謝逸楓：富力董事長李思廉被限制出境，何時走出困境？

文/謝逸楓

昔日“華南五虎”之首、“舊改之王”的廣州富力地產正在苦苦掙扎，先是2026年春節前后，廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉在一次出境時被攔截，后是3月15日，降價3300萬，富力爛尾酒店二次法拍，首次無人報名導致流拍。

富力地產因流動性、債務、司法、經營和虧損、資產貶值的困境深陷危機，究竟何時走出困境，依然是充滿未知數。目前廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉被限制出境，酒店流拍和資產處置困難，無疑是雪上加霜。

廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉被限制出境，此事將加劇富力地產信用端壓力，影響其債務重組推進與經營穩定性，進一步弱化市場預期。因為作為法定代表人、董事長，債務重組等重大事項需要親自參加談判，簽文件等。

富力司法困境

事情的起源于2026年3月11日，根據經濟觀察報報道，2026年春節前后，廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉在一次出境時被攔截。出入境邊防檢查人員告知，其被天津市第三中級人民法院限制出境。

天津三中院表示，目前案件仍在辦理中，不便透露相關信息。2026年3月11日，富力地產方面稱，相關問題已向集團反饋，目前尚未收到相關的回復，仍在跟進最新進展。富力地產香港辦公室稱對相關情況不知情。

2026年3月11日，根據經濟觀察報報道，知情人士透露，經初步了解，李思廉被限制出境主要與富力地產相關，但具體原因尚不清楚。其分析可能涉及兩個方面，一是富力地產在天津的部分項目因交付問題被業主起訴。

二是富力地產因債務糾紛成為被執行人。執行裁定和限制消費令均有法律文書，但李思廉被限制出境，富力地產及李思廉并未收到相關法律文書，李思廉是在出境受阻后才發現被制出境。

按照國內出入境管理法第十二條規定，中國公民有下列情形之一的，不準出境：（一）未持有效出境入境證件或者拒絕、逃避接受邊防檢查的；（二）被判處刑罰尚未執行完畢，或者屬于刑事案件被告人、犯罪嫌疑人的。

（三）有未了結的民事案件，人民法院決定不準出境的；（四）因妨害國（邊）境管理受到刑事處罰，或者因非法出境、非法居留、非法就業被其他國家或者地區遣返，未滿不準出境規定年限的。

（五）可能危害國家安全和利益，國務院有關主管部門決定不準出境的；（六）法律、行政法規規定不準出境的其他情形。所以，廣州富力地產股份有限公司董事長李思廉被限制出境，應該是與第（三）項有關。

根據法院公告，富力地產在天津共有四起執行案件，其中由天津三中院裁定的有兩起，該兩起執行案件被執行人與天津三中院審理的一起民間借貸案件的被告主體一致。由于民間借貸案件沒有公布判決書，因此無法確定兩者之間的關聯性。

2025年4月8日，天津三中院開庭審理了上海鉆馬企業管理有限公司（下稱“上海鉆馬”）起訴富力地產及其旗下公司重慶富力瑜璟、貴陽富力、廣州貴麗案件，案由為民間借貸糾紛案。但是未公布判決書，無法確定是否有關聯性。

廣州富力地產執行案件中，由天津三中院（天津市第三中級人民法院）裁定的有兩起。第一是2025年10月28日，天津三中院作出（2025）津03執935號執行裁定，對富力地產、重慶富力瑜璟、貴陽富力、廣州貴麗執行金額17.6億元。

第二是2025年11月14日，天津三中院再次作出（2025）津03執1043號執行裁定，對富力地產等四家公司執行金額815.6萬元。2026年2月5日，李思廉及重慶富力瑜璟法定代表人鄺念恩被天津三中院限制消費。

至于被限制出境，執行裁定和限制消費令均有法律文書，但李思廉被限制出境，富力地產及李思廉并未收到相關法律文書，李思廉是在出境受阻后才發現被限制出境的。毫無疑問，富力地產在司法層面已全面淪陷。

