首開股份：營收回升、毛利率顯著提升，多元化業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展

核心觀點(diǎn)

【合約銷售179億，北京貢獻(xiàn)超三成銷售面積】 2025年首開股份全口徑銷售金額178.5億元、銷售面積125.7萬平方米，核心城市貢獻(xiàn)仍然突出，其中北京銷售面積占比33.7%、蘇州占比12.2%。為優(yōu)化資源配置、提升區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。報(bào)告期內(nèi)，首開股份對(duì)19 家二級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行了戰(zhàn)略性整合與重組。

【存貨賬面價(jià)值865億，加速去化滯重資產(chǎn)】2025年首開股份擬售、在售主要項(xiàng)目148個(gè)，在建面積約689萬平方米，京內(nèi)69個(gè)、京外79個(gè)，形成深耕核心、輻射周邊的布局。期末存貨賬面價(jià)值865億元，同比下降21%，開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品余額均有減少。公司將分類處置不同類型資產(chǎn)，加速去化弱競爭力住宅、處置非核心滯重資產(chǎn)，統(tǒng)籌核心資產(chǎn)去化與利潤，并加強(qiáng)合作方或有風(fēng)險(xiǎn)管控。

【營收增長、毛利率顯著提升，凈利虧損收窄】2025年首開股份經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)分化修復(fù)態(tài)勢，營收與盈利指標(biāo)大幅改善。全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入301億元，同比增長24%；毛利潤41億元，同比大增253%，毛利率提升8.8個(gè)百分點(diǎn)至13.61%，主要源于核心區(qū)域高毛利項(xiàng)目交付的影響。其中北京首開金茂望京樾、端禮著項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)營收131億元。雖然當(dāng)期凈利潤仍虧損，但虧損幅度較上年明顯收窄，經(jīng)營盈利狀況呈現(xiàn)修復(fù)改善態(tài)勢。

【流動(dòng)性儲(chǔ)備資金充足，國企信用優(yōu)勢凸顯】2025年行業(yè)融資環(huán)境承壓下，首開股份持續(xù)筑牢財(cái)務(wù)防線。年末貨幣資金超151億元，未使用銀行額度超1200億元，流動(dòng)性儲(chǔ)備充裕；融資成本穩(wěn)步下行，平均融資成本降至 3.54%。此外公司獲控股股東支持，獲批60億元循環(huán)借款額度，資金保障體系進(jìn)一步完善。同時(shí)主動(dòng)推進(jìn)去杠桿，償還高息債務(wù)壓降利息支出，有息債務(wù)總額同比下降10%。維持AAA最高主體信用評(píng)級(jí)，融資渠道穩(wěn)定。

【物業(yè)經(jīng)營穩(wěn)步增長，創(chuàng)新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)開花】 2025年首開股份多元副業(yè)協(xié)同發(fā)展，物業(yè)經(jīng)營為重要收入補(bǔ)充，持有物業(yè)結(jié)算收入9.28億元，同比增長9%。酒店業(yè)務(wù)布局多城，長租公寓打造自有品牌與完整產(chǎn)品線，出租率保持93.7%高位。繼續(xù)深耕城市更新賽道，搭建自主投資與委托管理雙運(yùn)營模式。自主推進(jìn)特色商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，依托集團(tuán)協(xié)同優(yōu)勢，承接多個(gè)改造升級(jí)類委托項(xiàng)目，落地輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。此外積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造特色融合式養(yǎng)老模式，多家機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院投入運(yùn)營，平均出租率達(dá)96%。

01 銷售

合約銷售179億，北京貢獻(xiàn)超三成銷售面積

2025年，首開股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額178.5億元；全口徑銷售面積125.7萬平方米，在行業(yè)尚在筑底首開股份仍面臨一定的銷售壓力，為優(yōu)化資源配置、提升區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。報(bào)告期內(nèi)，首開股份對(duì)19 家二級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行了戰(zhàn)略性整合與重組：京內(nèi)公司重組為“京北”與“京南”兩個(gè)二層級(jí)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)公司京津冀（及太原）區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的劃片集中統(tǒng)一管理；京外公司重組為遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等七大區(qū)域管理中心。

