大逆轉(zhuǎn)，四大一線城市房價全漲！

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3月份70城房價指數(shù)出爐了，數(shù)據(jù)很讓人驚喜。

四大一線城市新房和二手房價全部出現(xiàn)了上漲。

3月份，四大一線城市新房房價環(huán)比上漲0.2%，其中北京新房房價環(huán)比持平，上海、廣州和深圳新房房價分別上漲0.3%，0.3%和0.2%。

四大一線城市二手房房價環(huán)比上漲0.4%。其中北京、上海、廣州和深圳二手房價分別上漲0.6%，0.4%，0.2%和0.4%。

一線城市的房地產(chǎn)市場往往具有信號燈的引領(lǐng)作用，現(xiàn)在四大一線城市齊刷刷的出現(xiàn)了房價止跌甚至上漲，釋放了極其明顯的觸底信號。

除了四大一線城市房價上漲之外，70城房價指數(shù)還有其他不一樣的表現(xiàn)。

值得我們注意的有兩點。

第一個值得注意的點是，二手房房價止跌城市的數(shù)量竟然超越了新房房價止跌城市的數(shù)量。

3月份新房房價止跌的城市有16個，其中14個城市上漲，2個城市止跌。

二手房房價止跌的城市有17個，其中13個城市二手房價上漲，4個城市止跌。

二手房房價止跌的速度，開始快于新房房價了，這是過去幾年不曾出現(xiàn)的場景。

過去幾年，新房市場一直靠產(chǎn)品迭代來拉升價格，所以新房房價上漲城市數(shù)量一直高于二手房價上漲的城市數(shù)量。

現(xiàn)在二手房價在市場自然力量的驅(qū)動下，竟然實現(xiàn)了逆風(fēng)翻盤。

3月份二手房價止跌城市的數(shù)量，不僅僅是超越新房，還是近幾年以來房價止跌城市數(shù)量最多的一次。

過去最多的一次，是在2024年的11月，當(dāng)月總共有12個城市二手房價止跌。

那次止跌是在有9.24史詩級救市政策的加持才實現(xiàn)的結(jié)果。到了2025年的3月份，二手房價止跌的城市只剩下了10個。

今年3月份的二手房價止跌，政策的驅(qū)動力量并不強(qiáng)，更多的是靠市場自然的恢復(fù)，所以含金量更高。

第二個值得注意的點是，這次的二手房價止跌，由90平以下的剛需戶型引領(lǐng)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的分面積段的70城二手房價指數(shù)——

90平以下的剛需小戶型，二手房房價止跌城市的數(shù)量有21個。

90-144平的剛改和改善戶型，二手房房價止跌的城市數(shù)量有18個。

144平以上的改善大戶型，二手房房價止跌的城市數(shù)量有16個。

戶型越小的剛需房，二手房價止跌的速度越快。戶型越大的改善產(chǎn)品，二手房價止跌的速度越慢。

而剛需是二手房市場上實實在在的購房群體，剛需戶型房價的止跌速度快，說明市場觸底的力量越強(qiáng)。

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3月的房價數(shù)據(jù)，非常清晰且明確的再次驗證了房地產(chǎn)的調(diào)整開始進(jìn)入磨底的階段。

全國樓市跌跌不休的日子這次大概率是要過去了。

剩余的階段，是各個城市的樓市都基于自我的修復(fù)情況慢慢的止跌磨底。

樓市基本面好的城市，新房和二手房的房價開始微漲。

樓市基本面差的城市，新房和二手房繼續(xù)找自己的底部，并在底部區(qū)間來回晃蕩。

這一次讓人欣慰的是，樓市房價的回暖幾乎完全是靠市場自發(fā)的力量。

過去三個月，全國層面雖然對于房地產(chǎn)救市的定調(diào)極其積極，但是并沒有出現(xiàn)類似于像首付調(diào)整，房貸調(diào)整這樣的房地產(chǎn)救市大招。

