有調(diào)查有真相 上海房價真的見底了？！

進(jìn)入2026年2月，上海房地產(chǎn)行業(yè)，有兩個值得關(guān)注的現(xiàn)象：

第一個，自媒體大V齊上陣，全面?zhèn)鞑ァ吧虾鞘幸熏F(xiàn)底部”或者小陽春提前到來。市場一陣暖風(fēng)襲來。

第二個，浦東、靜安、徐匯三區(qū)國企官宣下場收購老公房。其實(shí)區(qū)政府官宣下場收購存量房不是新聞。早在2025年6月，閔行區(qū)就已經(jīng)率先官宣了（上海閔行率先試點(diǎn) 地方政府收購存量房政策五問），申度君當(dāng)時寫過稿子做過深度的分析。

但顯然，這次三區(qū)的傳播的力度要大一些。

我把以上兩個現(xiàn)象，視為上海官方（房地部門），對市場信心恢復(fù)的一系列舉動。申度君也在進(jìn)一步期待，這1-2周還會有更實(shí)質(zhì)性的政策出臺。上周，我們也寫了稿件做猜測（限購松綁不夠刺激，買房貼息真的會來嗎？）。

上海房價是否真的見底了？作為一家行業(yè)深度內(nèi)容自媒體，秉著無調(diào)查無真相的原則，申度編輯部的小伙伴在過去一周，跑了多家中介以及浦東浦西的多個房地產(chǎn)交易中心，試圖通過一線調(diào)研，還原市場真相。

先上點(diǎn)干貨結(jié)論：

1、上海老公房的價格已經(jīng)筑底！老破小從去年四季度以來，成交熱度延續(xù)至今。從公開數(shù)據(jù)來看，二手房掛牌價去年11月起已有觸底反彈趨勢。加上政府下場收購的政策利好加持（雖仍未有政策細(xì)節(jié)，主要在于信心托底）。

2、整體二手房仍是以價換量。品質(zhì)次新房價格韌性較強(qiáng)，但面臨首批“五年限售”新房陸續(xù)解禁及3.5代宅夾擊，后續(xù)房價仍然承壓。

3、觀望情緒有所緩解，但是定義小陽春或者房價見底為時尚早。

以下是申度編輯部的一線調(diào)查。

01

交易中心現(xiàn)場：

流速穩(wěn)定，“老破小”持續(xù)火熱

1月本市二手房成交22834套，創(chuàng)下近五年同期新高。這個數(shù)據(jù)對市場無疑是一個強(qiáng)心劑。而真正的市場熱度如何，最有力的證據(jù)還是各區(qū)交易中心的人流。

2月3日（周二）上午10點(diǎn)，徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心內(nèi)，辦理業(yè)務(wù)的客戶絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場智慧大屏顯示，平均排隊時長約15分鐘。現(xiàn)場秩序井然，并未大排長龍。截至當(dāng)天16點(diǎn)，當(dāng)日接待人次230組。

徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心實(shí)拍

隨后筆者轉(zhuǎn)往浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，由于臨近午間，大廳人流適中，辦完的客戶也在紛紛離開。大屏幕顯示當(dāng)天上午客流高峰集中在9至11點(diǎn)，平均等候客戶在25組左右。

盡管是工作日，兩處中心的客流量仍超出預(yù)期。

浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心（張楊路）實(shí)拍

周末，交易中心的人流一般比工作日多。2月7日（周六）下午，申度君再次來到徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心。現(xiàn)場多個窗口前坐滿了等待辦理業(yè)務(wù)的客戶，不少人特意選擇春節(jié)前夕的周末，完成過戶、辦證等手續(xù)。截至當(dāng)日15點(diǎn)45分，該交易中心已接待人次239組。人流雖沒有想象中多，但較工作日（周二）的客流又有所提升。

徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心實(shí)拍

02

中介調(diào)研：買房人撿漏“性價比”房源

二手房中介的銷售，對市場的感知也是最為明顯的。申度君跑了一些中介公司，與中介一線銷售員進(jìn)行了深度的交流。

“當(dāng)前市場熱度比往年同期略好，但遠(yuǎn)未到回暖程度”。這是來自一線最真實(shí)的聲音。高性價比房源是成交主力，尤其具備地段、學(xué)區(qū)、交通優(yōu)勢的老破小，在價格深度回調(diào)后，擁有較低的居住成本（物業(yè)、停車費(fèi)低）和較高的租售比，受剛需和投資客戶青睞，在這階段表現(xiàn)逆勢反彈。

中介小王（化名）告訴申度君，有些客戶此前在外環(huán)外有套大戶型，隨著外環(huán)外不限套數(shù)，手里有點(diǎn)閑錢，加上房貸利率走低，他們考慮在市區(qū)買一套小戶型，既能掛學(xué)區(qū)，又能出租。

雖然成交量處于高位徘徊，不過來中介掛牌的新房源并沒普遍上漲，小王表示，這幾個月成交多的房源，都是價格處于市場底部的房源，當(dāng)然，精裝修、性價比高的房源更易出手，成交結(jié)構(gòu)主要還是“以價換量”為主。

總之，還是要房價夠低，才能有利于促成交易。

03

數(shù)據(jù)：去年底掛牌價已有觸底反彈趨勢

我們再來看2個客觀的數(shù)據(jù)。

成交22834套： 網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房累計成交22834套，不僅連續(xù)三個月成交突破2.2萬套，1月二手房成交量還創(chuàng)下5年新高，同比去年1月成交的18387套，漲幅近3成。（約24.18%）

掛牌量跌破15萬套：兔博士APP數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月4日，上海二手房掛牌總量約14.4萬套，這是進(jìn)入1月份后，上海二手房掛牌量首次跌破15萬套。

掛牌量持續(xù)走低，意味著市場消化的速度正在提升，而掛牌的價格也呈現(xiàn)出觸底反彈的情況。

此外，總價300萬元以下的房源占據(jù)成交的“半壁江山”，“老破小”成交活躍，是推動這波行情的主要動力。

04

申度觀點(diǎn)：

多方信號暗示“老破小”已顯價格底部

當(dāng)前銀行大額定存利率普遍降至1%附近，加上黃金和股市波動大，部分投資者將資金轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。

政策預(yù)期也推動部分買家積極入市。增值稅新政1月1日起執(zhí)行，另有市場傳聞上海可能進(jìn)一步放開限購，部分購房者擔(dān)心房價會觸底反彈，也加劇了他們“盡快上車”的心態(tài)。

2026年，讓我們期待新政的落地，樓市或進(jìn)入一個全新的周期。