2026年樓市回暖真相！不是有錢了，而是“怕買不到”

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

經(jīng)歷了一個月的觀望，2026年的1月，市場看到了一些希望，各大城市的成交數(shù)據(jù)可以直接反映市場真實狀況，一二線城市正在進(jìn)入回暖狀態(tài)。

2026年1月份，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢，市場信心有所修復(fù)。其中，二手房市場有積極表現(xiàn)。

在成交量方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月份全國重點13城市二手房成交面積約810萬平方米，環(huán)比上升16%，同比增長33%。

在價格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份全國100個城市二手住宅平均價格為12905元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個百分點。

進(jìn)入2026年，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號，年初已有多項具體措施落地，從需求端與融資端協(xié)同發(fā)力，提振市場信心。

整體來看，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時間”為目標(biāo)的新階段。

一二線線城市率先領(lǐng)跑

整整2026年1月，四大一線城市都迎接市場觸底消息，也是從去年開始到今年年初，四大一線城市呈現(xiàn)的最好狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，1 月上半月：

北京新房成交 1823 套，環(huán)比上漲 37.2%，二手房成交 4321 套，環(huán)比漲幅達(dá) 58.6%；

上海新房成交 2135 套，環(huán)比上漲 41.5%，二手房成交 5678 套，環(huán)比上漲 62.3%；

深圳新房成交 987 套，環(huán)比上漲 32.1%，二手房成交 1986 套，環(huán)比上漲 49.8%；

廣州新房成交 1562 套，環(huán)比上漲 28.9%，二手房成交 3120 套，環(huán)比上漲 51.2%。

1月北京網(wǎng)簽量超1.5萬套，連續(xù)三個月維持在1.4萬套以上；上海連續(xù)三個月成交突破2.2萬套；深圳網(wǎng)簽6802套，環(huán)比增長2.9%、同比增長45.5%，創(chuàng)下近10個月新高；

廣州網(wǎng)簽8881套，市場活躍度與抗壓能力同步提升。一線城市牽頭回暖背后，是房地產(chǎn)再次定調(diào)金融屬性的一個開始。

為什么政策一密集出臺，北上深的二手房成交量就率先回暖？

不是大家突然有錢了，而是“穩(wěn)信號”給了剛需族一絲底氣——他們怕再不出手，后續(xù)政策收緊、房價反彈；

2月3日，中國人民銀行公布2026年1月中央銀行各項工具流動性投放情況。數(shù)據(jù)顯示，1月中期借貸便利(MLF)凈投放7000億元，抵押補充貸款(PSL)凈投放1744億元，其他結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具凈投放641億元。

公開市場操作方面，國債買賣凈投放1000億元，7天期逆回購凈投放1678億元，其他期限逆回購凈投放1000億元。

金融機構(gòu)重新活躍的同時，早期“三條紅線”這場地產(chǎn)浩劫大戲也終于有了結(jié)局，流動性注入仍是短期內(nèi)推動行業(yè)修復(fù)的核心動力，老百姓看到了行業(yè)真正的希望。

這幾波連續(xù)動作，實打?qū)嵉脑诖碳な袌鲆痪€需求者的情緒變動，往年開發(fā)商大談改善與純剛需，大家觀望情緒仍然還是主導(dǎo)。

這次上頭直接把金融屬性再次貫穿行業(yè)核心價值，加上利率再次下降，購買者的真實需求被再次無限制激活，成交數(shù)據(jù)是市場政策的真實反饋。

2025 年底至 2026 年初，樓市調(diào)控政策密集落地，尤其是換房退稅延續(xù)、利率優(yōu)化等政策，直接降低了購房者交易成本與資金壓力。

以北京改善家庭為例，一套 800 萬的二手房換購，全額退稅可達(dá) 16 萬元，疊加存量房貸利率降至 3.7%，月供壓力較 2025 年初減少近 2000 元。

實打?qū)嵉膶嵒莶攀怯埠耍还苁莿傂柽€是改善，特別是對于一二線城市來說，從來不差購買力與購買需求，市場需要的是整體行業(yè)的信心。

“去庫存”迎來終局之戰(zhàn)

