叫賣(mài)海南博鰲高爾夫近3年，中信城開(kāi)降1億未果，有隱情？

◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

前不久，“博鰲亞洲論壇2026年年會(huì)”在海南博鰲落下帷幕，其中AI與智能制造等話題熱度非凡，為封關(guān)百日的海南自貿(mào)港注入了強(qiáng)勁活力。

當(dāng)然，海南博鰲不止是“國(guó)際級(jí)”政商界進(jìn)行頭腦風(fēng)暴的理想開(kāi)會(huì)場(chǎng)所，還是對(duì)外輸出高檔文旅度假休閑生活方式的最佳窗口，比如高爾夫生活等。

據(jù)最新消息，“海南博鰲高爾夫有限公司60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)”對(duì)外底價(jià)約9.44億元的掛牌期即將于明日（4月14日）結(jié)束，中信城開(kāi)方面能否成功轉(zhuǎn)讓仍令業(yè)內(nèi)捏了一把汗。

該筆資產(chǎn)最新掛牌于去年11月，距今時(shí)間已有半年。海南博鰲高爾夫有限公司成立于2001年，地址在海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)沙坡島，出資股東包括持股70%的中信城開(kāi)海南公司、持股29%的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)，以及持股1%的海南良大貿(mào)易公司。

海南博鰲高爾夫有限公司主要項(xiàng)目就是博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，其中博鰲高爾夫球場(chǎng)作為博鰲亞洲論壇年會(huì)配套設(shè)施之一，年會(huì)期間配合提供年會(huì)服務(wù)，其余時(shí)間對(duì)外正常營(yíng)業(yè)。

該項(xiàng)目是一個(gè)融江、河、湖、海、山、島嶼于一體，集椰林、沙灘、奇石、田園于一身的中國(guó)業(yè)內(nèi)首創(chuàng)、亞洲唯一全島型林克斯風(fēng)格的球場(chǎng)。

該項(xiàng)目占地78.93萬(wàn)方，商業(yè)用地1.50萬(wàn)方，已建成18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿，球道總長(zhǎng)7146碼的全島型林克斯風(fēng)格的高爾夫球場(chǎng)，以及建面約3043方的會(huì)所、別墅等其他配套設(shè)施。

據(jù)公開(kāi)披露內(nèi)容，海南博鰲高爾夫有限公司2024年?duì)I收412萬(wàn)元，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)據(jù)虧損超4000萬(wàn)元，該期末總資產(chǎn)1.05億元，總負(fù)債約5.49億元，凈資產(chǎn)-4.43億元。2025年上半年無(wú)營(yíng)收，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)均為-2304萬(wàn)元。

按照2024年底這個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日，海南博鰲高爾夫有限公司總資產(chǎn)賬面值1.05億元，評(píng)估后市場(chǎng)價(jià)值約14.14億元，凈資產(chǎn)評(píng)估值8.66億元，對(duì)應(yīng)60%股權(quán)即約5.19億元。

此次轉(zhuǎn)讓涉及標(biāo)的企業(yè)60%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)約4.67億元，轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)約5.29億元債權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)約4.76億元，該債權(quán)年化利率5.7%。

這并非中信城開(kāi)首次掛牌出售。地產(chǎn)密探獲悉，去年9月初上述標(biāo)的資產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓總底價(jià)約10.49億元，此后僅隔了2個(gè)月就降價(jià)1億元。更早些時(shí)候的2023年8月，該表弟資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓總地價(jià)10.9億元，其中60%股權(quán)底價(jià)約6.2億元。

中信城開(kāi)強(qiáng)調(diào)說(shuō)，此次轉(zhuǎn)讓后導(dǎo)致中信集團(tuán)及其子企業(yè)失去對(duì)標(biāo)的企業(yè)實(shí)控權(quán)，所以標(biāo)的企業(yè)及下屬參股、控股子公司立即停止使用中信字號(hào)及商標(biāo)等。

另?yè)?jù)瓊海市政府關(guān)于盤(pán)活博鰲沙坡島國(guó)有資產(chǎn)的復(fù)函，海南博鰲高爾夫有限公司需嚴(yán)格按當(dāng)前規(guī)劃用途使用土地，不得擅自改變高爾夫球場(chǎng)原狀。此外，該標(biāo)的企業(yè)與深圳中盈簽訂了《關(guān)于博鰲高爾夫項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)》等。

至今持續(xù)快三年了，海南博鰲高爾夫上述資產(chǎn)出售仍未有明確結(jié)果。這到底是為何？如前所述，該公司2024年及2025年上半年均出現(xiàn)較嚴(yán)重的虧損。實(shí)際上，其2022年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)均虧損超3900萬(wàn)元，2023年上半年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)虧損近1900萬(wàn)元。這等于說(shuō)，該高爾夫有限公司持續(xù)虧損且債務(wù)高企。

《Vista看天下》雜志2021年6月曾發(fā)表了一篇《海南高爾夫球場(chǎng)年虧損600萬(wàn)元且“變身”放牛場(chǎng)》的報(bào)道，其中提到“這些年，高爾夫市場(chǎng)萎靡，球場(chǎng)營(yíng)運(yùn)和維護(hù)成本上升，草坪維護(hù)保養(yǎng)用水、電、肥料、燃油以及其他運(yùn)營(yíng)必需品價(jià)格大幅度升高”。有網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)似乎一針見(jiàn)血，“沒(méi)有公開(kāi)消費(fèi)，支撐不起來(lái)”。

值得一提的是，據(jù)《鐵馬高爾夫》微信公眾號(hào)披露，去年11月與沙坡島緊鄰的東嶼島，博鰲亞洲論壇高爾夫球會(huì)曾正式上線博鰲度假卡，單張會(huì)籍價(jià)2.98萬(wàn)元，其中擊球價(jià)格在賣(mài)淡季480元/18洞桿，旺季580元/18洞桿，而同時(shí)推出的東嶼島鉑金卡一套賣(mài)18.8萬(wàn)元。如此看來(lái)，普通人就算想玩還真的消費(fèi)不起。

看中信城開(kāi)，2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收21.6億元，同比下滑45%，歸母凈利虧損6.25億元。去年上半年?duì)I收同比增幅21.7%至9.35億元，歸母凈利虧損0.17億元，該期末總資產(chǎn)367.8億元，帶息債務(wù)178億元，凈債務(wù)152億元。

作為中信旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)的中信城開(kāi)，去年11月聯(lián)手中信金融資產(chǎn)拿下了深圳停滯超十年的爛攤子工程——深圳羅湖金鉆豪園。

不久，該項(xiàng)目以“信悅映翠府”重新面世，于去年底開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)認(rèn)購(gòu)超100億元，備案均價(jià)達(dá)到24.4萬(wàn)元/㎡，刷新了深圳新房備案價(jià)紀(jì)錄，最高單價(jià)賣(mài)到38萬(wàn)元/㎡。該高端項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，讓中信城開(kāi)成了當(dāng)前樓市化解盤(pán)活存量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的一個(gè)典型樣板，在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。