新鴻基，漲得“兇猛”

高增長高派息

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@廣州天環ParcCentral

從“塌不了”到“漲得猛”，新鴻基以“教科書級”的中期財報，再次坐實 “亞洲收租王” 之位。

2025/2626年度中期業績公告顯示，這家市值超4000億港元的商業巨頭，期內集團營業收入527.05億港元，同比大幅增長31.98%；撇除投資物業公平值變動后，基礎溢利達122.13 億港元，同比增長16.7%；股東應占溢利102.47億港元，同比飆升36.21%。

高增長又帶來高派息，新鴻基三年來首次提高中期股息3.2%至每股0.98港元。摩根大通發布研報稱，“此舉顯示管理層的信心，預期公司未來三年盈利年均復合增長率可達6%。”

同比暴漲94.93%的開發業務，與超穩的“現金牛”租賃業務雙輪驅動，“進可攻、退可守” 的財務安全墊——凈負債率僅13.5%。新鴻基“慢工出細活”的模式，在行業上行周期看是“保守”，但當潮水退去時，才發現：底子厚、負債低、收入多元的它，才是真贏家。

新鴻基的下半場，依然保持著一種從容不迫的“猛”。

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近三年最強成績單

半年收租超120億港元，

凈負債比率降至13.5%

新鴻基最新中報顯示，截至2025年12月31日止六個月，收入527.05億元，同比增長32%；公司股東應占基礎溢利122.13億港元，同比上升16.7%，為近三年最強中報成績單。

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香港住宅銷售大增，財務健康再提升

2025/2026財年中期，新鴻基營收大增主要由住宅銷售入帳增加所推動，物業銷售的合并收入為323.55億元，大增94.3%；銷售利潤48.5億港元，增長94.9%；按所占權益計算，合約銷售總額約189億港元。其中，香港市場貢獻264.83億元，占總銷售收入的81.9%。

在收入大幅增長助力下，新鴻基凈負債比率由15.1%改善至13.5%，利息負債率為8.7倍，財務健康程度進一步提高。

目前，新鴻基在香港的住宅銷售主要由三個項目貢獻，分別為啟德天璽·天、西沙SIERRA SEA，以及位于觀塘的Scramble Hill三布目。這三個項目均為大型綜合發展項目，配套的新商場部分面積已于去年開業。

Scramble Hill（三布目）為觀塘The Millennity的基座商場，總樓面面積約50萬平方呎，規劃10層商業空間，包含180間商鋪，著重打造多元和活力的時尚生活，聚焦家庭客群及年輕消費群體，重點打造戶外餐飲區及人寵共融主題空間，與觀塘apm形成差異化定位，實現客源互補。

天璽?天Mall為樓盤“天璽．天”的屋苑基座商場，位于啟德體育園旁，擁有22萬平方呎商業面積，天璽．天的住戶可經隧道穿梭大型購物商場AIRSIDE及雙子匯，步行3分鐘即可到達甲級寫字樓或旗艦及購物商場

西沙GO PARK鄰近樓盤西沙SIERRA SEA，是新鴻基打造的全新商業地標，由兩大部分組成，包括近100萬平方呎的多元化戶外運動公園“GO PARK Sports”和約30萬平方呎的運動商業綜合體，運動和寵物友好設施齊備，更配有綠化戶外空間。

目前西沙GO PARK二期已經開業，引入了更多零售、餐飲和時尚配套。

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半年收租超120億港元，內地與上年持平

連同所占合營企業及聯營公司的租金收入，新鴻基2025/2026財年中期總租金收入按年持平，為122.85億港元，凈租金收入按年下跌1%至89.5億港元，出租率維持在較高水平。

在香港市場，集團物業投資總租金收入87.97億港元，同比持平；凈租金收入為62.65億港元，減少1%。商場組合平均出租率高達94%，其中中環國際金融中心（IFC）出租率更是攀升至98%，西九龍環球貿易廣場（ICC）維持 91% 高位，核心地標物業始終占據市場頂端，牢牢鎖定優質租戶與穩定收益。

內地市場同樣表現亮眼，投資物業組合收入為30.98億港元，與去年持平；凈租金收入為24億港元，上升1%。零售物業組合收入重回增長，在營業額和租金上升的帶動下增長5%至21億港元，上海國際金融中心商場、北京apm、南京國金中心等標桿項目，憑借核心區位與運營優勢，成為穿越周期的穩定器。