核心城市業(yè)績貢獻(xiàn)保持領(lǐng)先，按各城市的銷售面積來看，首開股份于北京的銷售面積達(dá)38.1萬平米，占總量的33.7%，較去年同期下降5.3%；此外蘇州的銷售面積達(dá)13.8萬平米，占比12.2%，較去年同期提升2.2%。首開股份于福州、成都、武漢、太原等城市的銷售面積在4至8萬平米左右。

02 投資

存貨賬面價(jià)值865億，加速去化滯重資產(chǎn)

2025年，首開股份擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）148 個(gè)，其中當(dāng)期在建面積約689萬平方米。京內(nèi)主要項(xiàng)目69個(gè)，總規(guī)模約1560萬平方米；京外片區(qū)已初步形成以主要城市為重心，深耕結(jié)合周邊擴(kuò)展的區(qū)域布局，主要項(xiàng)目79個(gè)，總建筑面積約2740萬平方米。

從合并范圍內(nèi)的存貨來看，2025年首開股份的存貨賬面價(jià)值865億元，較期初下降了21%；從存貨的結(jié)構(gòu)來看，開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品賬面余額較年初分別減少了24%和10%。可以從數(shù)據(jù)看出，首開股份在2025年貫徹加快去化存量資產(chǎn)的態(tài)度和力度。

根據(jù)首開股份年報(bào)中表示，對(duì)于缺乏市場競爭力的住宅項(xiàng)目，采取措施加速去化；對(duì)于非核心區(qū)域的空置商辦等滯重資產(chǎn)，力爭盡快處置。針對(duì)核心區(qū)位資產(chǎn)，則結(jié)合公司財(cái)務(wù)狀況，統(tǒng)籌平衡利潤目標(biāo)與去化效率。與此同時(shí)，公司將加強(qiáng)對(duì)合作方“或有風(fēng)險(xiǎn)”的前瞻性管控，構(gòu)建跨部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，審慎研判風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)及潛在影響，力爭將潛在風(fēng)險(xiǎn)控制在合理區(qū)間內(nèi)。

03 盈利

營收增長、毛利率修復(fù)，凈利虧損收窄

2025年，首開股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入301億元，同比上升24%；毛利潤41億元，同比上升253%。毛利率為13.61%，較去年同期提升了8.8個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為290億元，占營業(yè)收入的96.4%，毛利率為13.6%，而核心北京地區(qū)的結(jié)利項(xiàng)目平均毛利率達(dá)19.29%，同比大幅提升15.07個(gè)百分點(diǎn)，顯示核心區(qū)域高毛利項(xiàng)目交付對(duì)盈利的修復(fù)作用。如北京的首開金茂望京樾、端禮著項(xiàng)目，在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入合計(jì)達(dá)131億，而這兩個(gè)項(xiàng)目為公司在2021年后陸續(xù)取得的項(xiàng)目，對(duì)毛利率的提升起到顯著作用。與此同時(shí)，2025年首開股份的凈利潤較2024年虧損有所收窄。

04 負(fù)債

流動(dòng)性儲(chǔ)備資金充足，國企信用優(yōu)勢凸顯

首開股份在房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境偏緊的背景下，持續(xù)鞏固財(cái)務(wù)安全護(hù)城河。截至2025年末，公司貨幣資金期末余額超151億元，雖同比減少近20%，但在手資金仍尚為充裕；年末未使用的銀行額度超過1200億元，流動(dòng)性儲(chǔ)備依然充足。與此同時(shí)，公司融資成本持續(xù)下行，2025年末平均融資成本降至3.54%，較2024年減少0.24個(gè)百分點(diǎn)。

2026年2月2日，根據(jù)公告，首開股份擬向控股股東申請(qǐng)60億元循環(huán)借款額度，為公司債券到期償付與經(jīng)營發(fā)展注入確定性資金活水。此舉正是首開股份大股東對(duì)上市公司國企信用背書的有力體現(xiàn)。得益于大股東首開集團(tuán)的強(qiáng)力支持，加之首開股份自身的強(qiáng)信用內(nèi)核，首開股份在資本市場構(gòu)建起了多層次資金保障體系。

