上海樓市拐點(diǎn)已到，還是回光返照？

　　哪里的樓市最火？當(dāng)然是短視頻上。

　　上海樓市火爆到網(wǎng)簽系統(tǒng)崩潰6次，刷遍了短視頻。

　　3月14日單日網(wǎng)簽1472套，距離2021年之后的最高單日紀(jì)錄僅差1套。

　　單純好奇，最高記錄那天系統(tǒng)崩潰沒有？

　　當(dāng)然數(shù)據(jù)是真的，熱度是真的。

　　短視頻能火，一定是跟線下感受有了一些共振。

　　今天上午接到了大量咨詢，沒一個(gè)人質(zhì)疑現(xiàn)在行情，都認(rèn)可現(xiàn)在很火。

　　大家的疑問是，這把火能持續(xù)多久？是行情來了，還是正常的小陽春波動(dòng)？

　　上周三還有客戶問，為什么數(shù)據(jù)一樣，不同的人解讀卻相反？

　　也有人質(zhì)疑數(shù)據(jù)，說3月份網(wǎng)簽量高是單獨(dú)計(jì)算了車位。

　　之前車位+房子算一套，現(xiàn)在算兩套，所以網(wǎng)簽高。

　　過了這個(gè)周末，這種現(xiàn)象少了，情緒出現(xiàn)了一邊倒。

　　一方面是周中都能超過800套網(wǎng)簽，3月份估計(jì)能破3萬套。

　　3萬套這個(gè)數(shù)字還是夠震撼。

　　另外就是車位因素被辟謠了，豆包給的分析是錯(cuò)的。

　　2005年上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)上線以來，房屋與車位交易一直是分別網(wǎng)簽、分別過戶，統(tǒng)計(jì)口徑?jīng)]變。

　　3月1日新政只是增加了流動(dòng)性。之前賣房前必須先把車位賣了，現(xiàn)在不需要了，車位有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，完全可以先賣房。

　　今天小胖看房又給了另一個(gè)利好，3月1日-15日的數(shù)據(jù)同比被低估了。

　　去年3月1日是二月二，上班20多天，節(jié)后的成交已經(jīng)反映到網(wǎng)簽上。

　　今年3月1日才正月十三，還沒過元宵節(jié)，很多人還在忙開年工作。

　　個(gè)別成交的，可能也還沒來得及網(wǎng)簽。

　　如果對(duì)比農(nóng)歷同期，今年的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超去年。

　　去年工作日五六百套，今年800多套。

　　去年周末1100多套，今年1300多套。

　　說明2026年小陽春來的更早，更猛。

　　多重因素之下，互聯(lián)網(wǎng)上洋溢著樂觀氣氛。

　　有些理性的朋友擔(dān)心持續(xù)不了太久，2022年口罩事件后一直到2023年初，也很火，后來不行了。

　　2024年底到2025年小陽春數(shù)據(jù)也不錯(cuò)，2025年8月后又直線下降。

　　那現(xiàn)在是不是應(yīng)該等等再買？

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　　今年3月份這次火爆跟之前最大區(qū)別是，房價(jià)已經(jīng)觸底了。

　　2025年初是交易量高，房價(jià)還在下滑。

　　以上數(shù)據(jù)來自環(huán)線咨詢客戶周報(bào)

　　今年不一樣，2025年第52周到現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)穩(wěn)了下來。

　　這在2023年高位以來尚屬首次。

　　微觀層面感受更強(qiáng)，老破小房東跳價(jià)的情況越來越多。

　　環(huán)線客戶在南翔賣房，去年中介評(píng)估下來最高也就780萬。

　　節(jié)后環(huán)線幫賣到了795萬。

　　不是個(gè)例，南翔普遍的成交都比去年高了10萬以上。

　　瞿溪新村從2025年下半年7萬+/㎡漲至8萬+/㎡，曹楊、宜川新村漲7000-8000元/㎡。

　　聯(lián)洋的仁恒河濱城連續(xù)兩套四房超過11萬。

　　價(jià)格穩(wěn)住甚至反彈，最根本的原因是供需關(guān)系改善。

　　2025年初鏈家二手房掛牌量118784套，現(xiàn)在只有83101套，大幅下降30%。

　　以上數(shù)據(jù)來自環(huán)線咨詢客戶周報(bào)

　　這一年時(shí)間下降了35683套，被賣出去的大部分都是高性價(jià)比房源，剩下的房東不好談價(jià)，房價(jià)自然就穩(wěn)了。

　　頭部中介的平均議價(jià)空間又回到了低位。

　　以上數(shù)據(jù)來自環(huán)線咨詢客戶周報(bào)