除了爆紅的冬日主題裝置“雪域小鎮”外，廣州天環Parc Central在2025年引入超60家新店入駐，包括多家廣州、華南首店：

• 潮流運動與服飾：引進了17家運動戶外、潮流服飾品牌。其中包括 ARC’TERYX?（始祖鳥）華南首家旗艦店、BROMPTON（小布）廣州首店、BIRKENSTOCK?（勃肯）廣州首店 等。

• 高化香氛與美妝：引入DIOR BEAUTY（迪奧美妝）華南首家新概念精品店、LE LABO?、HOURGLASS 廣州首店 以及 YSL（圣羅蘭）全球最大旗艦店。

• 環球餐飲與美食：引入包括常來小聚（臻品）全國首店、東洞·烤肉小館廣州首店、BUTTERFUL & CREAMOROUS（黃油與面包）廣州首店在內的多家熱門餐飲。

• 潮玩與生活方式：引入SANRIO GIFT GATE（三麗鷗）廣州首家全新形象店、wiggle wiggle華南首店、McHugs廣州首店等品牌。

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高端商業地標王者

4200+億投資物業，

“現金流”壓艙石

中報顯示，截至去年底，新鴻基總資產8091.75億港元，其中投資物業就占到4200.74億港元，2025財年經營現金流凈額高達380.8億港元。

優質投資物業組合，這不僅是集團版圖中最具價值的資產基石，更是穿越市場周期、抵御行業波動的“現金流”壓艙石。

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投資策略：錨定內地高線城市，重倉核心商圈與TOD

香港之外，新鴻基在內地的商業布局，是一場持續三十年的“掐尖”行動，選址邏輯始終未變：只進入一線及強二線城市的核心地段，且必須是地鐵上蓋的TOD綜合體。這種策略決定了其資產組合的稀缺性和抗風險能力。

據贏商大數據， 截至目前，新鴻基在內地已開業13個商業項目，其中上海獨占6席，包括上海IFC、上海IAPM、上海中環廣場等標桿；廣州、北京各2個，南京、蘇州等強二線城市緊隨其后。

2024年下半年至今，新鴻基在內地進入新一輪開業周期，項目“含金量”極高。新開的南京ifc商場，樓面面積超10萬平，匯聚168家殿堂級高端零售、時尚服飾、珠寶腕表以及米其林和黑珍珠餐飲集團旗下的頂尖餐飲品牌，其中包括多家亞洲以及全球旗艦店，三成品牌首次進駐南京，逾五成品牌首度進駐河西中央商務區。

包括city’super、百麗宮影城、Rituals、T9、GoldenGoose、ShiatzyChen、徠卡相機、Laderach、Blueglass、LOKAL、Enoteca、Moschino等。

今年1月，上海閔行大型TOD旗艦商業——TODTOWN Mall上海天薈廣場正式啟幕。天薈廣場是TODTOWN天薈的商場部分，商業面積約14萬平方米，此次開放區域為南廣場區域。TODTOWN天薈總建筑面積達71萬平方米，由新鴻基地產、上海城開與閔行城投聯合打造，坐擁莘莊樞紐優勢，集住宅、商場、酒店、公寓式辦公、辦公樓、交通樞紐及公共藝術空間于一體，是上海較早規劃、交通功能多元、業態設施豐富的TOD項目。

從土地儲備看，“重倉長三角，聚焦絕對核心商圈”格局仍在強化。據最新中報，內地土地儲備約6640萬平方呎，約4290萬平方呎為發展中物業，其中絕大部分位于一線及主要二線城市的商業核心區。

其中，上海、廣州是絕對主角。上海方面，ITC第三期工即將全面完工，包括樓高370米的B座摩天辦公大樓、旗艦商場ITC Maison以及上海徐家匯中心安達仕酒店。其中，B座辦公樓為浦西最高建筑。

商場ITC Maison面積達260萬平方呎，與地鐵站無縫銜接，計劃在2026年上半年開始分階段開業，屆時會引入潮流服裝、時尚生活店鋪、一系列熱門餐廳和外帶餐飲選擇；上海徐家匯中心安達仕酒店，配備超過260間客房，已經于2026年2月3日正式開幕，為該綜合項目提供更完善的住宿配套。

