天津
3月份的天津二手房，也支棱起來了。
單月成交120萬平米，環比大漲111%；成交套數13788套，環比大漲115%。
賣出較2月翻倍的量。
刷新自2025年5月以來成交量新高。
雖然依舊占據樓市“大主角”地位，成交套數是新房的2.5倍（天津新房3月成交套數為5582套），但不容忽視的是，市場份額卻減少了。
要知道，今年1月、2月，天津二手房的市場份額已高達76%。
每賣4套房，就有3套是二手房。
反觀最新3月份數據，該份額已掉至71%！
比前兩個月少了5個百分點。
價格方面同樣喜憂參半。
3月天津全市二手房簽約均價為8901元/平米，環比上漲0.6%。
呈現出近年來少有的價格反彈。
但較去年同期卻少了17%。
和新房一比更毫無還手之力，完全被吊打。
3月份局勢更甚。
新房均價18298元/平米，二手房均價8901元/平米，一二手房的價差“喇叭口”繼續拉大至106%。
這差距之大著實驚人。
要知道，去年同期二者的價差才73%。
短短一年時間，新房均價就已比二手房高出一倍。
問題是，二手房具備如此懸殊的價差優勢，為什么還會被新房奪走5%的市場份額？
主要原因在于改善出動了。
二手房的持續成交活躍，打通了置換鏈條。
以天津金茂府、金地上灣玖峯、格調爾雅等為代表的改善盤賣得非常好。
全都沖進了全市成交量TOP10(詳見）。
尤其天津金茂府，全市公認的高端改善盤，卻生生賣出了流量盤的流速。
不僅包攬了市區三冠王，還躋身全市面積榜第二、金額榜NO.1。
包括南開也是中海津華玖章領跑。
疊加，眾多樓盤“憑購房合同即可入學、轉學”的推出，帶動起了大批“學區+改善”置業。
幾十萬的學區需求選市區老破小。
二三百萬的，創意之城、中海學府源境、梅江和悅、綠城玉百合、建投譽河院等都有的選。
以致于市區占比前所未有地上升到了24.1%。
不止漲幅居四大片區之首，甚至趕超遠郊和濱海，占據第二大市場份額。
形成了3月份新房賣得好還賣得貴的奇特現象。
無論成交量漲幅，還是成交均價漲幅，都在二手房之上。
二手房則靠著面積小、總價低，主打剛需。
3月份成交的13788套房子中，總價在100萬以下的多達10535套。
占比已經超過76%。
總價150萬以下的，則高達九成。
賣得好的小區，無一不是靠性價比上榜。
*貝殼二手房3月小區成交排行
可以說，跟新房不是一個邏輯。
另從套均價和套均面積也能看出，一個向上，一個向下。
3月二手房套均價78萬/套，比2月又少一萬。套均面積也從89平米掉到87平米。
反觀新房，套均價從2月時的198萬/套，增至210萬/套。
套均面積也從114平米增至115平米。
越賣越大，越賣越貴。
不可否認，二手房反應靈敏，且受政策影響大。
尤其對教育政策，立竿見影。
3月和平二手房成交套數大漲185%、南開大漲132%，乃至河北大漲165%。
皆是因為河東初中轉學提前持有滿三年政策的祭出。
既然已經跟和平、南開、河西等拉齊，同樣都要求提前三年，自然選教育資源更好的。
所以河東政策一出，造成兩大分流：
>>預算高的，回流上三區；
>>預算低的，往河北、紅橋走。
可見，3月二手房這波行情主要是學區推動的。
另有消息，河北也快要出政策了（詳見）。
現在已經在“搶末班車”。
預計隨著報名季漸行漸近，二手房成交量會有所回落。
注：文中的戶型面積，均為建筑面積。
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