法院作出限制出境法律文書主要有兩種情形，一是債權人或原告向法院提交《限制出境申請書》，經法院審查后作出《限制出境決定書》；二是法院認為必要時依職權主動作出決定。同時，法院還制作《邊控對象通知書》。

列明被限制出境對象的姓名、身份證號、護照號、期限及事由，通過法院執行指揮中心推送至國家移民管理局，實現全國口岸同步布控。限制出境期限一般為1年，期滿前30日可申請續期。被限制出境對象可依法申請復議。

截至2026年3月，富力及旗下子公司被列為被執行人的案件超百起，涉及金額數百億，從上海、北京到廣州、桂林，遍布全國。此外，桂林富欣房地產開發有限公司（桂林富力城項目）等6家子公司，已先后進入破產清算或重整程序。

在富力地產涉及的2600多件司法案件中，有75.74%的案件身份為被告，15.44%的案件身份為原告。當中有8.94%的案件案由為買賣合同糾紛，50.76%的案件類型為民事案件，76.31%的案件屬地為廣東。

天眼查顯示，截至2026年1月24日，作為廣州富力地產股份有限公司的法定代表人之一，李思廉已被多地法院累計發布223次限制消費令。被限制的高消費行為含：1.乘坐交通工具時，選擇飛機、列車軟臥、輪船二等以上艙位。

2.在星級以上賓館、酒店、夜總會、高爾夫球場等場所進行高消費；3.購買不動產或者新建、擴建、高檔裝修房屋；4.租賃高檔寫字樓、賓館、公寓等場所辦公；5.購買非經營必需車輛；6.旅游、度假。7.子女就讀高收費私立學校。

8.支付高額保費購買保險理財產品；9.乘坐G字頭動車組列車全部座位、其他動車組列車一等以上座位等其他非生活和工作必需的消費行為。限制消費措施自限制消費令發出之日起生效，履行完畢生效法律文書確定的義務后解除。

2026年1月21日，富力地產披露公司被列入失信被執行人名單。公告顯示，富力地產因未履行支付24.92萬元及利息、加倍支付遲延履行期間的債務利息和執行費的義務，被臨汾市堯都區人民法院列入失信被執行人名單。

該執行案件的立案時間為2025年7月17日，案號為（2025）晉1002執2767號，執行依據文號為（2024）晉1002民初1753號。雖然涉案金額不大，但失信標簽進一步惡化了富力信用狀況，加劇了民企融資與資產處置難度。

這反映出房企若無法及時改善償債能力，將面臨信用持續崩塌的連鎖反應，房地產行業出清在深化。富力地產新增11則欠稅公告，欠稅余額合計13億余元，欠稅稅種包含土地增值稅、城鎮土地使用稅、印花稅、房產稅等。

富力地產表示，此次被列入失信被執行人名單，對富力地產的日常經營及境內債券償付能力暫未產生重大不利影響。公司正在與相關當事人積極溝通，并將按照法律法規及時履行相應的信息披露義務。

富力債務困境

2021年10月，廣州富力地產一筆30億元中期票據違約，標志著正式爆雷。2021年下半年，房地產行業流動性危機全面爆發，廣州富力地產首次出現年度虧損，凈虧損164.69億元，現金流徹底斷裂。

2022年3月，依靠舊改起家的富力地產境內債務到期無法兌付，正式公開宣布違約。當前正深陷債務泥潭。截至2025年底，合并報表范圍內存在逾期金額達到1000萬元的有息債務，涉及信用類債券、銀行貸款、非銀行金融機構貸款。

包括其他有息債務四類債務類型，合計逾期本金余額達368.10億元。截至2025年6月末，總負債高達2643.79億元，現金及現金等價物僅有6.88億元。截至2025年底，公司合并報表范圍內逾期債務本金余額仍高達368.1億元。

