終于要拆了！青島主城C位，斷供5年上新！

土地權(quán)屬糾紛鬧了30多年的保兒工業(yè)園，終于要謝幕了！

▲保兒工業(yè)園、保兒東山片區(qū)

01

30多年的土地糾紛

說起市北的保兒工業(yè)園，早在上世紀(jì)90年代，保兒村和三元集團(tuán)，就因?yàn)檫@塊地的歸屬問題鬧糾紛。后來經(jīng)歷行政區(qū)劃調(diào)整，從嶗山劃到四方，又并入新市北。

雖然保兒村的村民們，早在2007年就住進(jìn)了新房，但這塊集體產(chǎn)業(yè)用地——保兒工業(yè)園，在金地華章、保利大國(guó)璟等這些次新豪宅的包圍下，成了周邊繁華街區(qū)里最不和諧的一塊補(bǔ)丁。

▲保兒地塊現(xiàn)狀

▲保兒工業(yè)園內(nèi)景

轉(zhuǎn)機(jī)來自今年初，青島出臺(tái)了專門處置企業(yè)土地房屋歷史遺留問題的新政。3月26日，青島聯(lián)保實(shí)業(yè)總公司發(fā)布通知：

因保兒村經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)需要及保兒東山片區(qū)內(nèi)廠房存在嚴(yán)重安全隱患，現(xiàn)對(duì)位于保兒東山片區(qū)及保兒工業(yè)園區(qū)域內(nèi)所有廠房、建筑物實(shí)施拆遷。請(qǐng)各相關(guān)單位、租戶于2026年5月30日前完成搬遷、騰空房屋，逾期公司將進(jìn)行拆除。

▲拆遷通知

對(duì)浮山后來說，這不僅僅是拆了一片舊廠房，而是打開了5年來唯一的供地窗口。整個(gè)浮山后，最近一次的地塊成交，還是2021年的青啤靜瀾山地塊。

02

槽點(diǎn)與光環(huán)并存

根據(jù)去年10月公示的控規(guī)，這塊地編號(hào)為0709SF0604402，定位是商住混合用地，容積率3.0，用地面積2.22公頃，商住比2:8，配建鄰里坊、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)管理用房等，住宅部分總建面約5.3萬㎡。

▲市北浮山新區(qū)控規(guī)

既然地拿出來了，大家最關(guān)心的肯定是，這地塊到底怎么樣。先說這塊地的硬傷：

橋景房

這塊地離黑龍江南路高架橋也就幾十米的距離。噪音問題是實(shí)打?qū)嵉模退阊b了三層中空玻璃，晚上車輛車呼嘯而過的震動(dòng)感，對(duì)睡眠敏感的人來說，絕對(duì)是個(gè)挑戰(zhàn)。

▲地塊緊鄰黑龍江南路高架橋

容積率3.0

在現(xiàn)在的改善市場(chǎng)，3.0的容積率真的不低，大高層是跑不掉了，樓間距和低樓層的采光肯定會(huì)打折扣。

商住混合

商住比2:8，意味著20%的建筑面積，要做商業(yè)或辦公，這會(huì)讓小區(qū)缺失那種純住宅區(qū)的私密感和靜謐感。

這塊地有明顯的槽點(diǎn)，但也帶著稀缺的光環(huán)：

真正的地鐵口項(xiàng)目

它是浮山新區(qū)控規(guī)8宗地塊里，唯一的下樓就是地鐵口的項(xiàng)目，3號(hào)線長(zhǎng)沙路站就在家門口。坐一站地到凱德MALL，這種通勤的便利性，在青島主城屬于天花板級(jí)別。

學(xué)區(qū)是最大的王牌

多少人為了孩子上學(xué)，擠破頭也要買浮山后的房子。按照現(xiàn)在的劃片，保爾地塊屬于浮山后學(xué)區(qū)，大概率能對(duì)口寧安路小學(xué)和勁松三路學(xué)校。這兩所學(xué)校在市北區(qū)，甚至整個(gè)青島，都算是不錯(cuò)的公立學(xué)校。

新規(guī)住宅的降維打擊

這才是最吸引人的核心賣點(diǎn)，浮山后以前的F4再牛，也是舊規(guī)產(chǎn)品。而 SF0604402地塊，將是該區(qū)域第一個(gè)按新規(guī)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。這種產(chǎn)品力上的代差，意味著更高的得房率、更超前的設(shè)計(jì)，以及配套更齊全的公區(qū)會(huì)所。

03

斷供后的第一把火

以前浮山后F4時(shí)代，金地華章、保利大國(guó)璟、金茂府、靜瀾山那是何等風(fēng)光，成交量直接霸榜主城。但現(xiàn)在，庫存眼看就要“斷糧”了。

▲保兒地塊現(xiàn)狀

保兒地塊的出現(xiàn)，是一個(gè)信號(hào)：浮山后正式從存量見底，轉(zhuǎn)入供地重啟的新階段。雖然只有400來套房子，但這只是個(gè)開頭。控規(guī)里陸陸續(xù)續(xù)還有幾宗地塊會(huì)浮出水面，整個(gè)浮山新區(qū)板塊的活力，正在被重新激活。浮山后缺的從來不是買房的人，而是能讓中產(chǎn)掏腰包的新房。

但保兒地塊，從拆遷完到土地出讓，再到方案審批、動(dòng)工建設(shè)，最早也要2028年甚至更晚才能交房，在這幾年的真空期里，浮山后依然是存量為王，短缺狀況甚至可能加劇。

▲黑龍江南路高架橋正在施工

中長(zhǎng)期來看，保兒這塊地一旦入市，定價(jià)大概率會(huì)高于現(xiàn)在周邊的均價(jià)。它會(huì)通過“新規(guī)好房子”的產(chǎn)品力，把那些追求品質(zhì)、但不屑于買老破小、看不上次新房的購房者，重新拉回到這個(gè)板塊里來。

▲保兒地塊現(xiàn)狀

如果你是那種追求絕對(duì)靜謐、對(duì)高架橋極其敏感的購房者，這里可能不適合你。但如果你看重地鐵通勤、看重學(xué)區(qū)，想住進(jìn)新規(guī)新房，那這400來套房子，絕對(duì)值得你再等等。