股東用土地出資但沒過戶,土地升值收益歸誰?出資額怎么定?

股東用土地出資但沒過戶,土地升值收益歸誰?出資額怎么定?

作者：唐青林 趙佳星(北京云亭律師事務(wù)所*)

股東用土地使用權(quán)出資，沒辦過戶，后來土地升值了，出資額怎么算？針對這一實務(wù)問題，核心裁判規(guī)則如下：第一，股東以土地使用權(quán)出資，僅交付使用未辦理過戶的，屬于出資瑕疵，未完成出資義務(wù)，公司有權(quán)要求其履行出資義務(wù)。第二，若股東能夠辦理過戶手續(xù)，應(yīng)將土地使用權(quán)完整過戶至公司名下，土地后續(xù)的升值部分歸公司所有，出資義務(wù)仍以出資時約定的作價為準，股東不得主張分割升值收益。第三，若股東客觀上無法辦理土地過戶，應(yīng)按照出資時的評估價值以貨幣補足出資，而非土地升值后的市場價格。

一、土地出資未過戶，屬于典型的出資瑕疵

（一）土地出資需滿足“交付+過戶”雙重標準

根據(jù)2024年新《公司法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，股東以非貨幣財產(chǎn)出資的，不僅要將財產(chǎn)實際交付給公司使用，還要依法辦理財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。對于土地使用權(quán)這類需要辦理權(quán)屬登記的財產(chǎn)來說，這兩個條件缺一不可。

如果股東只是把土地交給公司用了，但是沒有辦理過戶登記，那么從法律上來說，這塊土地的所有權(quán)還是股東個人的，公司并沒有真正取得這個財產(chǎn)的所有權(quán)，股東隨時可以將土地抵押、轉(zhuǎn)讓，甚至被法院查封，公司的權(quán)益根本無法得到保障，這種情況就屬于典型的出資瑕疵。

（二）未過戶的補正規(guī)則，法院給予合理履行期限

如果股東已經(jīng)交付了土地，只是沒辦過戶，起訴到法院之后，法院不會直接認定股東出資不到位，而是會先責(zé)令股東在合理的期限內(nèi)辦理過戶手續(xù)。如果股東在這個期限內(nèi)完成了過戶，那么就可以認定他已經(jīng)履行了出資義務(wù)，而且股東可以從實際交付土地的時候，就開始享有對應(yīng)的股東權(quán)利。

但如果股東在合理期限內(nèi)還是沒辦法完成過戶，或者故意拖延不辦，那么法院就會認定股東沒有履行出資義務(wù)，股東需要承擔(dān)相應(yīng)的補足責(zé)任。

二、升值后的出資額，以出資時的標準認定

（一）能夠過戶的，完整交付土地，升值歸公司

很多股東在土地升值之后，就會產(chǎn)生反悔的心理，覺得當初把土地作價那么低，現(xiàn)在漲了這么多，過戶給公司自己虧了，于是就拖著不辦過戶，甚至要求公司補償自己升值的部分，或者提出只補當初的貨幣出資，把土地自己留著。

但實際上，股東在出資的時候，就已經(jīng)同意將這塊土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，以此來換取公司的股權(quán)。也就是說，從出資約定生效的時候起，這塊土地就應(yīng)該是公司的資產(chǎn)了，后續(xù)的升值，是公司資產(chǎn)的增值，自然應(yīng)該歸公司所有，股東沒有權(quán)利要求分割這部分升值收益。

只要股東能夠辦理過戶手續(xù)，就必須把完整的土地使用權(quán)過戶給公司，不管這塊土地之后漲了多少，都不能改變這個義務(wù)，出資額還是按照當初約定的作價來認定，股東不能以升值為由拒絕履行過戶義務(wù)。

（二）無法過戶的，按出資時的評估價補足貨幣

如果股東客觀上沒辦法辦理土地的過戶手續(xù)，比如土地是劃撥用地?zé)o法變更、土地存在抵押無法解押，或者因為政策原因無法過戶，那么股東就沒辦法用土地來履行出資義務(wù)了，這個時候，股東需要用貨幣來補足出資。

而補足的標準，是出資時的評估價格，不是現(xiàn)在土地的市場價。因為股東的出資義務(wù)，從一開始就是按照出資時的評估價來確定的，不能因為土地升值了，就要求股東多補，也不能因為土地貶值了，就允許股東少補，這個標準是固定的，以出資時的評估結(jié)果為準。

結(jié)合20余年公司法領(lǐng)域的辦案實踐，唐青林律師認為，很多股東在以土地、房產(chǎn)這類非貨幣財產(chǎn)出資時，都存在重交付、輕過戶的誤區(qū)，以為把東西交給公司用了就算完事了，甚至在財產(chǎn)升值后，以各種理由拖延過戶，試圖侵占公司的資產(chǎn)增值收益，這種做法在法律上是完全站不住腳的。只要出資約定是合法有效的，股東就必須按照約定履行過戶義務(wù)，不能因為市場的變化就反悔。

三、新公司法下的實務(wù)操作要點

（一）及時辦理過戶，避免后續(xù)爭議

股東在以土地使用權(quán)出資的時候，一定要在約定的期限內(nèi)及時辦理過戶手續(xù)，不要拖延。很多時候，就是因為拖延的時間太長，土地價格漲了，股東才會反悔，產(chǎn)生糾紛。如果及時辦理了過戶，就不會有這些后續(xù)的問題。