　　實(shí)際上很多小區(qū)已經(jīng)沒誠意出售的房子了。

　　桃浦三村近3000戶，誠意賣的房子個(gè)位數(shù)。

　　跟去年比，供需關(guān)系改善、房價(jià)全面觸底，但是買家積極性并沒下滑。

　　鏈家的帶看次數(shù)還在高位，微觀層面客戶的活躍度也很高。

　　不斷接到消息，哪里的房子掛牌第二天被買走，一套房子七個(gè)客戶約談。

　　先不說行情能不能啟動(dòng)，至少今年小陽春跟去年背景完全不同。

　　數(shù)據(jù)上健康多了。

　　更本質(zhì)的變化是，買家心態(tài)變了。

　　剛需開始出手。2025年1月份300萬以下的成交占59%，今年3月至今已經(jīng)上升到73%。

　　意味著增量成交大部分都是剛需。

　　市區(qū)老破小、郊區(qū)動(dòng)遷房。

　　300萬以下市場(chǎng)徹底改善，房源交易周期從4-9個(gè)月縮短至2個(gè)月。

　　現(xiàn)在的政策對(duì)剛需太友好。

　　外環(huán)外基本放開限購，外環(huán)內(nèi)門檻也大幅下滑，來上海工作一兩年的剛需都能買。

　　連續(xù)幾次新政后，剛需買房首付只用15%，200萬的房子付30萬就行。

　　覺得貸款多是吧？那就下調(diào)利率、提高公積金額度。

　　夫妻雙方公積金可以貸200多萬，利率只有2.6%。

　　200萬的房子，首付30萬，公積金月還6805元。

　　很多家庭公積金都用不完。

　　很多房子租金回報(bào)率超過3%，看看房租，看看月供，不如買房得了。

　　在意保值的客戶心態(tài)也好了，不相信繼續(xù)腰斬。

　　我們已經(jīng)比日本慘了，降了50%。

　　難道還要降50%？我不信。

　　有了這種心態(tài)，很多人心里底氣就足了。

　　現(xiàn)在只是剛需火，還沒傳遞到改善市場(chǎng)。

　　很多房東賣掉老破小、賣掉郊區(qū)，卻不著急置換。

　　本來現(xiàn)在大行情沒來，大家就不著急。

　　一些改善區(qū)域，也沒什么好房子，御橋萬科海上傳奇、古美萬源城、同濟(jì)融創(chuàng)玫瑰公館，好房子都不多。

　　新房嘛又很貴，下不去手，大家就卡這里了。

　　等改善群體入場(chǎng)，市場(chǎng)就真恢復(fù)了。

　　市場(chǎng)會(huì)不會(huì)啟動(dòng)，就看這些改善客戶什么時(shí)候入場(chǎng)。

　　剛需率先入場(chǎng)，幫助他們騰出資金、騰出名額。

　　他們不入場(chǎng)是沒低價(jià)房源可買，他們屈服了，買入現(xiàn)在的高價(jià)改善房，那房價(jià)就真反彈了。

　　他們買的那些樓盤、小區(qū)，在互聯(lián)網(wǎng)上活躍度高，更容易引發(fā)輿論。

　　除了讓改善房源漲起來，我真想不到怎么救那些開發(fā)商。

　　新房全面滯銷，央企的錢都被套牢，上周五的土拍大央企都沒幾個(gè)敢參與的。

　　僅有的幾個(gè)開發(fā)商也非常保守，綠城拿了徐涇地塊，立馬傳出來預(yù)期定價(jià)極低，低價(jià)跑路，低到有關(guān)部門都不給批。

　　你要來個(gè)低價(jià)，那大華望樾怎么辦？那南翔、江橋的新房怎么辦？

　　這時(shí)還有2026年二手房集中解禁入市的打擊，重倉楊浦濱江的開發(fā)商正瑟瑟發(fā)抖。

　　除了讓二手房漲起來，大家還有好的辦法嗎？

　　其實(shí)都知道上海購買力很強(qiáng)，就是情緒沒到位。

　　上海已經(jīng)住進(jìn)次新商品房的，只有兩三百萬人。

　　上海有1000萬人無房、有1000萬人需要改善，每年的新房卻只有幾萬套。

　　要滿足大家的買房需求，至少新房還要開發(fā)50年。

　　不能被一個(gè)悲觀情緒中斷了新房市場(chǎng)。

　　其實(shí)沒啥，放歷史長河中看這幾年房價(jià)下滑根本不算什么。

　　比這重大的事情多了去了，我們也走出來了。

　　只是我們這代人之前太走運(yùn)，一直高歌猛進(jìn)，習(xí)慣了經(jīng)濟(jì)增速10%的快感。

　　現(xiàn)在突然剎車，突然虧了幾百萬，心態(tài)整崩潰了。

　　2016年房價(jià)大漲時(shí)，那些沒買房的其實(shí)一樣崩潰。

　　當(dāng)然大家心態(tài)還沒一致，3月份又出現(xiàn)了很多房東趁熱出貨。

　　以上數(shù)據(jù)來自環(huán)線咨詢客戶周報(bào)

　　新增掛牌量突然上升，悲觀者只是暫停發(fā)言，并沒有被市場(chǎng)說服。