從馬場天價地王、匯悅臺暴跌，看廣州樓市背后的真相

開年第一周，廣州樓市同時甩出兩組極具沖擊力的信號：

一邊是珠江新城馬場地塊，歷經(jīng)243輪、近9小時鏖戰(zhàn)，最終以236億成交，住宅樓面價突破8.5萬/㎡，刷新廣州單價地王紀(jì)錄；

另一邊是頂豪標(biāo)桿匯悅臺法拍房，以15.8萬/㎡成交，創(chuàng)下小區(qū)階段性低價。

看似一熱一冷，一天一地，不少人直接解讀為：市場徹底撕裂、多空分歧到極致。

但真正看懂的人都明白：

這兩件事非但不矛盾，反而指向同一個趨勢——上頭搶地、下頭搶房。資金，正在搶占廣州最核心的資產(chǎn)。

有人說，馬場地王本就是一場有預(yù)謀、有節(jié)奏的回暖大戲。

誠然，這場土拍，從時間、地塊、規(guī)則到參與主體，每一步都透著精準(zhǔn)設(shè)計。

·時間點(diǎn)卡得極準(zhǔn)：開年第一周工作日出讓，作為2026年土地市場“第一槍”，用開門紅定調(diào)全年，快速修復(fù)市場信心。

·地塊是王炸級：馬場是珠江新城最后一塊大規(guī)模宅地，CBD收官級資產(chǎn)，不可復(fù)制、不再供應(yīng)。

·規(guī)則為熱度量身定制：允許保函替代現(xiàn)金保證金，大幅降低房企資金壓力，就是為了吸引頭部房企集中入場。

這一場土拍大戲，目的很明確：用核心地段的價值重估，帶動全市樓市預(yù)期企穩(wěn)。

馬場空間效果示意圖

即便此次土拍帶有一定的市場引導(dǎo)與預(yù)期管理意圖，也無法改變一個客觀事實(shí)：馬場地塊確實(shí)是全行業(yè)公認(rèn)的頂級肥肉，各大開發(fā)商搶得頭破血流。

這場土拍大戰(zhàn)共8家頭部國央企參與：保利、華潤、招商、越秀、珠實(shí)、城投、地鐵、廣州建筑。

真正殺到最后的越秀與保利，兩家拉鋸近9小時，系統(tǒng)一度被10萬+人擠崩；

保利、越秀等行業(yè)龍頭對該地塊展開激烈角逐、志在必得，其背后邏輯清晰可見：

廣州核心資產(chǎn)，是當(dāng)下最確定的現(xiàn)金流與業(yè)績引擎。

2025年緊鄰珠城的保利玥璽灣首開即破百億，全年登頂廣州單盤銷冠。

而保利，在保利玥璽灣、保利天曜、保利天奕等核心項(xiàng)目加持下，更以全口徑金額約542.66億元，超過越秀地產(chǎn)兩百多億的成績，奪下廣州房企銷售金額榜首。

對保利而言，拿下馬場，就是守住廣州頂豪話語權(quán)；

對越秀而言，馬場地塊更是重返本土龍頭、實(shí)現(xiàn)跨越式增長的最佳跳板。

近兩年，越秀地產(chǎn)銷售業(yè)績在大本營廣州明顯承壓：

2023年還是廣州銷冠，2024年與保利差距僅僅約20億，2025年銷售額已被保利拉開兩百多億差距。

與此同時，越秀雖逆勢北上擴(kuò)儲、躋身全國房企前十，但規(guī)模增長的背后是利潤坍塌，2025年預(yù)計歸母凈利潤暴跌90%-95%，而這已是越秀地產(chǎn)自2020年以來第四個盈利下滑的年度。

也正因如此，越秀集團(tuán)要保住珠江新城馬場地塊這張頂級底牌。

對越秀來說：

丟掉馬場，等于在廣州頂豪市場徹底邊緣化；

拿下馬場，就手握未來幾年最核心的頂豪貨值，直接奪回主場優(yōu)勢。

這場地王搶奪戰(zhàn)看似是越秀勝出，實(shí)則是全行業(yè)對廣州核心資產(chǎn)價值的集體投票，絕非單一房企的非理性沖動。

再看匯悅臺法拍，15.8萬/㎡看似“大跌”，但關(guān)鍵其實(shí)并不在于價格低，而在有風(fēng)險還能被搶走。

這套法拍房原業(yè)主，是許家印的親屬許某健。

此次房源被拍賣，正是因?yàn)槠淦煜鹿緩V州雅旭因糾紛、欠款等官司纏身，被強(qiáng)制執(zhí)行190.4萬。

這套房源不僅所有欠費(fèi)（物業(yè)、水電氣等）須由競得人承擔(dān)，還面臨過戶風(fēng)險（拍賣人不承諾過戶），去年在中介朋友圈甩賣一年仍無人問津。

但這場法拍，最終以3位大佬爭奪、29輪加價成交，這背后是高凈值人群的清醒判斷：

15-16萬/㎡已達(dá)珠江新城頂豪的安全底部，用風(fēng)險折價換取廣州不可替代的核心地段，性價比極高。

從非法拍市場成交來看，僑鑫匯悅臺正常二手成交價格仍穩(wěn)定在20萬/㎡左右。今年1月，項(xiàng)目一套284平房源成交總價6000萬，折合單價約21萬/㎡。

此次法拍成交并非頂豪退潮，而是風(fēng)險出清后的價值回歸；不是市場疲軟，而是市場資金正在用最務(wù)實(shí)的方式，抄底核心資產(chǎn)。

敢于在當(dāng)下的市場階段“接盤”，本身就是核心資產(chǎn)底部確立的最明確信號。

將兩起事件放在一起對照觀察，市場的真實(shí)邏輯便清晰呈現(xiàn)：

地王定“預(yù)期頂”。政府+國企聯(lián)手，用8.5萬+樓面價，給珠江新城畫下價值底線，未來售價站穩(wěn)高位，托舉整個板塊的價格中樞。

法拍現(xiàn)“價格底”。資金用真金白銀承接折價資產(chǎn)，確認(rèn)底部已至，核心資產(chǎn)的稀缺性，足以覆蓋短期風(fēng)險。

一個在土地端鎖定未來，一個在二手端接住當(dāng)下；

一個是官方信心，一個是市場共識。

一底一頂之間，看似反差，實(shí)則同頻：市場已經(jīng)在堅定選擇廣州的核心資產(chǎn)。

接下來的廣州樓市，將會超越普漲普跌的傳統(tǒng)邏輯，進(jìn)入以核心價值為引領(lǐng)、以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為支撐、以理性預(yù)期為驅(qū)動的新階段。

非核心區(qū)域在調(diào)整中回歸合理，而以珠江新城為代表的核心資產(chǎn)，將會成為穩(wěn)定市場、引領(lǐng)預(yù)期的關(guān)鍵。

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