新城，又往前走了一大步！

昨天，克而瑞發(fā)布了2025年度代建排行榜，濤哥看了下名單，竟然發(fā)現(xiàn)了一個(gè)令人意外的名字——

新城建管，竟赫然位列代建行業(yè)第八

要知道，這兩年地產(chǎn)行業(yè)的各類榜單，幾乎都被央國(guó)企給霸榜，民營(yíng)房企漸漸消聲匿跡。

新城這一次，在眾多央國(guó)企紛紛布局的代建賽道拿下第八，排名又進(jìn)步一位，確實(shí)挺令人驚訝的。

不過(guò)仔細(xì)一想，又覺得不意外。因?yàn)樵跐缈磥?lái)，過(guò)去一年新城一直在“悶聲干大事”——

從組織變革、到連續(xù)發(fā)債、到代建獲獎(jiǎng)，當(dāng)別人還在愁“活下去”的時(shí)候，新城似乎已經(jīng)找到了新的方向。

今天濤哥就聊聊，這家仍在堅(jiān)守的民營(yíng)房企，最近到底在忙什么。

1

先說(shuō)建管這件事。濤哥之前寫過(guò)，去年新城做了一波大動(dòng)作：

建管一拆為二，設(shè)立萬(wàn)嘉和宏圖兩家公司，由兩位新城老將分別掛帥，搞內(nèi)部競(jìng)賽。

當(dāng)時(shí)濤哥就說(shuō)，這種"組織裂變"在地產(chǎn)圈非常少見，通常只有擴(kuò)張期才會(huì)做。別人在收縮，新城在裂變，說(shuō)明建管業(yè)務(wù)確實(shí)跑出來(lái)了。

最新的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。2025年全年，新城建管新增簽約面積達(dá)到1061萬(wàn)平方米，同比增幅超50%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。累計(jì)管理項(xiàng)目超155個(gè)，總建筑面積超2600萬(wàn)平方米，已基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。

更關(guān)鍵的是，新城建管最大的差異化優(yōu)勢(shì)在于"商住協(xié)同"。

背靠吾悅廣場(chǎng)這個(gè)商業(yè)IP，新城建管在商業(yè)綜合體代建領(lǐng)域幾乎沒有對(duì)手——目前在管項(xiàng)目中商業(yè)綜合體占比接近一半，這是絕大多數(shù)代建企業(yè)做不到的。

濤哥在新城官微看到，他們最近在新疆阿克蘇簽了一個(gè)大項(xiàng)目：融合"購(gòu)物中心+特色街區(qū)+生態(tài)住宅"的文商旅居綜合體。能夠在南疆做這種大型綜合體代建，新城建管的拓展能力真的非常驚人。

阿克蘇吾悅廣場(chǎng)效果圖

在濤哥看來(lái)，建管已經(jīng)不再是新城的"副業(yè)"，而是正在成為第三條增長(zhǎng)曲線，與商管、地產(chǎn)形成三足鼎立之勢(shì)。

這也代表了，新城在本來(lái)就已經(jīng)領(lǐng)先的雙輪驅(qū)動(dòng)基礎(chǔ)上，又有了新的增長(zhǎng)極。

2

聊完建管，再來(lái)說(shuō)說(shuō)新城的融資。

今年2月，新城環(huán)球成功發(fā)行3.55億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，期限3年。這是2026年開年以來(lái)民營(yíng)房企的首單境外債。

加上2025年6月的3億美元高級(jí)無(wú)抵押債券（近三年民營(yíng)房企首單）、去年9月的1.6億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，新城已經(jīng)累計(jì)完成三筆美元債發(fā)行。

在房企普遍失去美元債融資能力的今天，新城竟然能連發(fā)三次美元債，這一點(diǎn)真的太牛了。要知道，現(xiàn)在民營(yíng)房企的境外融資渠道基本是"凍結(jié)"的。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年全年房企海外債發(fā)行規(guī)模僅161.45億元人民幣，占總?cè)谫Y規(guī)模的2.7%，發(fā)行主體絕大多數(shù)是華潤(rùn)、越秀等央國(guó)企。民營(yíng)房企幾乎沒有。

在這樣的背景下，新城能連續(xù)發(fā)三筆美元債，這件事本身就是巨大的勝利。

你可以想象一下：當(dāng)一條河流幾乎完全斷流的時(shí)候，你還能從里面取水，說(shuō)明什么？說(shuō)明新城掌握的是別人沒有的“信用通道”。

濤哥一個(gè)做金融的朋友說(shuō)：“90%的民營(yíng)房企連上談判桌的資格都沒有，新城能發(fā)出來(lái)，說(shuō)明國(guó)際資本市場(chǎng)仍然認(rèn)可它。”

當(dāng)然，新城美元債的票息確實(shí)不低，但如果你理解其中的財(cái)務(wù)邏輯，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這背后其實(shí)是一套非常清醒的"主動(dòng)管理"策略。

以今年2月這筆3.55億美元債為例，發(fā)行所得主要用于購(gòu)買要約——也就是回購(gòu)即將到期的舊債。

這意味著，新城不是被動(dòng)地等著債務(wù)到期，而是主動(dòng)出手，提前把短期到期壓力轉(zhuǎn)化為三年期的中長(zhǎng)期負(fù)債，讓財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加從容。

用一個(gè)比喻來(lái)說(shuō)，這叫"以時(shí)間換空間"——雖然票面利率較國(guó)內(nèi)貸款高了些，但避免了債務(wù)集中到期的風(fēng)險(xiǎn)，這筆賬其實(shí)是劃算的。

