四川
廣州剛剛出了一個樓市新政，你看完之后就會明白，這一次他們要把樓市救起來的決心有多大。以前那些大聰明搞出來的政策，現在全翻過來了。
先說說當年政策是怎么來的。2016年9月，北京開始搞“限房價、競地價、競自持”。到了2017年，全國各大城市開始推廣。那時候開發商搶地太瘋了，地價漲得飛快。
為了按住地王，上面想了個辦法：地價設個上限，比如起拍價的10%或15%就到了頂。到了上限之后怎么辦？開發商開始“自宮”，競自持面積。
什么叫自持？就是你拿了這塊地，有一部分房子只能往外租，不能賣。誰愿意自持的面積越多，誰就能拿地。
有的地方還有自持面積上限，到了上限之后更絕，直接抓鬮。幾十個億的地，抓鬮決定歸屬，就是這么兒戲。
結果呢？開發商手里攢了一大堆賣不出去的資產。當年上面想的是，我自己不好好搞保障房，讓開發商來搞。
開發商想的卻是，我能不能突破規則？有的開發商偷偷往外賣，賣什么？賣使用權。可市場上誰愿意買個使用權？又沒有產權，買了心里也不踏實。
最后這批房子就爛在那了，既不是好的保障房，也不是開發商手里的好資產，兩頭都不占。
現在這個大聰明政策，被徹底翻過來了。廣州的新政說，這批自持的房子，可以轉換成商品房，開發商可以賣了。具體怎么操作？
開發商最多分三批來辦理自持住宅轉可售的手續，首批不能少于自持面積的20%。而且還有一個條件：項目所在行政區和板塊的一手住宅去化周期要在18個月以內。
這里插一句，大概兩周多以前，上面已經在各個城市宣貫過兩條規則。
第一條，新房庫存去化周期高于24個月的城市，整體不讓賣地了。
第二條，如果某個區域的人均新房庫存面積排在全國倒數后50名或后80名，這個區域也不讓賣地了。
廣州的去化周期正好卡在18個月，把這些自持的房子釋放成商品房之后，庫存也不會超過24個月。
再加上廣州人口多，人均庫存根本不擔心。有些城市就不行了，人口少，哪怕新房庫存面積不大，人均一算就排到后面去了，很頭疼。
不過廣州也留了一手。這些自持的物業很多都比較老了，地段可能不錯，但房子本身老舊。為了防止開發商低價傾銷、擾亂市場，新政規定要補繳土地出讓金。
補繳的標準是啥？以原土地出讓時的市場評估地價和現在受理時的市場評估地價，兩者中較高的那個為基準。
也就是說，開發商手里這批房子握了這么久，資金成本本來就高，再加上要補繳地價，而且當年拿出來做自持的往往都是整個地塊里最差的那部分，戶型、朝向、樓層都好不到哪去。
所以即使這批房子放到市場上，開發商想快速回籠資金，沖擊力也不會太大。
廣州這么干了，全國其他地方只要庫存沒那么大，估計都會跟著抄作業。這個政策的目的很明確，就是讓開發商活過來，讓開發商的現金流別斷掉。
市場好的時候，房地產就是個屎盆子，大家都躲得遠遠的，怕崩身上。市場不好的時候，這屎盆子又變成飯盆子了。
所以現在出什么政策你都不要驚訝，他們為了把樓市救起來，什么事都干得出來。只要他們想救，就一定能救起來，因為我們就是個政策市。
你看到這個政策之后，不要再懷疑他們的決心了。以前搞出來的東西都能自己推翻往回做，那還有什么是做不出來的？
政策給到位了，價格自然就起來了。
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