上海
內容摘要：上海第四批“土拍”5幅地塊起拍價合計約82.73億元，青浦重固地塊起拍價約5.41億元，起拍樓面價16000元/平方米。
近日，上海市國有建設用地使用權出讓公告（滬告字（2026）第031號），即2026年上海第四批“土拍”擬出讓地塊起拍價等重要信息公布。
本次“土拍”涉及浦東新區、虹口區、閔行區和青浦區4個地區共計5幅國有建設用地使用權出讓（含組合地塊）。其中內環以內2幅地塊，均為虹口區地塊；內中環線之間1幅地塊，為浦東新區地塊；青浦和閔行區2幅地塊位于外郊環線之間（詳見附圖1）。
5幅地塊擬出讓總面積為130046.84平方米(約195畝）；起拍價合計827263萬元（約82.73億元）。
5幅地塊中，起拍價最高的是閔行區地塊，其起始價為259738萬元（約25.97億元）
5幅地塊中，起拍樓面價最高的是虹口區C080403單元hk153-02地塊，其起拍樓面價為80004元/平方米；起拍樓面價最低為16000元/平方米，為青浦重固地塊。
該批次商品住宅裝修標準最高為不低于4000元/平方米，分別為虹口和浦東新區3幅地塊；裝修標準最低為不低于2000元/平方米，是青浦重固地塊。裝修標準為競指標起始值，最終以現場競報結果為準。
另外，我們還梳理發現了以下幾項重要事項：
住宅套數下限，本批次5幅地塊均沒有規定住宅套數下限指標。
保障性租賃住房(原公租房)，除了浦東新區住宅地塊需配建保障性租賃住房(原公租房)建筑面積應占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的 5%以上，計 2040.12 平方米以上外，本批次其余地塊內均沒有配建保障性租賃住房的要求。
中小套型住宅，本批次5幅地塊中小套型住宅占比均沒有硬性規定，由開發商自主決策。
交付標準，除了閔行地塊全裝修住宅建筑面積應占總住宅建筑面積的50 ％以上之外其余地塊均為100%全裝修交付閔行地塊容積率僅1.05，為低密度住宅，通常疊墅和聯排產品為毛坯交付。
本批次“土拍”現場交易會于2026年5月28日開始舉行，具體交易時間以競買申請截止后一個工作日內發布的《現場交易活動安排的通知》為準。
接下來我們來聚焦青浦重固地塊。
本批次青浦區共提供1幅住宅地塊，即青浦區QPS5-0001單元36a-02地塊，該地塊位于青浦東部新興城鎮重固。
青浦區QPS5-0001單元36a-02地塊，其四至范圍東至綠地，南至綠地，西至福店路，北至36a-01地塊，其位于該鎮北青公路以南單元，板塊上隸屬于“虹橋無界百創城”，鄰近示范區線趙重公路站TOD片區。
36a-02地塊擬出讓面積為平方米（約30畝），用地性質三類住宅組團用地，將用作普通商品房開發，容積率為1.7，建筑限高40米。
該地塊本次起拍價為54123萬元（約5.41億元），起拍樓面價為16000元/平方米。
那么，該樓面價高嗎？
該板塊最近一次“土拍”是去年5月，保利發展作為唯一競買人以底價約8.41億元拿下青浦區QPS5-0001單元36b-01地塊，成交樓面價為15500元/平方米，地塊面積為27114.4平方米，容積率2.0。
正如我們預測，本次擬出讓地塊樓面價會高于以往地塊。
這次的1.7容積率地塊的起拍樓面價設定僅比2.0容積率地塊高了500元/平方米，價格友好！
這是保利發展在重固接連加持的第3幅住宅地塊
種種跡象表明，保利發展已鎖定其重固鎮第四幅開發地塊，即36a-02地塊。
上次地塊出讓預告時我們提到了保利發展重固項目公司計劃于6月啟動36a-02地塊項目招標。
這次我們梳理發現，本月24日該項目已啟動了設計招標，招標單位正是保利發展重固項目公司，即上海保劭置業有限公司
招標顯示，36a-02地塊總建筑面積約53335.26㎡，其中地上面積約35135.26㎡，地下面積約18200㎡。工程總投資130000 萬元人民幣，設計招標最高限價為940萬元人民幣，設計周期90天，建設周期為894日歷天。設計招標開標時間為2026年05月15日。
我們經驗判斷，該地塊很可能延續重固板塊零溢價成交的歷史，最終由保利發展作為唯一競買人以底價成交，成交樓面價很可能就是起拍樓面價16000元/平方米。
2021年以來，該板塊共出讓了6幅住宅地塊，最高成交樓面價為18000元/平方米。
2021年10月，新長寧以總價9.47億元零溢價摘得該鎮南部的44b-01地塊（水韻名邸），成交樓面價18000元/平方米，當時的房地聯動價僅34800元/平方米。也就是說，長寧區國資拿了最貴的地價，賣了最便宜的房價。
1.7容積率產品也是2021年以來該鎮唯一低于2.0容積率的新樓盤，稀缺性不言而喻！
最新批復的《虹橋國際中央商務區及周邊地區專項規劃》將重固基本納入大虹橋板塊，該鎮正主動承接大虹橋外溢“紅利”，積極打造“虹橋無界百創城”。
重固鎮，憑借其獨特的區位優勢和政策疊加效應，正加速成為長三角一體化、虹橋國際開放樞紐和青浦新城兩大國家戰略+市級藍圖交匯核心區的投資熱土。隨著大虹橋擴容、青浦新城提速、示范區破界三重利好疊加，重固鎮正從過去的“輻射區”躍升為“核心組成部分”，迎來前所未有的發展機遇。
關于36a-02地塊周邊配套、保利發展重固在建樓盤銷售情況等更多詳情請查閱延伸閱讀：
控規調整，重固虹橋無界百創城板塊新增一幅普通商品房用地
青浦重固地塊保利志在必得，今年上海第四批“土拍”清單公布
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資料：上海土地市場、重固家園等
編輯：青浦城觀
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