而且不止美元債。濤哥看了一下新城2025年以來(lái)的融資動(dòng)作，可以說(shuō)是一套非常完整的"組合拳"——

境內(nèi)方面，2025年先后發(fā)行三筆中期票據(jù)，合計(jì)36.5億元，全部獲得中債增全額擔(dān)保和雙AAA評(píng)級(jí)，票面利率保持較低水平，8月那筆10億中票利率僅2.68%，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)2.28倍。

境外方面，三筆美元債累計(jì)超過(guò)8億美元，持續(xù)打通境外融資通道。

此外，去年11月新城還發(fā)行了以上海青浦吾悅廣場(chǎng)為底層資產(chǎn)的持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS，規(guī)模6.16億元，創(chuàng)全國(guó)消費(fèi)類持有型ABS、A股民企持有型ABS"雙首單"紀(jì)錄。

中票、美元債、ABS……境內(nèi)外雙軌并行，多種工具靈活運(yùn)用，不得不說(shuō)新城的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)債務(wù)的主動(dòng)管理能力非常強(qiáng)。

濤哥覺得，市場(chǎng)有時(shí)候?qū)γ駹I(yíng)房企存在一種思維慣性：只要你發(fā)債，就覺得你缺錢。但換個(gè)角度想，一家真正缺錢的公司，現(xiàn)在根本發(fā)不出債來(lái)。

3

新城敢頻繁出手，底氣在哪里？答案很簡(jiǎn)單：吾悅廣場(chǎng)。

濤哥之前也說(shuō)過(guò)：吾悅廣場(chǎng)是新城最硬核的"壓艙石"。但每次看到最新數(shù)據(jù)，還是會(huì)覺得這塊業(yè)務(wù)的韌性超出預(yù)期。

2025年全年，新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入同比增長(zhǎng)10%達(dá)到140.9億元；商業(yè)運(yùn)營(yíng)毛利率超過(guò)70%；吾悅廣場(chǎng)出租率多年維持在95%以上。

截至2026年2月末，新城已在全國(guó)142個(gè)城市布局208座吾悅廣場(chǎng)，開業(yè)及委托管理在營(yíng)178座，開業(yè)數(shù)量穩(wěn)居中國(guó)上市公司首位。

廣發(fā)證券近期在研報(bào)中指出，新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)毛利率維持70%以上水平，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)突出，公司盈利主動(dòng)輪切換，長(zhǎng)期價(jià)值重估空間大。

要知道，國(guó)際投資者買債看什么？看你有沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)還錢。吾悅廣場(chǎng)每年140多億的商業(yè)收入、超70%的毛利率、接近98%的出租率——這就是新城的底氣。

市場(chǎng)愿意為新城提供融資，本質(zhì)上是對(duì)這些底層資產(chǎn)的看好。看到資產(chǎn)變現(xiàn)能力和抗周期韌性的投資者，才會(huì)愿意掏出真金白銀給它。

事實(shí)上，穆迪去年已經(jīng)將新城發(fā)展的評(píng)級(jí)展望上調(diào)至正面，摩根士丹利也將新城控股評(píng)級(jí)上調(diào)至"超配"，目標(biāo)價(jià)上調(diào)25%至19.7元。這些國(guó)際機(jī)構(gòu)用行動(dòng)給出了自己的判斷。

4

最近，新城還有件有意思的事。

新城控股近日發(fā)公告：董事呂小平先生辭職。據(jù)悉呂小平是新城的老領(lǐng)導(dǎo)，這次離任屬于65歲到齡退休。

"到齡退休"四個(gè)字，在今天的民營(yíng)房企里，聽起來(lái)幾乎像一個(gè)奢侈品。

這兩年多少房企的高管是"被優(yōu)化"的、是因分歧離任的、或是公司都沒了不得不走的。

能在一家民營(yíng)房企從年輕干到退休，平穩(wěn)交接體面告別，這件事本身就挺說(shuō)明問(wèn)題的。

翻看新城的核心團(tuán)隊(duì)，建管和地產(chǎn)區(qū)域的負(fù)責(zé)人幾乎都是在新城服務(wù)十年以上的老將。

在行業(yè)裁員潮蔓延的當(dāng)下，新城甚至還提出了"三年千人"管培生校招計(jì)劃。

這讓濤哥想到新城一直在說(shuō)的"駱駝精神"——不追求跑得最快，但一定走得最遠(yuǎn)。駱駝穿越沙漠靠的不是爆發(fā)力，而是耐力、儲(chǔ)備和對(duì)方向的判斷。

董事長(zhǎng)王曉松在今年開年致辭中給出了八個(gè)字方針："深耕厚植，守正創(chuàng)新"。

不折騰、不冒進(jìn)，但也絕不躺平。一筆一筆還債，一座一座開商場(chǎng)，一個(gè)一個(gè)交房子，一步一步重建信用。

事實(shí)上這幾年王曉松一直在強(qiáng)調(diào)：安全。他在股東大會(huì)上說(shuō)：

"公司仍處于穿越周期過(guò)程中，信用恢復(fù)是有代價(jià)的，通過(guò)時(shí)間把代價(jià)逐步減少。"

新城已經(jīng)連續(xù)7年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，堅(jiān)持"零違約"記錄，2025年全年如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券58.55億元，同時(shí)持續(xù)主動(dòng)壓降融資余額，幾乎已沒有暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。

在地產(chǎn)行業(yè)至暗時(shí)刻，有的企業(yè)選擇了豪賭，有的選擇了躺平，而新城選了最笨也最扎實(shí)的方式——像駱駝一樣，一步一個(gè)腳印走向下一個(gè)綠洲。

這大概就是這家公司最讓人意外的地方，也是目前多數(shù)民營(yíng)房企都做不到的。

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