地塊解析 | 起拍總價1.84億元，渝中母城稀缺宅地再現

2026年4月10日，重慶市規劃和自然資源局發布《國有土地使用權拍賣出讓公告》（渝[2026]13號），位于渝中區A01單元03街區的E10-10/04地塊（宗地編號26005）正式掛牌入市，并將于2026年4月30日進行公開拍賣。該地塊作為渝中母城極為稀缺的純住宅用地，落子大坪核心板塊，不僅承載著渝中區土地供應長期"零庫存"下的市場期待，也將在"好房子"建設浪潮與核心區改善型需求集中釋放的雙重背景下，成為2026年重慶土地市場備受關注的焦點。

文章看點：

地塊檔案：該地塊具備"母城核心+軌交換乘樞紐+成熟配套"的復合區位優勢，是典型的稀缺型城市內嵌式純住宅用地。

市場競爭：板塊涉宅用地供應稀缺，新房價格長期在20000元/㎡以上，板塊內改善需求強勁，高得房率的小中戶型與大平層改善產品均有穩定客群支撐。

未來機會：核心區位價值突出，項目具備相對可觀的靜態利潤空間。容積率2.2+限高80米，天然契合"好房子"與新規住宅。

結論展望：該地塊對房企而言，不僅是一次核心區布局的關鍵機會，更是樹立品牌高地、打造渝中標桿產品的稀缺窗口，成為渝中母城改善住宅市場的下一個價值錨點。

渝中母城稀缺宅地再現

（一）基礎屬性：低容純住宅，核心區稀缺參數

渝中區A01單元03街區E10-10/04地塊為純住宅用地（土地屬性：住宅/住區服務設施），各項核心技術指標體現出典型的核心城區低密高端開發條件。

從參數看，地塊容積率僅2.2、限高80米，符合當前重慶核心區"低密改善"主流導向；10,053㎡的凈用地規模屬于小而精的城市內嵌式地塊，便于打造緊湊型高品質純住宅社區；30%的綠化率在渝中寸土寸金的區位下，為未來產品園林呈現預留了充足空間。

（二）出讓信息：底價8300元㎡，拍賣方式出讓

根據出讓公告披露的信息:

（三）區位：環線內核心區位，大坪板塊核心落點

地塊四至明確為:

?東：嘉華隧道

?南：軌道27號線（在建）

?西：長江二路

?北：長江二路

地塊位于渝中區大坪板塊、環線內，地處重慶母城腹地。長江二路作為大坪片區東西向重要城市道路貫穿地塊西、北兩側，嘉華隧道連接地塊東側，未來在建軌道27號線布設于地塊南側，形成"路網+軌道"的復合交通界面。

（四）交通與配套：U2城市品質板塊，軌交與配套雙重加持

大坪板塊屬于城市核心居住區，土地稀缺性突出，生活氛圍濃厚。地塊交通配套具備以下核心優勢:

? 軌交可達性高

地塊臨近軌道1號線和2號線換乘站大坪站，勘測報告顯示距離大坪站約0.3公里；土地市場11月報告則顯示地塊距輕軌1號線石油路站0.5km、1號線和2號線換乘站大坪站0.6km。依托大坪站雙線換乘能力，可便捷通往解放碑、三峽廣場、大學城、楊家坪、大渡口等區域。

? TOD未來價值

南側在建軌道27號線將進一步疊加TOD價值，形成"雙線運營+一線在建"的軌交優勢。

? 道路網絡完善

嘉華隧道+長江二路構成快速進出通道，城市主干道完備、次級支路完善。

? 配套高度成熟

三公里范圍內各項優質配套齊聚，涵蓋商業、醫療、教育等。勘測報告指出，地塊周邊主要為居住社區和醫院，南側為都市春天，東側為大坪醫院，西側與北側為浮圖關居住區。

綜合來看，地塊具備"母城核心+軌交換乘樞紐+成熟配套"的復合區位優勢，是典型的稀缺型城市內嵌式純住宅用地。

板塊供應高度稀缺，改善需求強勁

（一）渝中區土地供應高度稀缺：近7年幾近"零供應"渝中區作為重慶母城，土地開發強度高度成熟，新增住宅用地供應長期處于極度稀缺狀態。

? 2025年供應端渝北、九龍坡為供應主力，渝中區零供應，70.6%的土地集中于"鐵三角"區域。

? 渝中區"全區近7年幾乎沒有新增住宅用地供應，只有去年開始才供應了一宗小地塊"，該區以不到0.5%的土地創造出近15.5%的GDP，是全重慶土地最珍貴、產值最高的區。

? 由于住宅用地多年零供應，新房供應嚴重不足，2025年1-8月渝中住宅新房供應僅1.56萬方，占比0.83%，不足中心城區的1%。

而大坪板塊長期處于土地與新房的雙重"斷供期"，市場競爭格局清晰而空白。

?土地市場：板塊周邊最近一次土地成交為17081號地塊，由華宇于2017年6月獲取，樓面地價8067元/㎡。本次E10-10/04地塊起始樓板價8,300.166元/㎡，較上一輪成交樓板價小幅上行。

（二）核心區競爭格局：改善需求強勁，供求嚴重失衡

? 見山臺標桿效應：見山臺作為渝中區7年來首個純新盤、重慶首個四代宅，坐擁大坪核心地段，以"渝中首個第四代住宅"的代際領先產品力成為三季度渝中區住宅成交TOP1，首開即實現1.17億領跑市場，體現渝中核心區高端改善產品的強大號召力。

? 核心區供求關系緊張：2025年中心城區新房住宅成交約460萬方（建面），供應約287萬方（建面），供求比約0.62；而渝中半島的供求比僅有0.12，市場明顯供不應求。含四代宅產品的項目在兩江新區、渝中等熱點區域去化率普遍超過70%。