在廣州，新鴻基城站一體的廣州南站ICC首階段商業部分計劃于2026年下半年完工。其中天環·廣州南商場樓面約21.5萬平方呎，吸引食肆和休閑品牌等不同店鋪承租。廣州環球貿易廣場1座寫字樓樓面約29.1萬平方呎，部分樓面已由國際酒店品牌預租。

上述項目開業后，將進一步提升新鴻基在內地核心城市的商業話語權，租金規模與資產價值同步擴容。

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調改策略：存量做強高端標簽，重奢與體驗雙升級

新鴻基對存量項目堅持「高端化、體驗化、首店化」調改邏輯，過去半年圍繞重奢擴容、業態優化、場景升級密集發力，鞏固地標稀缺性。

重奢陣地持續加固

上海IFC引入Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店，以及TOD‘S和FENDI的煥新重啟，同步落地 Loro Piana、LV 珠寶腕表限時空間，頂奢氛圍與銷售額同步提升。

更值得關注的是，空間騰挪的“大手筆”。據悉，上海IFC計劃將部分酒店空間改造為零售用途。在寸土寸金的陸家嘴，這種“酒店改商場”的操作，透露出其對奢侈品牌擴容需求的強烈信心。

此外，香港圓方、IFC 優化奢侈品樓層布局，提升高客單價品牌占比，在消費分化周期中實現奢侈品租金收入正增長。

體驗與流量業態補位

“餐飲救場”成為激活冷區的標準動作。上海IFC LG2層正被改造成一個流量餐飲的聚集地：%ARABICA移位新開，LADY M回歸，茉莉奶白、裕蓮茶樓、藍瓶咖啡相繼入駐。這些網紅品牌的引入，不僅解決了高層區與地下層的客流不均問題，更通過“排隊效應”維持了商場的整體熱度。

上海IAPM的調改則呈現出另一番面貌——強化潮流屬性，鎖定年輕客群。運動戶外成為發力重點：引入法國山系品牌Topologie中國內地旗艦店、美國運動服飾Vuori、日本戶外品牌Montbell，Salomon和凱樂石FUGA也已圍擋。

餐飲方面同樣走“首店+旗艦”路線，ONIONII上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐廳全國旗艦店相繼入駐。這一系列調整，旨在讓IAPM在淮海路商圈持續坐穩“潮流地標”的座椅。

在香港市場，存量調改的核心則是應對消費北上的“反向操作”，引入商戶包括人氣街頭美食、外國潮流服飾品牌、K-Pop韓流明星周邊產品以及潮流IP商品，以吸引更多年輕消費者。除了熱門餐飲食肆和游戲機中心外，集團旗下商場還引入各種趣味學習體驗，以及匹克球和普拉提等潮流運動項目。

除了調整租戶，新鴻基活用各類公共空間、戶外空間舉辦現場表演、推廣活動及露天市集等活動，增強互動體驗。期內沙田新城市廣場斥資5千萬港元優化商場1期7樓戶外空中花園，并重新命名為NTP Sky Garden，成為全新打卡點。

NTP Sky Garden由“天空廣場”、“晴空丘”及“芳草園”3大主題區域構成。其中，“天空廣場”擁有全港商場最大戶外水幕及音樂噴泉裝置，水幕闊30米、高6米，瞭望墻在布置及投影燈光下，呈獻融合水幕、光影、藝術與音樂的沉浸式光影匯演。而在此期間可以往“晴空丘”及“芳草園”欣賞漫天盛放的絨黃花及紅花風鈴木美景。

綜上可知，新鴻基的韌性，本質上是一種“時間換空間”的戰略定力。當同行追求高周轉、快復制時，它選擇用20年打磨一個IFC系列，用15年完成“租售并舉”的轉型。在當前的市場環境下，這種“慢功夫”反而成了最深的護城河。

展望未來，隨著ITC Maison、杭州IFC等旗艦項目陸續入市，新鴻基在內地的“地標矩陣”將更加完整。對于這家“收租王”而言，周期波動從來不是威脅，而是洗牌的機會。

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