北京建工嘉棠雅序，看不見(jiàn)的痛點(diǎn)

文/北京進(jìn)深 林振興

原本定檔4月27日的“官宣大戲”，硬是被市場(chǎng)熱度逼成了“提前攤牌”。

上周末，北京建工地產(chǎn)豐臺(tái)新盤(pán)——嘉棠雅序，案名與戶型圖集中“泄密”。開(kāi)發(fā)商索性不再藏著掖著，直接亮劍。

嘉棠雅序，作為北京建工地產(chǎn)“嘉棠系”的第三子，操盤(pán)手劉濤肩上的壓力并不小。

畢竟前兩個(gè)兄弟盤(pán)的戰(zhàn)績(jī)都太能打了。

懷柔嘉棠澐璽，網(wǎng)簽213套，地價(jià)覆蓋率超231%，賣一套賺一套的節(jié)奏；豐臺(tái)嘉棠璟樾，開(kāi)盤(pán)勁銷266套，一炮而紅。

珠玉在前，“老三”嘉棠雅序怎么接？

更麻煩的是大環(huán)境。此前豐臺(tái)新盤(pán)的贈(zèng)送一個(gè)比一個(gè)狠，1.8米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái) 花池是標(biāo)配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序雖說(shuō)地段不錯(cuò)，贈(zèng)送卻收緊了不少，南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深最小才1.15米，沒(méi)有花池。

北京建工地產(chǎn)這回明顯換了打法，直接向方程國(guó)賢府“取經(jīng)”，北向搬出了黑科技“新物種”——裝飾構(gòu)架。

此外，像配電室入地、架空層下挖這些操作，也在悄悄對(duì)標(biāo)方程國(guó)賢府，盡可能把空間騰給居住本身。

再加上“高低配”的洋房 小高層組合，在豐臺(tái)的新房市場(chǎng)里，它試圖走一條“密度更低、質(zhì)感更細(xì)”的路線。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，規(guī)劃終究是骨架，真正住起來(lái)舒不舒服，關(guān)鍵還得看戶型設(shè)計(jì)。

贈(zèng)送面積“縮水”

嘉棠雅序定位首置和剛改，99/109/112/123/139㎡，120㎡以下為主力戶型。

但“高低配”混著賣，價(jià)差大，未來(lái)可能會(huì)讓小戶型“跑得快”，大戶型“走得慢”，這是劉濤不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

起步99㎡三居兩衛(wèi)，9.8米三面寬，南向通面陽(yáng)臺(tái)，但進(jìn)深僅1.15米。

“好房子”新規(guī)出臺(tái)以來(lái)，除了海淀，這陽(yáng)臺(tái)基本能算北京“最袖珍”那一檔了。

在豐臺(tái)，嘉棠雅序之前，兄弟盤(pán)嘉棠璟樾99㎡的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深是1.5米，方程國(guó)賢府92㎡的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深是1.35米。

不過(guò)北向悄悄塞了“彩蛋”：贈(zèng)送了設(shè)備平臺(tái) 2個(gè)裝飾構(gòu)架，都不可封閉。

裝飾構(gòu)架，是北京贈(zèng)送面積的新物種，方程國(guó)賢府是是第一個(gè)吃螃蟹。

它不能封閉，可以處理成小露臺(tái)，晾曬、養(yǎng)花，兼顧實(shí)用性和生活情調(diào)。

起步戶型是小高層，得房率別指望太高。

而且，電梯廳也導(dǎo)致了戶型缺角，電視背景墻目測(cè)就兩米出頭。有玄關(guān)，但無(wú)獨(dú)立家政間。

百變3+1

109㎡和112㎡四居兩衛(wèi)，同樣也是三面寬，兩個(gè)戶型格局一致。

雖然南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深增加至1.4米，但北向的裝飾構(gòu)架減少了一個(gè)。

比較有特色的是，借鑒了豐臺(tái)的北京隅西頌的設(shè)計(jì)思路，直接copy了轉(zhuǎn)角餐邊柜，連通到公衛(wèi)洗漱盆，而且塞下了一個(gè)獨(dú)立家政間，實(shí)用加分。

但該戶型廚房面寬（2.5m）甚至還不如99㎡（2.55m），有點(diǎn)不食人間煙火的感覺(jué)，讓女主人發(fā)揮廚藝的空間受限。

北向中間臥室也很mini，僅8㎡，放完床和柜子基本就滿了。

但好在，西側(cè)不是承重墻，建議還是與隔壁書(shū)房打通，改成大三居，住著舒服。

“高低配”的代價(jià)

