樓價漲租金漲 香港樓市開啟中期牛市

香港維多利亞港風光。今年以來，香港樓市沒有磨磨蹭蹭的觀望，也沒有試探性的回暖，整個市場直接進入了實打實的購房模式：新盤開盤即清盤、二手房出現一天一調價的情況。CFP/供圖

中房報記者 向軍 北京報道

屹立香港九龍城近四十載、曾作為重要地標的“富豪東方酒店”，近日正式宣布易手，由中原集團斥資逾15億港元購入，申請改建為學生宿舍。這意味著，這座褪色的老牌酒店將全面翻新，并以蘇醒的宿舍之姿，翻開全新的一頁。

這已經是中原地產近兩年來投資的第三個存量物業改造為學生宿舍的項目。

今年3月1日，高力及萊坊公布，華潤隆地以約9.53億港元購入悅品酒店·荃灣，這間位于香港葵涌青山公路443至451號的酒店，成交價較估值低了4.27億港元，折價幅度約30.9%。

完成收購后，華潤隆地計劃將悅品酒店·荃灣改造為學生公寓，并預計提供約900個宿位。

工商物業代理機構美聯工商鋪則指，香港學生宿舍市場正面臨嚴重供需失衡，需求方面，預期2026/27學年，非本地生配額增至50%，留學生預計達8萬人；到2028年，非本地生人數預計將有約1.7萬個上升空間。至于供應短缺方面，資料顯示，于2022/23學年，香港高等教育學生總數為25.3萬，但公營宿舍僅提供4.06萬床位，私人宿舍供應率極低。

與購酒店改造為學生公寓一樣，香港樓市交易亦越來越活躍。香港中原地產統計數據顯示，今年一季度，香港一手私人住宅共錄得5373宗買賣登記，涉及總金額628億港元，兩項數據較去年同期分別急升38%及94%，創下歷年同期新高，呈現出不折不扣的“旺季”熱度。

價格方面同樣表現強勁。美聯物業統計數據顯示，“美聯樓價指數”（大致反映兩周前簽署買賣合約的物業樓價）最新報141.5點，按周升0.45%，續創逾兩年新高；年內至今累計上升5.04%，已逼近去年全年5.14%的升幅，樓價自2025年低位已累計反彈12.05%。

交易火房價漲

“往年首季多屬樓市傳統淡季，只有今年市況明顯‘反傳統’。樓市見底信號明確，目前樓價已較去年3月低位反彈超一成，買家普遍抱持‘遲買會貴’的心理，疊加‘大手客’（指同一買家于一個月內在同一項目購入多于一個單位房源）掃貨潮，讓市場急速升溫，提早引發強勁的‘小陽春’。”中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰表示。

3月份，香港二手住宅錄得成交4621宗、金額358.4億港元，環比分別上漲18.1%及20.7%。據中原地產監測，新春前二手樓市明顯升溫，月度成交宗數超過4000宗，創下2021年7月之后56個月的新高；成交金額則創下2023年3月之后36個月的新高。

從季度維度看，一季度香港二手住宅共錄得12449宗及949.1億港元，環比上升13.6%及12.4%。成交宗數為2021年第三季以來18個季度新高，成交金額為2022年第二季以來15個季度新高。

價格方面，美聯樓價指數持續上行。若按港島、九龍、新界三區劃分，樓價按周全線上升：“美聯港島樓價指數”報149.44點，按周升1.49%；“美聯九龍樓價指數”報148.35點，按周升0.57%；“美聯新界樓價指數”報128.01點，按周微升0.02%。年內迄今，港島區累計升幅達6.87%，領跑全市；九龍區升6%，新界區升3.64%。

香港租金同樣呈現上漲態勢。2月份租金指數報200.8點，按月微升0.05%，創歷史新高。利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計，2026年全年租金可望再升約7%。

優勢大前景好

香港樓市這一輪爆發并非偶然，背后是政策、金融與資產配置等多重邏輯的共振。

首先是政策層面的“撤辣”，2024年2月28日，香港特區政府撤銷所有住宅物業需求管理措施，釋放了被壓抑15至20年的購買力。市場由早期的“撿漏心理”轉向多元化支撐：自住改善、長線投資以及租賃需求共同驅動。

更為關鍵的是，近年來香港各項人才引進計劃成效卓著。過去3年各項人才入境計劃共接獲近60萬宗申請，逾41萬宗獲批，這些新來港人才不僅是租賃市場的堅實支撐，更是未來置業安家的潛在生力軍。

加之香港自2024年底進入降息周期，銀行利息下行、定期存款收益走低，進一步強化了房產的配置吸引力。與此同時，2025年恒生指數全年上漲27.8%，香港IPO市場重奪全球第一。

值得注意的是兩個新動態：

一個是香港樓市全面“撤辣”后，內地買家與香港永久居民享有同等稅率，這一政策紅利在2026年首季持續發酵，并將延續。

中原地產統計顯示，2025年全年已錄得超過13500宗普通話拼音買家入市個案，連續兩年突破萬宗大關。進入2026年，這一趨勢有增無減。

另一個是，近期中東局勢波動為全球經濟增添了不確定性，香港作為內地與全球市場之間的重要樞紐，是“避險”與“分散風險”的理想配置地。

摩根大通將2026年香港樓價升幅預測，由原先的5%至7%大幅上調至10%至15%，并預期2027年樓價將進一步上升約5%。

花旗則將香港今年樓價預測由上升3%調高至8%，認為新增土地供應少、住宅貨量逐步消化，加上外來人口需求及資本市場財富效應，香港樓市將進入數年上行周期。