河南省洛陽(yáng)市瀍河區(qū)法院白馬寺人民法庭《涉文旅糾紛案例手冊(cè)》（二）

文旅興則城市興，法治穩(wěn)則旅途安。文旅浪潮奔涌向前，人員往來(lái)日頻、業(yè)態(tài)迭代日新，涉旅糾紛亦隨之而生，點(diǎn)滴矛盾若失當(dāng)處置，皆可能損傷權(quán)益、折損城市文脈。

以法為盾，護(hù)航文旅；以案為鑒，防微杜漸。河南省洛陽(yáng)市瀍河區(qū)法院白馬寺人民法庭制作的《涉文旅糾紛案例手冊(cè)》，精選十二則涉旅典型案例，涵蓋多類(lèi)涉旅法律場(chǎng)景，以案釋法、以法明理，為游客、經(jīng)營(yíng)者及基層調(diào)解者提供易懂實(shí)用的法治指引。

法治潤(rùn)文旅，楓丹映白馬。愿以法治微光，護(hù)瀍河文旅清朗，伴每一段旅程安心致遠(yuǎn)，讓山河勝景與法治溫情雙向奔赴。

[案例二] .

住宅改經(jīng)營(yíng)用途的合同履行與違約責(zé)任認(rèn)定

——沈某、陳某與于某房屋租賃合同糾紛案

【基本案情】

2024年7月，沈某、陳某與于某簽訂《房屋租賃合同》，約定將二人所有的住宅公寓出租給于某用于酒店經(jīng)營(yíng)，租期五年，月租金4500元。合同簽訂后，于某支付首年租金及物業(yè)費(fèi)，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。后因無(wú)法辦理酒店?duì)I業(yè)執(zhí)照，于某將房屋改作民宿經(jīng)營(yíng)，但持續(xù)虧損。2025年7月，于某提出退租，并于8月完成房屋騰退。沈某、陳某認(rèn)為于某擅自解除合同構(gòu)成違約，訴請(qǐng)支付房屋占用費(fèi)、違約金及律師費(fèi)等。于某反訴主張出租人未提供符合酒店經(jīng)營(yíng)條件的房屋，構(gòu)成根本違約，要求返還裝修費(fèi)用。

【裁判結(jié)果】

審理法院認(rèn)為：案涉房屋為住宅公寓，出租人未取得有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，亦未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，導(dǎo)致承租人無(wú)法辦理酒店經(jīng)營(yíng)所需證照，存在履約瑕疵。但合同系雙方真實(shí)意思表示，整體有效。承租人明知房屋性質(zhì)，仍通過(guò)變通方式實(shí)際經(jīng)營(yíng)，其合同目的在事實(shí)上已部分實(shí)現(xiàn)，出租人的瑕疵不構(gòu)成根本違約。承租人提前退租構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。承租人于2025年8月3日已完成房屋清空并移交實(shí)際控制，出租人已進(jìn)入房屋檢查，故房屋占用費(fèi)應(yīng)計(jì)算至該日止。出租人主張的6萬(wàn)元違約金過(guò)高，結(jié)合其自身過(guò)錯(cuò)、承租人提前告知退租、實(shí)際騰退時(shí)間及市場(chǎng)空置期等因素，酌定違約金為1萬(wàn)元。關(guān)于裝修費(fèi)用，承租人雖主張裝修款13313.8元，但實(shí)際支付部分款項(xiàng)，且部分裝修與房屋形成附合，出租人可繼續(xù)利用，綜合考慮雙方過(guò)錯(cuò)、使用年限等因素，酌定出租人補(bǔ)償承租人裝修費(fèi)1300元。律師費(fèi)不予支持。最終判決：于某支付沈某、陳某房屋占用費(fèi)450元、物業(yè)費(fèi)19.8元及違約金10000元，共計(jì)10469.8元；沈某、陳某補(bǔ)償于某裝修費(fèi)1300元；駁回雙方其他訴訟請(qǐng)求。

【典型意義】

本案明確了住宅改經(jīng)營(yíng)性用房租賃合同中的履約責(zé)任認(rèn)定規(guī)則。出租人未依法履行“住改商”前置審批義務(wù)，雖不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，但構(gòu)成履約瑕疵，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。承租人在明知房屋性質(zhì)的情況下仍簽訂合同并實(shí)際經(jīng)營(yíng)，不能簡(jiǎn)單以無(wú)法辦理證照為由主張根本違約。在違約責(zé)任認(rèn)定上，法院結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)、實(shí)際損失、違約通知時(shí)間、房屋空置期等因素，合理調(diào)整違約金數(shù)額，體現(xiàn)了公平原則與誠(chéng)實(shí)信用原則的平衡。本案對(duì)規(guī)范住宅類(lèi)房屋租賃用途變更、明確雙方合同義務(wù)、合理認(rèn)定違約責(zé)任具有典型參考價(jià)值。（趙曉曼 周祥鋒）

【編輯 瀅瀅】