? 置業偏好：120㎡（建面）以上改善型產品成交套數占比約45%；90-110㎡建面成交套數占比最高（39%），其次是130-150㎡（16%）和110-130㎡（15%），高得房率的小中戶型與大平層改善產品均有穩定客群支撐

未來機會分析

（一）地價與利潤空間：地價中樞上移，利潤窗口打開

2025年重慶中心城區涉宅用地成交樓板價均值同比上漲20%，六成地塊超8,000元/㎡，三成破萬，核心區平均溢價率16.15%，本地國企與優質民企占比超85%。對2026年的預測為:

? 地價中樞持續上移

核心區土地稀缺性與改善需求的矛盾將推動溢價率穩定在15%-18%，六成待出讓地塊地價超8,000元/㎡，三成破萬。

? 利潤空間優化

房地價差優化推動項目靜態利潤空間拓寬至10,500-11,500元/㎡。

? 資金策略紅利

土地尾款支付期限延長的政策紅利將持續釋放，資金杠桿效率提升22%。

本地塊起始樓板價8,300.166元/㎡，疊加渝中核心區高端產品售價支撐，未來項目具備相對可觀的靜態利潤空間。

（二）產品機會：容積率2.2+限高80米，天然契合好房子與四代宅

本地塊容積率2.2、限高80米的組合，為打造低密高品質改善產品提供了良好的物理條件，高度契合當下重慶"好房子"與四代宅的產品趨勢。

?好房子浪潮：2025年重慶26個新規項目入市，"四代宅"成為改善型需求的首選，新產品普遍具備高得房率（超130%）、空中庭院、大面寬采光等特征；高品質項目去化率超50%，價格高出市場均價30%。截至2026年2月底，全市"好房子"項目累計已達129個，在建規模1,095萬平方米，2026年一季度新開工"好房子"項目11個。

?場景革命：2025年以來重慶"好房子"標桿項目得房率普遍進入120%至150%區間；招商1872·閱青斕95㎡建面戶型贈送約30㎡，贈送率高達40%；2025年重慶新建建筑裝配式占比達40%，星級綠色建筑占比30%；新建"好房子"項目按二星級及以上智慧小區標準設計。

?標桿參考：見山臺作為區域標桿，其1.17億領跑市場的表現、空中庭院+高得房率戶型+約1,200㎡全樓棟首層架空會所的產品體系，為本地塊產品定位提供了直接、成功的參考范式。建發望江云啟185㎡"空中平墅"四代宅、華潤置地澐璟一層一戶+雙梯入戶、海成江帆郡143㎡戶型得房率約140%等案例，均為產品創新方向提供借鑒。

（三）需求機會：地緣改善核心占位，高端需求長期積壓

? 地緣客群："母城情結"深厚的老居民長期在渝中區生活、工作，習慣核心區便利配套，不愿離開熟悉生活圈；

? 高凈值客群：出于對渝中區"城市核心地位"的認可，存在強烈的購置需求，用作核心占位或資產配置；

? 供需錯配：渝中區新房選擇面窄，供應稀缺性進一步凸顯，高端改善需求長期"積壓"。

? 2025-2026年核心區溫和回升，近一年二手房均價在10,400-10,700元/㎡區間小幅波動，新房均價約13,600元/㎡左右；

? 春節假期商品住房成交同比增長3%，其中"好房子"成交占比高達34%；

? 2025年全年500萬元以上高改房源掛牌量激增77%，改善型需求集中釋放。

（四）政策與城市更新機會：全流通時代+TOD加持

? 政策紅利：2025年2月8日起，重慶中心城區全面取消限售，住房進入"全流通時代"，大幅提升市場流動性；"渝22條"新政精準對接改善痛點：購買"好房子"可享家電補貼、綠色金融支持；"賣舊買新"最高補貼1.5%；多子女家庭額外獲2-3萬元補貼；"渝13條"容積率優化政策下，陽臺、飄窗等附屬空間計容規則優化，為高得房率產品打造奠定制度基礎；公積金政策優化、房貸利率下調等組合拳激活改善需求。

? 2025年2月8日起，重慶中心城區全面取消限售，住房進入"全流通時代"，大幅提升市場流動性；

? "渝22條"新政精準對接改善痛點：購買"好房子"可享家電補貼、綠色金融支持；"賣舊買新"最高補貼1.5%；多子女家庭額外獲2-3萬元補貼；

? "渝13條"容積率優化政策下，陽臺、飄窗等附屬空間計容規則優化，為高得房率產品打造奠定制度基礎；

? 公積金政策優化、房貸利率下調等組合拳激活改善需求。

? 城市更新與TOD機會：南側在建軌道27號線與既有1號線、2號線換乘站大坪站形成的軌交樞紐價值，疊加嘉華隧道+長江二路的路網支撐，使地塊未來具備顯著的TOD溢價潛力。

結論與展望

渝中區A01單元03街區E10-10/04地塊，是母城核心區土地市場"久旱"之下的一次稀缺放量。地塊具備"渝中+大坪+軌交+低密"的四重稀缺屬性，疊加2026年地價中樞上移、利潤空間拓寬、好房子政策紅利釋放與改善需求集中兌現的多重利好，投資價值與戰略價值兼具。對開發企業而言，該地塊不僅是一次核心區布局的關鍵機會，更是樹立品牌高地、打造渝中標桿產品的稀缺窗口，有望成為渝中母城改善住宅市場的下一個價值錨點。

上述研究成果有由克而瑞重慶分析師王琳雅，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、AI文章、行業SKills功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞重慶分析師王琳雅撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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