市場的回暖，一是依靠周期的調(diào)整，二是靠著經(jīng)濟(jì)基本面的回暖。

周期的調(diào)整很好理解。只要是資產(chǎn)都是有周期的。漲多了跌，跌多了漲，循環(huán)往復(fù)。

股市有周期，樓市也有周期，只是樓市周期時間更長。

根據(jù)國金證券的數(shù)據(jù)，全國二手房掛牌均價和成交均價較2021年7月份的歷史峰值分別下降37.0%和40.5%。下行幅度超過了全球多數(shù)國家的房地產(chǎn)下行周期。

到現(xiàn)在，全國樓市基本觸底，部分城市的二手房價甚至超跌。所以今年3月份，二手房價先于新房房價率先反彈。

另一個原因是經(jīng)濟(jì)基本面的回暖。

如果按照經(jīng)濟(jì)周期的劃分，去年下半年開始經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入到回暖的階段。不管是PPI，CPI都越過了拐點，進(jìn)入到向上的階段。（）

今年一季度的GDP數(shù)據(jù)5%超出了預(yù)期。不管是規(guī)上工業(yè)企業(yè)的利潤，還是出口，制造業(yè)的增長都取得不錯的成績。

經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)，是樓市迎來拐點的根本支撐力量。

3月份樓市回暖，是一季度經(jīng)濟(jì)基本面明顯復(fù)蘇的映射。也是自然而然的結(jié)果。

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接下來的4月份，我們也要觀察樓市的數(shù)據(jù)，看看此輪的回暖是否穩(wěn)固。

尤其是4月下半月到6月份，過去幾年樓市熱度的降溫，往往是在這三個月時間發(fā)生。

這三個月，如果回暖穩(wěn)固，會有更多城市的房價加入到上漲的大軍里。如果仍然有反復(fù)，那么各個城市的房價會出現(xiàn)漲跌不一。

今年各個城市房價應(yīng)該不會再出現(xiàn)急跌的情形。

因為還有一個深刻影響房價的數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了拐點。

持續(xù)處在高位的居民杠桿率進(jìn)入到下降空間了。

圖表來自于公眾號一座獨立屋

截止到去年年底，國內(nèi)居民杠桿率降到了59.4%，正式進(jìn)入到了60%以下的區(qū)間。并且以一個季度1個百分點的速度在下降。

過去幾年，居民杠桿率遲遲處在60%以上高位無法回落，導(dǎo)致居民的資產(chǎn)負(fù)債表遲遲無法得到有效修復(fù)。

這個事情到去年四季度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。居民杠桿率開始向下走，居民的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)入到了回血階段。

根據(jù)日本當(dāng)年的經(jīng)驗，一旦居民杠桿率開始下降，資產(chǎn)負(fù)債表開始回血，房價就進(jìn)入到了磨底期。

日本的居民杠桿率從1991年泡沫破裂之后，連續(xù)9年處在高位，一直到2000年到達(dá)歷史峰值70.3%。2001年之后開始下降。

居民杠桿率進(jìn)入下降之后，日本房價不再直跌，開始進(jìn)行磨底。到2002-2003年止跌，2004年出現(xiàn)首次上漲。后面連續(xù)三年房價都微漲，2006-2007年甚至出現(xiàn)了8%-10%的房價上漲，直到2008年全球金融危機(jī)時再次下跌。

我們知道的是日本房價跌了二三十年，但是不知道的是這二三十年房價不是一直下跌。而是2000年之前幾乎完成了絕大部分的跌幅。剩余的時間是磨底微跌，然后漲漲跌跌。

如果不是遇到2008年的全球金融危機(jī)，日本的房價可能在零幾年就迎來了由跌轉(zhuǎn)漲的拐點。

這是日本房價下跌周期給到我們的參考。

按照這個參考，我們現(xiàn)在房價的周期大致相當(dāng)于他們那時的2001-2002年。

房價磨底一兩年，后面正式進(jìn)入到企穩(wěn)甚至上漲階段。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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