億元、就業(yè)人員2.6萬人。

　　而位于吳涇的紫竹高新區(qū)是國家級園區(qū)，在上海僅次于張江，入駐企業(yè)約1000家，包含17家世界500強企業(yè)，比較典型的有中國商飛、中廣核集團、東軟軟件、微軟、英特爾、可口可樂、印孚瑟斯。

　　加上交大和華師大兩所學校，區(qū)內(nèi)百名院士、千名教授、超13萬名科技從業(yè)人員及在校學生集聚。

　　這些所謂的工業(yè)園區(qū)其實非常現(xiàn)代化，里面的企業(yè)老板、高管很多都是上海市的創(chuàng)業(yè)明星、小巨人企業(yè)創(chuàng)始人，身價斐然。

　　而南部的整體樓市市場結(jié)構(gòu)，也因為這些高收入人群形成了一個兩級分化的市場，類似于一個擁有高科技產(chǎn)業(yè)園的縣城：

　　本地居民是縣城需求：主要是買400-800萬預算買普通住宅。

　　產(chǎn)業(yè)客群是全市級別的富人，購買力遠超本地；

　　他們很多在市中心已經(jīng)有了豪宅，但是在自己公司附近，同樣需要一個不差的住所，即便不是上海一梯隊豪宅的層次，也得是頂豪的檔次。

　　這種情況下，自然閔行南部就出現(xiàn)了蘭香湖，這么一個高價的郊區(qū)異類。

　　當然，蘭香湖區(qū)域并不是閔行南部唯一一個總價幾千萬級的項目，之前就有一個：

　　位于顓橋板塊的閔行星河灣，一位千萬粉絲網(wǎng)紅的豪宅之前就位于那里，其中大戶型總價甚至高到5000萬以上。

　　而這類購買力的特點都是不太care性價比，價格不敏感、反而更加關(guān)注產(chǎn)品好：

　　比如蘭香湖二號，總價高達3000萬的大戶型都是先賣掉，而如今尾盤剩下的都是院子小的產(chǎn)品。

　　ps：當然，大家也不用懷疑我們是不是收了什么廣告費……因為我想去調(diào)研的時候，人家售樓處都提前放假了。

　　好在，我得到了我們一位買入了項目的粉絲朋友的熱情爆料：

　　有很多內(nèi)容不便展示，但是大概總結(jié)一下就是兩點：

　　1、產(chǎn)品上，絕對的頂級，全精裝交付的別墅，得房率250%，游艇入戶；

　　2、客群上，都是周邊的高管、老板去買，不乏上市公司大佬和影視明星業(yè)主。

　　總之在這種不care價格的市場，品質(zhì)好本身就是王炸，疊加了自然資源優(yōu)勢的蘭香湖區(qū)域無疑是其中的佼佼者。

　　像馬橋的別墅尚園之前甚至首開認購率150%觸發(fā)了積分，本質(zhì)上也是同樣類型的客群，選擇了那個優(yōu)秀的產(chǎn)品（三面寬疊墅）。

　　當然，如果是本地大佬，你喜歡就去買；

　　如果是外區(qū)域客戶我們并不建議買這種房子：

　　這是一個本地市場里面的收藏品邏輯，客群基礎(chǔ)是有限的。

　　因此——價格不具備普適性，且流通性未必那么好。

　　而吳涇板塊本身，其剛需市場和這種屬地的“頂豪”市場之間是存在嚴重脫節(jié)的，抓不住中產(chǎn)客群：

　　中產(chǎn)需要的是五邊形戰(zhàn)士板塊，但是吳涇顯然還差的遠。

　　板塊至今仍不算宜居，看起來仍然是郊區(qū)的工業(yè)區(qū)界面。

　　板塊內(nèi)品質(zhì)住宅的數(shù)量并不多，除了蘭香湖周圍一圈，北側(cè)的吳涇大部分還都是老公房為主，商品房社區(qū)有限，好的更少。

　　至于配套資源，和閔行北部七寶莘莊等區(qū)域有明顯差距——

　　人太少了，配套自然起不來，目前的板塊能級還是一個剛需社區(qū)的層次——可能還不如一些睡城成熟。

　　這不是通了23號線、建了一個瑞金醫(yī)院就可以彌補的差距：

　　區(qū)域的成熟，需要匹配大規(guī)模的住宅開發(fā)導入人口，這點吳涇差的太遠了。

　　畢竟吳涇的很多區(qū)域之前都是留白區(qū)，簡單來說就是農(nóng)田和城鄉(xiāng)結(jié)合部，如今追趕至少也得5-10年的周期。

　　而這個周期內(nèi)，大部分開發(fā)在23號線沿線的新房項目也最多是定位成市區(qū)外溢的剛需盤。

　　未來區(qū)域內(nèi)能否升階成為中產(chǎn)板塊：

　　一方面要看需要看大零號灣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度能否帶來足夠多的中產(chǎn)需求；

　　另一方面也許等待板塊的產(chǎn)品進化，造出一批符合中產(chǎn)需求的住宅。

　　因此如果是工作在紫竹的中產(chǎn)打工人，我們更建議買到靠近市區(qū)的莘莊或者七寶——

　　實際上目前大家的主流選擇，也是選在這些成熟地區(qū)。

　　吳涇區(qū)域內(nèi)目前唯一一個稱得上中產(chǎn)社區(qū)的就是帶學區(qū)的紫竹半島：

　　雖然這小區(qū)的價格，2025年初到現(xiàn)在跌幅很小，看似保值；

　　但是這本質(zhì)上還是同區(qū)域沒有競品，供小于求造成的“階段性稀缺”：

　　選在就近置業(yè)的中產(chǎn)，就這一個能買的項目。

　　未來，隨著吳涇的開發(fā)，周邊同類商品房變多，紫竹半島稀缺性自然會下降，保值性也會受到到影響。

　　當然，大零號灣作為上海南部的一大變量。

　　后續(xù)真的能比肩張江的話，也不是沒有機會讓吳涇成為一個和張江一樣特殊的房價高地。

　　這就可以讓蘭香湖這些貴的房子不再是空中樓閣——

　　但是這個過程恐怕不是一天兩天就能完成的。

　　2026年是上海樓市的大變革之年，十分關(guān)鍵，藏著很多選房機遇。

　　如有選房問題，建議您線上和線下都可以和我們交流下，看能否給您提供一些參考建議。