上海樓市的邏輯被顛覆了

　　你要說難吧，其實真不難。

　　從上世紀(jì)50年代的工人新村算起，上海樓市走了70多年，從內(nèi)環(huán)到郊環(huán)發(fā)展出134個板塊，存量住宅有800多萬套。

　　只要有房票、有預(yù)算，總能買到一套。

　　但你要說容易吧，也確實不容易。

　　從800萬套里挑出最適合自己的那一套，就像大海撈針。

　　更麻煩的是，現(xiàn)在的市場邏輯跟以前完全不一樣了。

　　以前閉著眼睛買，都能吃到城市發(fā)展的紅利；現(xiàn)在買房，得一步步推演，踩坑就完蛋。

　　關(guān)鍵市場還分化的很厲害。

　　今天就跟大家聊聊，在這個分化的市場里，怎么用一套“新六邊形法則”來挑房子。

　　不是教你怎么投資發(fā)財，而是幫你找到一套自己住著舒服、以后萬一要換房也好出手的房子。

　　先要理解城市

　　先說說地段。

　　老上海人都知道一句話：投資選浦東，自住選浦西。

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　　這話現(xiàn)在看，依然有道理的，但要加點新解釋。

　　浦西這邊，核心是“配套溢價”。

　　現(xiàn)在浦西買房，光看環(huán)線和“上只角”不夠了。

　　靠近地鐵、學(xué)校、三甲醫(yī)院、星級公園的老房子，哪怕樓齡老一點，價值下限都很穩(wěn)。

　　不管是對年輕人還是老年人來說，都是即時滿足需求。

　　曹楊板塊就是個典型例子。

　　房子是又老又破，但是現(xiàn)在也成交火熱。

　　住在這里就是方便，而且現(xiàn)在價格跌下來也超級便宜。

　　浦東這邊，核心是“產(chǎn)業(yè)溢價”。

　　浦東就是上海的“深圳”，這里沒有老上海那種地段鄙視鏈，一切由兩點決定：產(chǎn)業(yè)+學(xué)校。

　　新上海人沒有老上海的地段情結(jié)，哪里有好工作、哪里孩子能上好學(xué)校，哪里就是市中心。

　　在浦東，產(chǎn)業(yè)帶來的高收入人群集聚，決定了這個區(qū)域的房價天花板。

　　陸家嘴、張江、前灘、聯(lián)洋，這些地方都曾受益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

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　　產(chǎn)品出價值

　　說完地段，再說產(chǎn)品。

　　上海的房子，已經(jīng)到了3.5代。

　　0代產(chǎn)品是老破小，沒什么小區(qū)概念，戶型也是上世紀(jì)的需求。

　　放到現(xiàn)在看，功能上 已經(jīng)不夠用 了。

　　如果沒有頂級地段和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，這類房子的金融屬性會越來越弱。

　　當(dāng)然市區(qū)的老破小依然有獨特價值，因為300萬以內(nèi)的新房市場在市區(qū)是空白。

　　但凡是這個預(yù)算的、又想買市區(qū)，也沒有其它選項。

　　1代、2代產(chǎn)品稍微好點，但也開始顯老了。

　　最典型的問題就是停車難。

　　尤其在市區(qū)，這些小區(qū)當(dāng)年設(shè)計的時候，壓根沒把汽車保有量增長考慮進去。

　　現(xiàn)在下班回家搶車位，成了每天的必修課。

　　基本上2015年前后，第三代住宅就全面開始了。

　　人車分流是標(biāo)配，物業(yè)服務(wù)水平在線，戶型方正實用，功能性和舒適性兼顧。

　　上海去年9月還出臺了“好房子”量化標(biāo)準(zhǔn)，3.5代住宅正式登場。

　　是上海住宅的又一次全面提升，也意味著差房子，會越來越邊緣化。

　　像陸家嘴北濱江這里：

　　老破小榮成小區(qū)，單價6萬；老商品房濱江茗園，單價8萬；次新房九廬15萬。

　　如果這里有新的3.5宅，價格肯定會更高。

　　這差價里，地段的因素相對比較小，很大一部分就是產(chǎn)品力的溢價。

　　對于買房人來說，一分價錢一分貨，當(dāng)然現(xiàn)下也沒必要強行大幅拔高預(yù)算追求更好的。

　　六要素也在變

　　傳統(tǒng)的買房六要素——交通、配套、學(xué)區(qū)、增值保值、居住體驗、價值認(rèn)同，權(quán)重可能也在發(fā)生變化。

　　交通：從“黃金萬兩”變成“流通下限”