（二）簽訂明確的出資協(xié)議，約定違約責(zé)任

在出資的時候，最好簽訂明確的出資協(xié)議，約定好過戶的時間，以及如果股東拖延過戶的違約責(zé)任，比如違約金的計算方式，這樣如果之后股東反悔，公司也可以依據(jù)協(xié)議要求股東承擔(dān)責(zé)任，保障自己的權(quán)益。

（三）董事要履行核查義務(wù)，及時催辦

根據(jù)新《公司法》的規(guī)定，董事會有義務(wù)核查股東的出資情況，如果發(fā)現(xiàn)股東以土地出資但是沒辦過戶，董事會要及時催辦，督促股東盡快完成過戶，避免因為拖延導(dǎo)致公司的權(quán)益受損，如果董事怠于履行這個義務(wù)，還可能要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

在下列典型案例中，某實業(yè)公司2018年登記設(shè)立，股東李某以一宗國有工業(yè)用地的使用權(quán)作價1200萬元作為出資，該價格為當時第三方評估機構(gòu)出具的評估價格，公司章程中約定，李某應(yīng)在2020年12月31日之前，辦理完該土地的過戶手續(xù)。

公司成立后，李某很快就把土地交付給了公司，公司一直在這塊土地上建設(shè)廠房、開展生產(chǎn)經(jīng)營，但是李某一直以各種理由拖延，沒有辦理土地的過戶登記。2024年，該區(qū)域的土地價格因為區(qū)域規(guī)劃調(diào)整大幅上漲，案涉土地的市場價格已經(jīng)漲到了2800萬元。

此時公司再次要求李某辦理過戶手續(xù)，李某卻提出，土地現(xiàn)在升值了，自己如果把土地過戶給公司，相當于虧了1600萬，要么自己只按當初的1200萬補貨幣出資，土地自己留著，要么公司要給自己補償升值的部分，否則就不配合過戶。

雙方協(xié)商無果后，公司向法院提起訴訟，要求李某履行過戶義務(wù)。法院審理認為，李某以土地使用權(quán)出資，應(yīng)當依法將該土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給公司，這是他的法定出資義務(wù)。案涉土地的升值，是公司資產(chǎn)的自然增值，在李某完成出資后，該財產(chǎn)屬于公司所有，升值收益自然歸公司。最終法院判決李某在判決生效后30日內(nèi)，將案涉土地使用權(quán)過戶至公司名下。

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*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫作時所在工作單位。

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主編唐青林律師簡介

唐青林律師，現(xiàn)為北京云亭律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、北京市律師協(xié)會公司法專業(yè)委員會副主任。中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法法學(xué)碩士。1999年考取律師資格，先后在農(nóng)業(yè)部和律師事務(wù)所工作，至今從事法律服務(wù)長達26 年。在公司法服務(wù)領(lǐng)域，唐青林律師“身經(jīng)百戰(zhàn)”，為近百個疑難復(fù)雜訴訟案例和非訴訟項目提供過各種形式的法律服務(wù)，積累了大量訴訟經(jīng)驗和勝訴案例，是國內(nèi)公司法領(lǐng)域活躍的知名律師。

社會兼職：

擔(dān)任最高人民法院訴訟咨詢監(jiān)督員（2018-2023）（2023-2028）

北京市律師協(xié)會公司法專業(yè)委員會副主任

北京大學(xué)國際知識產(chǎn)權(quán)研究中心研究員

中國知識產(chǎn)權(quán)研究會知識產(chǎn)權(quán)與科技金融專業(yè)委員會副主任

北京外國語大學(xué)法學(xué)院研究生校外導(dǎo)師

出版著作：

唐青林律師多年來深耕公司法領(lǐng)域，出版多部公司法領(lǐng)域的實務(wù)著作：

[1]唐青林律師出版著作：《公司章程陷阱及72個核心條款設(shè)計指引——基于200個公司章程及股東爭議真實案例深度解析》（主編，2019年8月出版），中國法制出版社；

[2]唐青林律師出版著作：《公司法裁判規(guī)則解讀》（主編，2018年1月出版），中國法制出版社；

[3]唐青林律師出版著作：《公司法25個案由裁判綜述及辦案指南》（主編，2018年7月出版），中國法制出版社；

[4]唐青林律師出版著作：《公司法司法解釋四裁判綜述及訴訟指南》（主編，2017年8月出版），中國法制出版社；

[5]唐青林律師出版著作：《公司保衛(wèi)戰(zhàn)——公司控制權(quán)案例點評與戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)》（主編，2017年8月出版），中國法制出版社；

[6]唐青林律師出版著作：《公司訴訟法律實務(wù)精解與百案評析》（主編，2013年8月出版），中國法制出版社；

[7]唐青林律師出版著作：《公司并購法律實務(wù)精解與百案評析》（主編，2013年8月出版），中國法制出版社；

[8]唐青林律師出版著作：《企業(yè)糾紛法律實務(wù)精解與百案評析》（主編，2013年5月出版），中國法制出版社；

[9]唐青林律師出版著作：《最新公司法律理論與律師實務(wù)》（副主編，2007年2月出版），國家知識產(chǎn)權(quán)出版社。

[10]唐青林律師出版著作：《企業(yè)并購法律實務(wù)》（副主編，2005年1月出版），群眾出版社。

[11]唐青林律師出版著作：《公司保衛(wèi)戰(zhàn)：公司控制權(quán)案例點評與戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)【第三版】》中國法制出版社，2024年出版。

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