123㎡分洋房和小高層兩種戶型，差別不小。

南方贈(zèng)送上，洋房陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.45米，小高層則為1.35米。

北向贈(zèng)送上，小高層是設(shè)計(jì)平臺(tái) 裝飾構(gòu)架，洋房?jī)H贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)。

但重點(diǎn)在于，高層的得房率拖了后腿，尺度被洋房甩開(kāi)一截。

客廳面寬，小高層是4.1米，洋房是4.5米；廚房面寬，小高層是2.6米，洋房是2.75米。

更別提北向兩個(gè)臥室面積，小高層分別為9.9㎡、8.25㎡；洋房分別為10.23㎡、9.57㎡。

所以在格局上，洋房的廚房在北向中央；小高層則在東側(cè)，方便業(yè)主將北向兩間臥室打通。

相較于洋房，小高層的123㎡戶型，沒(méi)有獨(dú)立家政間，主衛(wèi)也沒(méi)配置雙臺(tái)盆。

除了頂配139㎡，其余戶型均有一個(gè)bug，入戶門(mén)正對(duì)廁所。

“開(kāi)門(mén)見(jiàn)廁，穢氣迎頭”，這種設(shè)計(jì)私密性不足，風(fēng)水上也是大忌。

“缺失”的廁所

139㎡四居兩衛(wèi)戶型，13米南向三面寬，客廳面寬達(dá)5.7米；餐客一體大橫廳設(shè)計(jì)，將近44㎡。

南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深是1.4米，北向僅有書(shū)房贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)。

主臥套很豪橫，面積超29㎡，甚至連衛(wèi)生間都設(shè)計(jì)了雙開(kāi)門(mén)，帶浴缸，但少了雙臺(tái)盆。

但令人摸不著頭腦的是，頂配戶型只有兩個(gè)衛(wèi)生間，沒(méi)有做到雙套房。

嘉棠璟樾之前就有類似問(wèn)題，不知道嘉棠雅序會(huì)不會(huì)后期補(bǔ)一個(gè)？

另外，餐邊柜也缺失，收納空間打了折扣。

醫(yī)院的“臨時(shí)宿舍”

嘉棠雅序，位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢(shì)明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號(hào)線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場(chǎng)、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

項(xiàng)目離三甲醫(yī)院很近，對(duì)剛需99㎡來(lái)說(shuō)，未來(lái)極大概率出現(xiàn)一種情況：全國(guó)來(lái)看病的病人、家屬租住這里。

小戶型、租金低、離醫(yī)院步行可達(dá)——簡(jiǎn)直就是“陪診短租”的完美標(biāo)的。到時(shí)候小區(qū)或許會(huì)出現(xiàn)人員流動(dòng)大，魚(yú)龍混雜，管理難度高，居住體驗(yàn)或下降。

玩起“高低配”

作為“嘉棠系”第三子，嘉棠雅序容積率2.5，規(guī)劃11棟樓，約540套房源。

4月23日，項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，公眾反饋意見(jiàn)暫未通告。

地形面寬夠大，使得樓棟排布非常舒服。

三排房子，基本上平行排列，北面3棟18層小高層，南面是8棟6-11層洋房。

這種一半高層，一半洋房“高低配”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在北京市場(chǎng)非常少見(jiàn)了。

它的目的是，為了拉升小區(qū)的品質(zhì)。

之所以能把一半面積做成洋房，一是因?yàn)榧翁难判蛎鎸捹Y源好，更主要的是因?yàn)樾^(qū)的建筑退線很少。

“后來(lái)者”背刺戰(zhàn)

嘉棠雅序所在地塊是去年北京土拍的收官項(xiàng)目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)，成立于1月6日，注冊(cè)資本24.72億元，北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)，李京昆任總經(jīng)理。

股權(quán)上，北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

嘉棠雅序南側(cè)，還“藏”著兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中，02地塊建面超12萬(wàn)㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬(wàn)㎡。

按照目前趨勢(shì)，這兩塊地很可能在未來(lái)五年內(nèi)進(jìn)入供地清單。這也意味著，嘉棠雅序在產(chǎn)品、贈(zèng)送面積和價(jià)格上可能會(huì)被“后來(lái)者”背刺。

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