　　以前是“地鐵一響，黃金萬兩”。

　　現(xiàn)在上海地鐵里程全球第一，內(nèi)中環(huán)基本不缺地鐵了。

　　地鐵的作用，從“拉高房價上限”變成了“保證流通下限”。

　　也就是說，有地鐵也不一定就能賣得貴，沒地鐵的房子肯定不好賣，。

　　配套：醫(yī)院和公園，比大商場更重要

　　這個變化很實在。

　　上海老齡化程度擺在那里，加上年輕人現(xiàn)在消費降級，公園露營比商場買買買更受歡迎。

　　學(xué)區(qū)：從“瘋漲”到“剛需”

　　學(xué)區(qū)房的熱度確實下來了，高興花園前幾年跌慘了，但今年成交量又在回升。

　　對于家長來說，學(xué)區(qū)依然是剛性需求。

　　只不過大家對于學(xué)區(qū)房的預(yù)算在降低，更加務(wù)實了。

　　居住體驗：改善為王

　　這個是硬趨勢。

　　我們自己做業(yè)務(wù)的感受也是，現(xiàn)在買房，置換的事特別多的。

　　既然是置換，肯定是希望差換好。

　　什么叫住得更好？

　　人車分流、干掛石材/鋁板外立面、優(yōu)質(zhì)物業(yè)、合理的戶型功能——這些都是底線。

　　還有更細(xì)的：兒童房的收納空間、雙套房設(shè)計讓老人和孩子各有隱私、全屋智能系統(tǒng)……現(xiàn)在的開發(fā)商，在這些細(xì)節(jié)上卷得很厲害。

　　價值認(rèn)同：共識就是溢價

　　這個說起來有點虛，但確實存在。

　　老上海人眼里的頂級地段是衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、淮海路、南京路。

　　新上海人眼里的頂級地段是黃浦江兩岸——陸家嘴濱江、徐匯濱江、前灘。

　　大家都覺得這里好，這里就真的好。

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　　以前買房，大家最關(guān)心的是“以后能漲多少”。

　　那現(xiàn)在看房，租售比是個很好的切入點。

　　現(xiàn)在一些區(qū)域的租金收益率，已經(jīng)開始高于定期存款利率了。

　　這不是說買房投資多劃算，而是說房子的“居住價值”正在回歸。

　　浦東世博板塊的上鋼六村，一套40平的二手房總價160多萬，同戶型月租金4000塊左右，租售比3%。

　　當(dāng)然，不是說讓大家去買老破小收租。但租售比這個指標(biāo)，可以幫我們篩選房子。

　　買房子的時候，不妨多問自己一句：這房子如果我自己不住，租出去好租嗎？

　　能租多少錢？這個問題背后，藏著很多關(guān)于這套房子真實價值的答案。

　　最后

　　寫到最后，想說個簡單的道理。

　　以前買房，大家都在賭——賭房價會漲，賭自己能接住最后一棒。

　　現(xiàn)在這個游戲玩不下去了，市場分化，二八定律顯現(xiàn)。

　　那現(xiàn)在怎么買？

　　看懂產(chǎn)業(yè)和人口的方向；

　　選對當(dāng)下住著舒服、未來也好流通的板塊；

　　鎖定產(chǎn)品力過關(guān)的品質(zhì)小區(qū)；

　　這套邏輯，不保證你能發(fā)財，但能保證你買到的房子自己住著舒服，以后想換房的時候，也不至于砸手里。

　　如果你還在觀望考慮是否要出手，我們或許能夠幫你分析分析。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。