公司合并報表范圍內逾期債務本金余額仍高達368.1億元，主要是涉及公司信用類債券、銀行貸款、信托及融資租賃等多類債務。截至2025年底，富力地產逾期債務高達368.1億元，公司連續多年巨額虧損，流動性幾近枯竭。

盡管較2025年11月底的387.25億元略有下降，流動性壓力嚴峻。截至2025年11月底，富力地產逾期債務總額高達387.25億元，其中信用類債券97.69億元、銀行貸款160.43億元、信托及融資租賃54.14億元、其他有息債務74.99億元。

到2025年底，這一數字雖略有下降至368.1億元，但流動性壓力依然嚴峻。更令人憂心的是，2025年前11個月，富力地產總銷售收入僅約127億元，即使全部用來還債，也僅能覆蓋逾期債務的三分之一。

富力當前的危局，是司法困局、債務規模失控、營收利潤腰斬、資產處置艱難的四重疊加，每一項都足以讓一家房企致命。第一是總債務規模，2638億巨額負債，資產負債率92.13%，已經超過紅線。

其中有息債務逾期本金余額高達368.1億元，涉及信用債、銀行貸款、信托、融資租賃等多種類型。其中，境外債務約50億美元，境內債券約125億元。第二是現金流告急。截至2025年6月末，其現金及現金等價物僅6.88億元。

意味著6.88億元現金等等價物，完全無法覆蓋短期償債需求，資金缺口達到360億元多。因此，富力地產的現金流基本枯竭，只能靠降價賣房、賣資產、展期、借高利貸強行續命，但每一個措施都是非常艱難。

第三是債務重組緩慢，僅16.8億元債券落地，與125億元債券距離大。境外債務方面，針對約50億美元境外債務，富力重組方案已獲約77%債權人同意，目前正等待香港與開曼法院審批，尚未最終落地。

境內債務方面，針對約125億元境內債券，富力推出“菜單式”重組方案（現金購回、以物抵債、展期），但僅16.8億元債券完成重組，其余仍在拉鋸，依賴展期續命。毫無疑問，這個過程應該是不短的。

目前富力地產債務重組正在推進中，等待審批通過。境外債務方面，境外債務重組已取得階段性進展，本金約50億美元的境外債務重組方案獲得法定比例債權人同意，正推進法律審批流程。

境內債務方面，針對約125億元的境內債券，推出的重組方案涵蓋現金回購、以物抵債、應收賬款信托等多種方式，目前已有一筆16.8億元的債券重組成功，其余部分仍在推進中，但緩慢。

就在李思廉被限制出境的消息傳出前夕，富力地產的債務危機有新動向。2026年3月，銀登中心掛出了一則北京銀行股份有限公司上海分行2026年上海眾弘置業發展有限公司不良貸款轉讓項目的信息，轉讓信息顯示，債權金額約9.3億元。

包括債權本金約7.99億元，利息1.3億元、費用28.78萬元。這筆債權的借款方上海眾弘置業發展有限公司，是富力地產體系內的全資子公司，其抵押物為上海富力環球中心，這已是債權人不得不“斷尾求生”的無奈之舉。

富力地產2026年1月14日曾公告，未按期償付“20富力地產PPN001”約11億元本息。富力地產公告稱，“20富力地產PPN001”發行金額10億元，起息日2020年4月23日，期限6年，債券余額9.9457億元。

現債券到期兌付日分別是2025年4月23日和2025年5月31日，應償付本息金額合計11.38億元。公司已分別于2025年4月29日及2025年6月10日就未按期足額償付本息事項披露了臨時公告。

此次債權處置是富力地產整體債務困境的冰山一角。債務規?？矗刂?025年12月31日，富力地產合并報表范圍內有息債務逾期本金余額368.1億元（11月底，逾期債務總額387.25億元），涉及信用債、銀行貸款、非銀貸款等多種類。

