【南沙評(píng)論】栟茶房?jī)r(jià)，真的跌了！

曾經(jīng)，如東縣栟茶鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)是一個(gè)令人咋舌的傳奇。這個(gè)鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)一度吊打周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，甚至讓不少地級(jí)市都望塵莫及。8000多元一平的價(jià)格，持幣等房、多人搶房的盛況，構(gòu)成了小鎮(zhèn)樓市最瘋狂的注腳。

（安居客最新數(shù)據(jù)）

然而，潮水退去，裸泳者現(xiàn)。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，栟茶的房?jī)r(jià)神話也轟然倒塌。曾經(jīng)7000-8000元/平的房子，如今普遍跌至5000多元。更令人擔(dān)憂的是量?jī)r(jià)齊跌——成交量持續(xù)低迷，市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足。

去年新交付的拆遷安置房小區(qū)和美瑞園，交房前業(yè)主協(xié)議賣房?jī)r(jià)還在6500元左右一平，如今掛牌價(jià)已跌破5000元，成交價(jià)仍有下探空間。

最后的稻草：陪讀經(jīng)濟(jì)與古鎮(zhèn)文旅

支撐栟茶房地產(chǎn)市場(chǎng)的，目前只剩下兩根脆弱的支柱。

一是陪讀房市場(chǎng)。栟茶中學(xué)周邊的陪讀房租賃需求旺盛，許多業(yè)主在房?jī)r(jià)低迷時(shí)選擇簡(jiǎn)單裝修出租，以租金收入緩解持有壓力。這種“以租養(yǎng)貸”的模式暫時(shí)避免了集中拋售的恐慌性踩踏。

二是古鎮(zhèn)文旅帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值。栟茶古鎮(zhèn)近年發(fā)展迅速，2024年接待游客超200萬(wàn)人次，古鎮(zhèn)的“微改造”模式獲得國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng)，累計(jì)投資超15億元，隨著栟茶古鎮(zhèn)景區(qū)的打造，栟茶以前的老街巷煥然一新，游客絡(luò)繹不絕，這為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)提供了想象空間。

繁榮背后的隱憂：小鎮(zhèn)樓市的阿喀琉斯之踵

然而，表面的熱鬧難掩深層的危機(jī)。栟茶終究只是一個(gè)鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，缺乏核心產(chǎn)業(yè)支撐。工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，在縣域經(jīng)濟(jì)中并不突出。就業(yè)機(jī)會(huì)少，人口外流、老齡化加劇，這些小鎮(zhèn)通病栟茶同樣難以幸免。

更關(guān)鍵的是，栟茶的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)因文旅概念受追捧，而普通住宅卻陷入流動(dòng)性困境。這種分化預(yù)示著，一旦陪讀需求飽和或古鎮(zhèn)熱度降溫，整個(gè)樓市將失去最后的支撐。

專家早已警告：在小城市投資買房“太賭了”。小鎮(zhèn)缺乏成熟的二手房市場(chǎng)，供應(yīng)量大而人口流動(dòng)小，即使買到低價(jià)房也很難賺錢。特色小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)化傾向更是政策重點(diǎn)整頓對(duì)象。

理性思考：小鎮(zhèn)買房的三個(gè)真相

在小鎮(zhèn)買房，必須看清三個(gè)殘酷真相：

第一，自住與投資的界限必須分明。如果確實(shí)要在栟茶長(zhǎng)期生活——照顧老人、孩子上學(xué)，且能接受配套短板，可以考慮。但若抱著“抄底”心態(tài)投資，無(wú)異于火中取栗。小鎮(zhèn)房產(chǎn)既無(wú)漲幅也無(wú)穩(wěn)定租金，純屬資金沉淀。

第二，隱性成本不容忽視。低價(jià)房的持有成本（物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)）和變現(xiàn)成本（可能掛半年都賣不出去）往往被低估。有業(yè)主計(jì)算，在小鎮(zhèn)買房持有5年再賣出，算上各種成本實(shí)際虧損可能達(dá)15%。

第三，機(jī)會(huì)成本是最大的代價(jià)。把二三十萬(wàn)砸在小鎮(zhèn)，意味著失去了在大城市置業(yè)的首付機(jī)會(huì)。對(duì)于年輕上班族而言，這無(wú)異于用未來(lái)的可能性換取當(dāng)下的廉價(jià)安全感。

未來(lái)預(yù)測(cè)：分化加劇，價(jià)值重估

栟茶房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)將呈現(xiàn)明顯分化：核心地段的商業(yè)資產(chǎn)因古鎮(zhèn)文旅而保持一定熱度，但普通住宅將繼續(xù)承壓。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下探。

那些指望“房?jī)r(jià)回到2000多”的幻想者需要明白：我們懷念的不是低價(jià)，而是“房?jī)r(jià)與收入匹配”的年代。房子的核心價(jià)值從來(lái)不是單價(jià)，而是位置、配套和真實(shí)需求。

在人口流入的城市，哪怕房?jī)r(jià)1萬(wàn)多，也比小鎮(zhèn)2000多的房子更保值；對(duì)沒(méi)有真實(shí)需求的人來(lái)說(shuō)，再便宜的房子也是負(fù)擔(dān)。栟茶的樓市故事，正是中國(guó)無(wú)數(shù)小鎮(zhèn)的縮影——當(dāng)潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。

買房是為了更好的生活，不是為了“占低價(jià)的便宜”。在栟茶，在任何一個(gè)小鎮(zhèn)，選對(duì)需求、避開陷阱，比盯著數(shù)字更重要。畢竟，樓市沒(méi)有神話，只有供需關(guān)系的冰冷邏輯。

您覺得栟茶的房?jī)r(jià)還有下降空間嗎？

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▌編輯：小楊醫(yī)生

法律顧問(wèn)：上海正源律師事務(wù)所（南通）合伙人

鄭曉云律師