人口基本面已逆轉(zhuǎn)：樓市所謂“回穩(wěn)”，絕非政策能強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)

文/施興東

近期，不少所謂“專家”頻頻站臺(tái)發(fā)聲，宣稱樓市已現(xiàn)回暖苗頭，斷言“真正回穩(wěn)仍需政策持續(xù)發(fā)力”。此類(lèi)論調(diào)看似專業(yè)理性、貼合調(diào)控導(dǎo)向，實(shí)則是回避核心、顛倒因果的不實(shí)誤導(dǎo)，是脫離市場(chǎng)本質(zhì)、違背客觀事實(shí)的違心之談——樓市的困局，從來(lái)不是政策力度不足所致，而是人口結(jié)構(gòu)徹底逆轉(zhuǎn)、住房供需嚴(yán)重失衡的必然結(jié)果，再密集的政策刺激，也難以撬動(dòng)這一底層邏輯，更無(wú)法制造虛假的“長(zhǎng)期回穩(wěn)”。

過(guò)去二十年，中國(guó)樓市的“黃金時(shí)代”，從來(lái)不是政策“托舉”的功勞，而是城鎮(zhèn)化浪潮、剛需人口紅利與家庭拆分疊加的時(shí)代饋贈(zèng)。彼時(shí)，大量農(nóng)村人口涌入城市，80后、90后購(gòu)房主力群體基數(shù)龐大，“成家必買(mǎi)房”的傳統(tǒng)觀念加持，形成了源源不斷的剛性需求，支撐著樓市持續(xù)升溫。但如今，這一核心支撐早已崩塌，人口負(fù)增長(zhǎng)已成定局，新生兒數(shù)量連年下滑，年輕購(gòu)房群體規(guī)模逐年萎縮，樓市的“需求根基”已被徹底動(dòng)搖。

最不容忽視的客觀事實(shí)的是，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，我國(guó)住房存量早已飽和，供遠(yuǎn)大于求的格局已然成型且難以逆轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，全國(guó)住房總量早已能滿足現(xiàn)有人口居住需求，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩——三四線城市空置房遍地，部分小區(qū)入住率不足50%；二線城市庫(kù)存去化周期動(dòng)輒超過(guò)18個(gè)月，二手房掛牌量激增卻無(wú)人問(wèn)津；即便是所謂“回暖”的一線城市，也只是局部熱點(diǎn)，而非全面復(fù)蘇。在這樣的背景下，宣稱“政策發(fā)力就能回穩(wěn)”，無(wú)疑是對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的選擇性無(wú)視，是自欺欺人的空談。

當(dāng)前一線城市出現(xiàn)的零星“回暖信號(hào)”，不過(guò)是存量需求的結(jié)構(gòu)性釋放，是高端改善群體與少量剛性需求的集中入場(chǎng)，根本不具備全國(guó)代表性，更不能作為樓市整體回穩(wěn)的依據(jù)。這些城市憑借教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源優(yōu)勢(shì)，吸引了少量跨區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力，帶動(dòng)局部成交小幅回升，但這并非市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力的復(fù)蘇，更像是“最后的狂歡”。反觀廣大三四線城市，人口持續(xù)外流、庫(kù)存高企、二手房流動(dòng)性枯竭，市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)未有絲毫改觀，所謂“政策發(fā)力就能扭轉(zhuǎn)”，不過(guò)是安慰市場(chǎng)的謊言。

更值得警惕的是，一味鼓吹“政策持續(xù)發(fā)力”，不僅無(wú)法拯救樓市，反而會(huì)積累更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去多次調(diào)控實(shí)踐早已證明，政策可以短期拉動(dòng)成交、炒作預(yù)期，但無(wú)法改變供需失衡與人口衰退的長(zhǎng)期趨勢(shì)。強(qiáng)行通過(guò)降準(zhǔn)降息、放寬限購(gòu)等政策刺激購(gòu)房，只會(huì)讓本就高企的居民杠桿率進(jìn)一步攀升，加重家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)，延緩市場(chǎng)出清進(jìn)程，最終讓樓市調(diào)整周期被拉長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，最終受損的還是普通購(gòu)房者與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。

那些執(zhí)著于“政策發(fā)力就能回穩(wěn)”的論調(diào)，本質(zhì)上是不愿承認(rèn)樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)，是試圖通過(guò)虛假預(yù)期掩蓋供需失衡的真相。樓市的真正健康，從來(lái)不是靠政策強(qiáng)行維持的虛假繁榮，而是回歸居住屬性，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律完成自然出清。當(dāng)前樓市的核心矛盾，早已不是政策夠不夠給力，而是住房總量過(guò)剩與需求持續(xù)萎縮的根本性矛盾，這一矛盾，絕非任何政策能夠強(qiáng)行逆轉(zhuǎn)。

未來(lái)樓市的走向，早已被人口基本面與供需格局鎖定：整體告別高速增長(zhǎng)，進(jìn)入存量博弈時(shí)代。部分核心城市憑借人口流入優(yōu)勢(shì)，或許能保持相對(duì)韌性，但絕大多數(shù)城市，必將面臨價(jià)格溫和調(diào)整、庫(kù)存去化緩慢、市場(chǎng)活躍度低迷的常態(tài)。政策的真正價(jià)值，不應(yīng)是逆勢(shì)托舉、制造虛假回穩(wěn)，而是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、保障剛需居住需求、推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)出清，引導(dǎo)樓市回歸“房住不炒”的本源。

無(wú)視人口負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，回避供需失衡的真相，一味鼓吹“政策發(fā)力就能讓樓市回穩(wěn)”，既是對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的褻瀆，也是對(duì)公眾的誤導(dǎo)。唯有正視現(xiàn)實(shí)、放棄幻想，尊重市場(chǎng)本質(zhì)，才能讓樓市擺脫政策依賴，走上真正健康、可持續(xù)的發(fā)展道路——這，才是對(duì)樓市、對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)公眾最負(fù)責(zé)任的態(tài)度。