富力地產債務重組進展看，其中境外重組方案正在推進中。針對其子公司怡略有限公司發行的美元票據等約50億美元境外債務，重組計劃已獲得約77%的計劃債權人支持，相關工作仍在推進中。

境內重組方案2025年9月推出了涉及約122億元境內債券的“菜單式”重組方案，提供現金購回（折價20%）、以物抵債（30%比例）、應收賬款/資產信托份額抵債、股票經濟收益權兌付及全額留債長展期（至2035年）五種化債方式。

目前，已有一筆本金余額約16.8億元的債券通過了重組方案。財務狀況惡化，富力地產面臨巨大的流動性壓力。截至2025年中期，其現金及現金等價物僅剩6.88億元，而總負債高達2643.79億元，資產負債率攀升至92.13%。

2026年2月底至3月初，公司還新增了多則被執行人信息，執行標的合計超過11億元。毫無疑問，富力地產的債務規模大、短期債務大，財務狀況惡化，流動性緊張，手握的現金僅僅為短期債務的十分之一不到，可謂是山窮水盡了。

經營和虧損困境

富力地產巔峰時期，可謂是規模擴大夸張。2017年，以199.06億元收購萬達77家酒店，打造“酒店帝國”；2018年，總資產超3300億元，累計交付面積超1億平米，業主超400萬人，業務覆蓋全國超100個城市。

富力地產的困境并非一日之寒。2017年那場“世紀交易”——以近190億元從萬達收購73家酒店資產，成為公司戰略失誤的典型標志。酒店業重資產、低周轉的特性，在行業上行期尚可維持，一旦市場轉向，便成為吞噬現金流的“無底洞”。

受行業整體下行影響，富力地產業績出現連年虧損。富力地產2025年三季報、2024年報、2023年報歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為-64.55億元、-154.05億元、-199.47億元，最近3年平均歸屬于母公司所有者的凈利潤為負。

富力地產2025年三季報實現營業總收入89.79億元，較2024年同期大幅收縮；實現歸母凈利潤-64.55億元，虧損幅度較上年同期收窄22.78%；總資產2852.62億元，較上年同期規模收縮?？傌搨?652.03億元，資產負債率高達92.97%。

2024年富力營業額為177.01億元，較2023年的362.39億元下降51.15%；毛虧損8.24億元，同比減少142.93%。2024年公司擁有人應占虧損為177.1億元，較2023年的虧損201.64億元有所收窄。

債務危機之下，富力經營能力的全面崩塌，連續多年虧損。2021-2024年四年累計歸母公司虧損700.79億元，其中2022年虧損201.64億元，創歷史之最。2025年上半年凈虧損40.46億元，2025年三季凈虧損64.55億元，虧損進一步擴大。

2025年銷售收入（按照已經簽署的銷售協定）共約人民幣142.1億元，銷售面積約187.3萬平方米。2024年合同銷售額112.3億元，銷售面積約83.81萬平。截至2024年底，富力在建總建筑面積約1110.5萬平，總可售面積約700.3萬平。

2024年期內新增土地的總可售面積大約31000平。截至2024年12月31日，富力地產土地儲備為總建筑面積約5125.4萬平，其中總可售面積約3965.1萬平方米，分布在國內外87個城市和地區。

富力地產2023年度業績報告，公司現實總營業額362億元，主要來自物業銷售，物業銷售額278億元；凈虧損199.47億元。富力地產總協議銷售約199.5億元，銷售面積約134.48萬平方米；酒店營業額年增長54%，可抵消物業銷售額的下滑。

2022年全年，富力地產總銷售收入約為384.3億元，同比減少68.03%；銷售面積達約285.1萬平方米，同比減少69.72%。而富力2022年度凈虧損157.79億元；歸母應占虧損201.64億元。

2021年富力地產合約銷售總額為人民幣1202億元，銷售總建筑面積941萬平方米，平均售價約每平方米12,800元。其中一線及二線城市貢獻67%，三線及以下城市貢獻31%，海外貢獻2%。