時間到了2026年，樓市去庫存迎來終局之戰(zhàn)，各大城市都拿出來終極標(biāo)榜，“以舊換新”已經(jīng)成為現(xiàn)實，未來買房跟買其他消費類產(chǎn)品體驗會非常相似。

就在剛剛，蘇州樓市傳來最新消息，蘇州太倉發(fā)布樓市去庫存4.0版本，率先領(lǐng)跑全國，打響二三線城市復(fù)蘇第一槍。

先看太倉新政核心，5大亮點，簡單好懂：

范圍放寬：市域內(nèi)4層以上普通住宅，都能申請置換；比例提高：144㎡以上大戶型，置換比例從50%提至80%；

品類拓寬：多套舊房可換一套新房，車位、車庫也能算；教育保障：賣房后2年內(nèi)，保留原房產(chǎn)學(xué)區(qū)資格；

流程簡化：二手房帶押過戶，不用先還貸。目前，蘇州除了太倉，昆山、相城也有以舊換新政策，支持置換，去庫存。

截至今年1月底，太倉市通過“以舊換新”政策已累計成交新房495套、面積6.56萬平方米；

同時成功置換存量房581套、面積6.41萬平方米，新房舊房總成交逾千套。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在已成交的495套新房中，“桃園新著”“熙華合源云庭”和“鼎盛華庭”三個項目最受青睞，成交量分別達(dá)到90套、84套和70套，合計占新房總成交量的約49%，成為這一政策的最大受益者。

除去蘇州太倉，近期全國多地國企，也已經(jīng)下場掃房，綜合來看，華東區(qū)域多個城市已經(jīng)開啟了聯(lián)合行動，用實際行動支持樓市進(jìn)入新的市場格局。

簡單說，政府要把符合條件的二手房收過來，統(tǒng)一改造為保障性租賃住房，不再作為商品房出售。

主要服務(wù)對象是新市民、青年、大學(xué)畢業(yè)生和各類人才。運作上由區(qū)屬國企擔(dān)任專業(yè)房東，銀行負(fù)責(zé)融資，政府負(fù)責(zé)規(guī)則制定與風(fēng)控。

三個區(qū)都給出了大致的篩選方向：小戶型、建成年代較早、總價不高、產(chǎn)權(quán)清晰、位置好、租售比合理的房源優(yōu)先。

很多想改善住房條件的家庭，手里攥著一套“老破小”，想賣掉換個新的，但二手房市場交易周期長，掛牌大半年都未必能賣出去，資金遲遲無法回籠，買新房的計劃自然也就擱淺了。

現(xiàn)在政府出手了，它扮演了一個最爽快的“終極買家”。

政府收購后不會大幅改變總體需求結(jié)構(gòu)，但會提升供給的質(zhì)量與可租性，同時釋放出一部分真實的置換需求。

這一波動作會釋放真實剛需與改善需求，再次會刺激到一手市場，形成了上頭兜底存量，刺激增量的市場改善閉環(huán)。

這不僅解決了人才的燃眉之急，更是城市留住人才、增強競爭力的一個高明之舉。

上海政府這波操作確實會給很多其他一二線城市帶來一些新的思考，特別是深圳市場，太需要這種政策，大批高素質(zhì)人才住房問題確實需要第一時間解決。

展望2026年

行業(yè)整體格局來看，未來一二線與三四線的差距將進(jìn)一步拉大。

有產(chǎn)業(yè)、有人口、有購買力、且能創(chuàng)新執(zhí)行“政府深度參與”模式的核心城市，將率先筑底復(fù)蘇。

商品房市場會逐步分化，特別是一手市場來看，市場聚焦改善、高端需求仍然持續(xù)增長，但是這部分市場很明顯已經(jīng)被頭部房企強勢占領(lǐng)。

這預(yù)示著中國房地產(chǎn)市場正在告別單一模式，進(jìn)入一個“政府深度調(diào)控、市場高度分化、企業(yè)能力制勝”的新時代。

2026年初的回暖，或許正是這一新時代序曲的第一個音符。

今天就聊到這里，對于2026年行業(yè)趨勢有想分享的朋友，也可以留言討論。