隨著2025年12月商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相關(guān)政策落地，首開股份緊抓政策機(jī)遇，于2026年2月10日初發(fā)布公告，宣布正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作。此舉是首開股份主動(dòng)突破傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)邊界、布局運(yùn)營管理第二增長賽道的關(guān)鍵落地動(dòng)作，不僅可以有效盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，更可以看作是其開拓全新戰(zhàn)略路徑的重要實(shí)踐。

報(bào)告期內(nèi)，公司通過歸還高息債務(wù)降低融資成本等手段，實(shí)現(xiàn)公司利息費(fèi)用總額有所降低。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為凈流出117億，籌資凈流出的主要原因還是公司努力去杠桿。期末，合并范圍內(nèi)有息債務(wù)總額為996.8億元，較期初下降10%。

與此同時(shí)，首開股份進(jìn)一步強(qiáng)化融資戰(zhàn)略統(tǒng)籌與精細(xì)化管理，并與金融機(jī)構(gòu)積極拓展與深化合作，確保了各項(xiàng)融資產(chǎn)品的成功發(fā)行。在報(bào)告期內(nèi)繼續(xù)保持國內(nèi)企業(yè)最高信用評(píng)級(jí)——AAA級(jí)主體信用評(píng)級(jí)。

05 多元化

物業(yè)經(jīng)營穩(wěn)步增長，創(chuàng)新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)多點(diǎn)開花

除房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)板塊也是收入的重要組成部分，涵蓋商場、寫字樓辦公、酒店、長租公寓、健康養(yǎng)老、文投文創(chuàng)、城市更新等七個(gè)業(yè)態(tài)。多年來，公司物業(yè)經(jīng)營有序推進(jìn)，服務(wù)水平不斷提升，租金收益穩(wěn)定增長。報(bào)告期內(nèi)，公司持有物業(yè)經(jīng)營等結(jié)算收入9.28億元，較去年同期增長9%。

酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)是首開股份持有型物業(yè)經(jīng)營的重要收入來源，在全國范圍內(nèi)管理和運(yùn)營酒店7家，管理面積約20.51萬平方米，從酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)上細(xì)分，包含了五星級(jí)豪華酒店、四星級(jí)商務(wù)酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、華南等地。2025年酒店客房銷售數(shù)量實(shí)現(xiàn)33.5萬間·天。

長租公寓板塊擁有“首開樂尚”自有品牌，建立起精品服務(wù)公寓S/青年時(shí)尚公寓M/家庭全齡公寓F 三大產(chǎn)品線，不斷深化完善長租公寓標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)。截至報(bào)告期末，已開業(yè)項(xiàng)目11家，主要聚焦青年時(shí)尚公寓和家庭全齡公寓，分布于北京、杭州、福州三地，上市房源近7000套，綜合出租率為 93.7%。

此外聚焦城市更新核心賽道，穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，相關(guān)運(yùn)營模式日趨成熟。經(jīng)不斷探索實(shí)踐，首開已構(gòu)建形成自主投資運(yùn)營和委托管理運(yùn)營的業(yè)務(wù)模式，多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展。在自主投資運(yùn)營方面，探索存量集體建設(shè)用地創(chuàng)新利用模式的新嘗試，穩(wěn)步推進(jìn)通州宋莊首開LONG 街項(xiàng)目投資建設(shè)，在委托運(yùn)營方面，依托集團(tuán)資源優(yōu)勢，首開股份持續(xù)深化與首開集團(tuán)的業(yè)務(wù)協(xié)同，受托管理首開集團(tuán)原北京電焊機(jī)廠用地改建四合院項(xiàng)目、香山晴雪園酒店升級(jí)改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)協(xié)同機(jī)制下輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的有效落地與規(guī)模化拓展。

與其同時(shí)，首開積極探索轉(zhuǎn)型，布局和推進(jìn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)。首開寸草機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成功構(gòu)建“融合式養(yǎng)老模式”，讓老年人實(shí)現(xiàn)了“離家不離街”的溫馨養(yǎng)老生活，投入運(yùn)營的養(yǎng)老院已有9家，平均出租率96%。