這個數值首次回正！海外大資金要回來“抄底”了

來源：鳳凰網房產 作者：WTT

先看兩張資金數據的跟蹤圖：

一是「海外基金對于房地產行業月度凈流入規模」，在經歷了2022年12月-2025年2月的明顯負值階段后，2026年已經開始“回正”。

這意味著，以海外基金為代表的“大資金”已經從凈流出狀態回到了“流入階段”。

二是「海外基金對于房地產行業凈流入規模」在2026年也開始“回正”，即使流入規模還較小，但這是2022年以后的“首次”海外基金凈流入中國房地產行業。

外資從來都是極其敏銳的。

例如在2018年“房住不炒”落地執行的高峰年，金融全面鎖杠桿、限購限售等出臺政策全面收緊，當年住宅開發外資受限流出；其后政策松綁，市場初見回暖，2019年外資立即回流；2020年“三道紅線”政策出臺，外資在觀望中有的流出有的保持，乃至次年仍有余量。直到房企暴雷潮深化，外資才出現連續四年流出。

也是由此，2026年的這一點外資回歸的信號，相當難得且值得關注。

回暖跡象出現

最壞的時候已經過去？

這兩組資金數據來自中國銀河證券研究院，其在報告中指出，當前外資流出(中國房地產業)有所收窄并出現邊際回暖跡象，表明市場對行業風險的定價已較為充分。

房地產行業最壞階段或已過去。這句話已經能夠勇敢地講出。

但仍要清楚，地產板塊還處于低估值、低成交、低持倉的階段。銀河證券認為，往后看，地產板塊若要從底部走出，仍然需要銷售持續回暖、房企信用風險進一步穩定、 政策預期保持連貫、資金配置結構出現回補等種種條件逐步形成。

多城刷新近5年“小陽春”紀錄

國際大行：滬深將上漲15%

無論如何，今年以來市場釋放了多個維度的積極信號。

首先，供給端在經歷了漫長、大幅的“收縮”之后，新的供需平衡正在形成。

同時，房地產開發資金結構也出現了變化，居民杠桿明顯下降。

從房地產銷售價格來看，在經歷了近5年的深度調整之后，很多城市已出現具備“性價比”的房源，尤其是二手房，前期業主降價和拋售現象頻繁，迅速拉動了一波銷量回暖。這也就構成了今年初的“小陽春”。

北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都是本輪“小陽春”的絕對主力。

數據顯示，北京3月二手房網簽量達19896套，同比上漲34.7%，創下近三年單月成交新高值。2月北京二手房價格環比上漲0.3%，為2025年3月以來首次轉正。

上海3月二手房網簽量則高達30178套，同比上漲6%, 創5年新高。尤其內環內核心區的優質房源，成交周期平均從62天縮短至22天，議價空間收窄至3%以內。甚至上海的新房在3月也有062%的價格環比上漲0.2%。

廣州和深圳的二手房網簽量分別為12860套和5071套，廣州同比漲3%也創下2021年以來的新高。

杭州二手房3月網簽7896套，同比上漲53%。核心區次新房議價空間收窄至4%以內。并且市場熱度從二手房傳導至新房，全月網簽5480套，價格環比微漲0.1%。

成都二手房3月網簽23252套，同比持平，但量一直處于高位。價格環比微跌0.2%，但主城五區和高新區的次新房成交價環比上漲1%-2%。

值得一提的是，今年一季度北京、上海、深圳300萬以下房源占成交分別為60%、72%、49%(同比提前4個百分點)，說明剛需客群集中入場，政策托底有了實際效果。

如果按照往年樓市出現“二手房銷量回暖→新房銷量回暖→房地產投資企穩→房價企穩”的傳導鏈條，未來“樓市回暖”可期。

這也是為何“2026年春節后一線城市二手房銷量呈現回暖跡象”時，各大機構和專家會十分激動。畢竟這可能是信號或引線。

參考國際經驗，房地產的深度調整周期約為6-7年，中國本輪房地產的調整大約開始于2021年年中，目前已持續了將近5年，深度調整已經過了，因而“變化”受到各方密切關注。

就連去年對房地產預期消極的某國際機構，都在今年4月初“改口”了——高盛認為，上海和深圳或將在今年底“觸底”，并可能引領中國房地產市場的復蘇。

高盛按照其測算模型在當前做出的預計是——上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。實力較強的國企，伴隨利潤率/凈資產收益率提升，估值或能從本輪周期低點回升。

那么對于國內樓市是否已經進入“抄底期”，您怎么看呢？