重慶灣重啟觀察：從“沉睡”到“重生”的盤活樣本

2026年3月底，重慶灣項目城市會客廳正式開放，其定位為“世界會客廳”，規劃涵蓋城市地標、旗艦商業、國際酒店、頂奢豪宅等七大業態。從2022年項目全面停滯，到2025年12月在多方合力下正式重啟，重慶灣的重生之路，成為重慶核心區大型綜合體項目通過市場化路徑盤活的典型樣本。

PART·01

重慶灣的“前世今生”

·前世：項目最早由陽光100主導開發，2019年融創收購后正式定名“重慶灣”，總建筑面積約100萬平方米，定位高端商住綜合體，為兩江交匯處的稀缺核心資產。

·停滯：受行業及企業自身資金壓力影響，項目于2022年全面停工，建設停滯期間累積了大量債務，債權關系涉及多家金融機構、施工單位，同時還存在部分建設手續缺失、周邊文保資源協調難度大等多重問題，盤活工作一度陷入僵局。

·重生：在南岸區政府牽頭下，融創聯合中國長城資產、中信信托推進債務重組。中國長城資產注資不超24.76億元用于清償債務及新增開發。2025年9月首筆資金到位，項目正式復建。這是重慶首例“政府主導、市場化路徑”的地產債務重組案例，A3地塊率先啟動，將打造198米超高層，定位“世界都會人文生活范本”，預計2026年中亮相。

PART·02

政策護航、多方聯動助力資產盤活

重慶灣項目的重生，離不開日益完善的政策支持環境。近年來，重慶市圍繞“穩地產、防風險”，構建了多層次的政策支持體系，核心要點包括：

1.“保交樓、穩民生”專項借款與配套政策：積極對接國家專項借款工具，設立地方專項紓困基金，優先用于支持已售逾期難交付住宅項目的建設交付。同時，配套出臺稅費緩繳、審批綠色通道等政策，加快項目復工進程。

2.金融支持政策：引導金融機構按照市場化、法治化原則，對遇到暫時困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過展期、調整還款安排等方式予以支持。鼓勵資產管理公司參與項目并購與債務化解。

3.盤活存量資產政策：鼓勵通過股權轉讓、資產轉讓、合作開發等多種方式，引入有實力的企業接手停工項目。優化規劃調整、產權分割等審批流程，為項目轉型或改造創造條件。

4.司法保障與府院聯動：建立府院聯動機制，協調解決項目復工中涉及的司法查封、破產重整等問題，提高風險處置效率，保護各方合法權益。

上述政策為停工項目的盤活創造了相對有利的外部條件，但具體項目的出路仍需結合其自身特質、債權債務復雜程度、市場定位等因素綜合判斷。

PART·03

存量資產盤活的挑戰與機遇

重慶灣項目的重啟，標志著重慶在化解核心區重大存量爛尾項目風險上取得了突破性進展，其示范效應和心理提振作用顯著。然而，大型綜合體的盤活絕非易事，呈現出明顯的分化與個性化特征。

?“一盤一策”是根本原則：每個項目歷史、債務、資產、市場定位均獨特，需量身定制涉及金融、法律、商業、規劃的多維解決方案。

?政策引導與市場力量需有機結合：政府的角色在于搭建平臺、暢通機制、化解關鍵梗阻（如府院聯動解封、規劃優化支持），但最終必須依靠有實力、有專業能力的市場化主體來接盤和運營。

?價值重塑是盤活的核心：對于停工項目，簡單的“接盤-續建-銷售”傳統模式已面臨巨大挑戰。成功盤活往往需對項目定位、功能、運營模式及客群進行重新論證與價值重塑，轉向符合城市新發展需求的產業、消費或融合性空間。

?耐心與時間必不可少：如融創A-ONE等超級項目解決方案復雜，需更長醞釀周期；佳程廣場類項目需打破常規處置思維。市場需耐心，各方需在務實基礎上展現更大靈活性。

展望未來，隨著經濟持續回暖、房地產發展新模式構建以及存量資產盤活政策的深化落實，預計會有更多停工項目在“重慶灣模式”的鼓舞和各類創新工具的推動下，逐步走出僵局。但這個過程將是漸進、分化且充滿挑戰的。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問智、AI報告功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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