其中銷售收入的70%來自住宅、6%來自別墅、24%來自商業及其他，包括寫字樓、公寓、商鋪等。至2021年底，富力地產土地儲備為總建筑面積約6471.9萬平方米，其中總可售面積約4996.7萬平方米分布在國內外94個城市和地區。

富力地產于截至2021年12月三十一日止年度錄得凈虧損87.39億元，而截至2020年12月31日止年度則為凈溢利約91.46億元。于2021年12月31日，富力地產的借款總額為1327.0億元（2020年12月31日，借款總額1597.3億元）。

資產處置困境

富力繼續出售北京、廣州、天津等多個城市的非核心項目，大多只能低價成交，遠不足以覆蓋巨額債務。目前富力地產的債務并非在“裸奔”，最大的底牌和底氣是核心一線二線城市市值5100億元的土地儲備。

富力市值一二線城市5100億的土地儲備，主要分布在廣州、北京、上海、天津等一二線城市，以及大灣區、京津冀等核心城市，這是富力的核心底牌。但是，大多是未開發狀態，要變成現金，得先砸錢投資開發、建設、預售、房子賣出去。

現在富力手里只有6.88億現金，根本沒錢無力投資開發，解決辦法來看，一是外部輸血，銀行和類金融機構等輸血，以地抵貸。二是引入合作，國企、央企、城投等，共同開發。三是跟債權人談“以地抵債”。能否虧損變現，值得觀察。

四是賣核心城市的核心項目、物業、土地，價格肯定高，但是等挖空公司的未來，不利于未來公司翻身和發展。如果賣非核心城市、非核心項目、物業、土地，肯定是血虧。毫無疑問，富力是否能夠走出困境，東山再起，需要時間。

為了還債務和應對現金流、執行司法困境，富力地產此前不斷賣賣賣，各種出售資產的動作不斷，包括酒店、商業綜合體、住宅底商、物業等核心資產接連登上司法拍賣平臺，但是資產處置效果遠不如預期。

2022年當年出售廣州、北京、福州以及鎮江四處酒店資產。2023年又相繼出售武漢富力萬達嘉華酒店、西安富力萬達嘉華酒店以及長沙富力萬達文華酒店。2024年將主要海外資產全部變現。

富力2024年以8億美元（約62.47億港元）出售倫敦ONE項目，接盤方是有“重慶李嘉誠”之稱的張松橋。該項目總發展價值約133.59億港元，富力僅賣了不到一半的價格。毫無疑問，這個成交價格低于市場價格太多。

2025年被司法拍賣出售長沙富力萬達文華酒店（以3.28億元成交，折價30%）、泉州富力萬達文華酒店（以3.3億元成交，大折價）、鄭州富力萬達文華酒店（以5.13億元成交，大折價），這三家酒店成交價格都遠低于評估價。

2026年3月，上海富力環球中心被擺上貨架。一則北京銀行股份有限公司上海分行2026年上海眾弘置業發展有限公司不良貸款轉讓項目的信息，轉讓信息顯示，債權金額約9.3億元，包括債權本金約7.99億元，利息1.3億元、費用28.78萬元。

2026年3月，北京銀行掛牌轉讓上海眾弘置業（富力全資子公司）的不良貸款，債權總額約9.3億元，本金7.99億元，該公司主要負責上海富力環球中心項目。該項目估值約14億元，但因商辦市場低迷，實際變現能力大打折扣。

富力地產間接全資持有的南通富都國際大酒店將于2026年3月15日在京東平臺進行第二次司法拍賣。該酒店評估價約2.36億元，一拍以約1.65億元起拍因無人報名流拍，二拍拍降價約3300萬元，起拍價約1.32億元。

信息顯示，該項目2011年拿地，2014年竣工驗收后長期停滯爛尾，富力2018年接盤后因續建成本高、回報周期不確定等問題未續建，該酒店為南通富力廣場一部分，僅商辦等部分被接盤。