沒有好房子的海淀買改善依然是首選

我先來給大家講一組數據，如果按我的‘合并’統計法，2025年銷售商品新房銷售金額排名前十的有四個是海淀。

這個合并指的是分開拿的地，但是位置在一起、案名也基本沒改，比如昌平的國賢府、朝陽的璞園等，這些個項目的銷售額統計我都是合并計算的。

為什么要強調合并計算？因為如果我把這哥幾個一二期這類型的拆開統計銷售額，海淀銷售金額能排進2025年年度前十的還要多一個，變成5個，十占其五。

這五個排前十的，2025年上半年甚至沒過完就已經能排年度前十的，功德寺雙杰和樾玉鳴、和樾望雲以及永豐南頤海澐頌。

后邊就是下半年入市的朱房雙子座臻澐與海晏。

這五個盤，我簡單給大家盤一盤：

和樾望雲與和樾玉鳴，哥倆占比多的主力戶型都是約140平米與170平米的房子，總價1500萬上下；

頤海澐頌主力戶型120平米上下，總價1100萬上下；

海晏與臻澐主力戶型是180來平米的戶型，總價2000萬以上。

主力戶型哪怕是相對價格稍低的頤海澐頌，也是8位數起步。說白了，都是純改善項目。

而另一個牛掰的是，去看總價段類似的豐臺、朝陽大改善，都有一個標簽叫好房子。海淀這哥幾個誰敢說自己是好房子？

前十占五席，都沒好房子。您說海淀牛不牛？

但這篇文章又不是夸夸文，總要說點不一樣的。

我先反問大家一個我問過無數次的問題，假如后續的海淀給好房子了呢？

放下假如好房子這個問題不談，我們返回來再去看排名前幾的項目干了什么共同的事兒。

第一，好的會所。哥幾個在會所這個層級上都是玩命卷的。去年上半年銷售的當時還有點價格倒掛的功德寺哥倆，不是該有泳池有泳池、該出水系出水系么？更別提后邊的朱房哥倆了，那大門、那園林景觀、那會所…那是之前海區豪宅有的么？

第二，立面。哥幾個有一個算一個，有人告訴你，我的立面以涂料為主么？那不是起步鋁板基本都石材么？

第三，戶型。這些項目有沒有誰有兩面寬的戶型？那是肯定有的。多么？并不多的。并且沒有一個項目敢于在邊角位置給您搞東西向。

海淀，除了沒給好房子的使用率，其他層面甚至超脫于好房子。

因為不這么干，賣不了房，時代不一樣了。

所以其實我想說的，沒必要妖魔化海淀樓市，真要是閉著眼睛買房的年待，開發企業用得著除了卷不了的好房子使用率，其他都卷到上限么？

既然海淀祂很苦，但是祂不說。沒關系我替祂說，就是市場沒那么好了，所以要卷一卷了。

然而，你大哥依然還是你大哥。沒卷使用率的海淀，2025年新盤銷售額前十占其五。所以我說，買改善除非您的交圈就沒有海淀，要不然看看沒毛病。

至于海淀2026年的土地供應，抱歉本文沒法說。一方面我之前一篇文章莫名消失了，一方面眾說紛紜。

尤其是說西北旺那個地塊的，我在群里分享過我的看法，簡單講就倆字不太看好。

關于這方面的事兒，可以找小秘書進群討論，備注所在大區進我們的區域群互通有無~