上海
告訴各位，一個好消息，房價貌似止跌了。
在我國，監測房價其實是很困難、很痛苦的，因為并沒有非常權威的數據。
國家統計局有全國 70 城房價指數，總體上可以作為參考，但是不夠精細，部分時段部分城市數據總是失真。
另外還有很多民間平臺，也會公布自己監測的房價數據，但是數據質量參差不齊。
老楊平時監測全國 50 個城市的房價數據，既參考統計局的數據，也參考其他幾個主要平臺的數據。
從大部分的數據來看，目前房價還沒有止跌，但是一個很重要的民間平臺數據，也就是貝殼網的二手房房價數據，在最近的 1 月份出現了止跌小漲。
我們來看一下，這就是貝殼網上我監測的全國 50 個城市的二手房價格走勢。
從 2024 年 1 月份的走勢來看，房價整體呈現下跌后止跌的狀態。
其中在 2024 年 9 月底，國家出臺重磅政策之后，去年的 10、11 兩個月房價出現了小反彈，但也只是曇花一現，之后又開始了持續的下跌進程。
直到今年 1 月份，50 城的平均二手房價格為 1.32 萬元 / 平米，相比 12 月的 1.31 萬元 / 平米出現微漲。
貝殼網的房價數據，很多機構都在監測，它的數值比較接近于一線市場的實際情況，因為這個網站的數據量覆蓋了很多城市，數據的可信度還是可以的。
而且我們看過去兩年的走勢，絕大部分時間段房價都是下跌的，這和其他平臺的數據基本上比較吻合；2024 年 10、11 兩個月的反彈，也與市場的一線實際情況相吻合。
聚焦于當前 1 月份的房價止跌，具體原因是什么？它是真正實現止跌了嗎？以后就不會重新下跌了嗎？
這個值得我們去探討分析一下。
我認為原因可能主要有四個：
第一，急跌后的緩沖
2025 年全年房價都是持續下跌的，連停頓的時間都沒有，因為國家也沒有出臺什么新政，整個市場情緒非常差。
而在 2026 年 1 月份，也就是春節之前，房價在持續下跌后迎來了小幅反彈。
我認為就是過去 1 年跌得太兇了，年底市場的情緒稍微緩和一點，這也是可以理解的。
第二，供求關系改善
過去的幾個月，二手房的掛牌量出現了下滑，二手房的供求關系有所改善。
下圖顯示得很清楚，2025 年大部分月份，二手房的掛牌量都是增加的，也就是市場供大于求，房價跌得比較明顯。
到了 2025 年四季度，尤其是 10、11 月份、12 月份和今年 1 月份這 3 個月，掛牌量出現下滑。
尤其是今年 1 月份環比去年 12 月份，掛牌量下滑了 1.2%，這個下滑幅度是過去幾年的最大值。
二手房的掛牌量下滑有兩個原因，一個是交易量上升，臨近年末，部分城市在 12 月份、部分城市在 1 月份二手房的交易量上升，出現了年底的翹尾行情。
第二個原因，就是性價比比較好的一些二手房房源可能被消化掉了，而新增的掛牌量又比較少，還包含有些房東不愿意以特別低的價格賣掉房源，甚至選擇撤牌了。
第三，房價已經超跌
房價有點跌不動了，這可能是房地產本身運行的內在因素發生了一些變化。
尤其是在全國很多城市房價跌幅比較大，很多城市的成交量持續萎縮的程度也比較深，很多城市的樓市看起來已經跌無可跌了。
這個情況并不是局限于高能級城市，即便是有些三線城市也出現了這樣的特征。
這里我們就舉個例子，看一下徐州的市場，尤其是徐州二手房的交易量。
2024 年 8 月份以來，徐州二手房的簽約量呈震蕩上行態勢，2024 年第四季度的交易量明顯要好過三季度，甚至是二季度，尤其是今年 1 月份，這個簽約量已經創了近幾年的新高。
像徐州這種東部的普通三線城市，其樓市已經經過了大幅的降溫，二手房交易的活躍度開始慢慢上升，這可能就是市場跌無可跌的一個信號。
尤其是今年 1 月份交易量反彈得比較明顯，價格可能暫時就有點跌不動了，甚至出現小漲，這也符合年末二手房價格暫時止跌的邏輯。
第四，外部形勢轉暖
我們知道事物的發展都是由內因和外因共同推動的，房地產市場的房價變化也是這個邏輯，上一條我們講過房地產的內因就是泡沫已經擠完了，房價想跌有點跌不動了。
這條我們分析下外因，外因是比較多元的，目前來說對樓市有利的核心因素有兩個，一個就是股市持續上漲。
按照過去的規律，股市先漲樓市后漲，股市漲和樓市漲二者之間具有同向性，但不同步，二者共同反映了整個宏觀經濟和金融的周期性變化。
所以按照我們的模型測算，股市持續走牛已經有 1 年多了，在目前這個節點，或者說是在 2026 年的某個時間節點，樓市出現某些指標的企穩，這也是符合邏輯的。
另一個因素就是政策面。
2025 年國家層面沒有出臺相關的樓市新政，但是 2025 年四季度，各個信息口徑包括一些w媒都在說，相關方面正在醞釀一些樓市大招。
我想 2026 年的政策面一定是要強于 2025 年的，還有一些地方政府也出臺了相關政策，包括北京的限購房貸進一步放松，也包含近期上海的 3 個行政區啟動了收儲二手房用作保障房的工作。
所以部分買房人可能覺得未來一段時間，樓市政策面可能會出現明顯的放松，購房的情緒面也因此有所改善。
總體而言，今年 1 月份，貝殼的房價數據表明房價出現了止跌，這個止跌不是單個城市的情況，而是 50 個城市的綜合數據，這也就意味著多數城市 1 月份的房價都比 12 月份要高一點。
但最后還有個靈魂拷問，這次房價的止跌到底是一個短期現象，還是具有持續性、實質性的止跌？
我的判斷是，這極有可能是靈光乍現的暫時性表象，我判斷全國整體房價，包括全國大部分城市的房價，還沒有真正到達見底并開始啟動上漲的時間節點。
但不管怎么樣，房地產這個重病號躺在床上已經 1 年多了，突然在這個時候抬起了頭，四處看了看，甚至把上半身立起來了。
雖然它走出重癥室還有段時間，但至少說明病情有所好轉了，所以這依然是一個好的信號。
春節后的3月樓市小陽春，是觀察房價的關鍵時點，各位屆時可密切關注一下。
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