現(xiàn)在賣(mài)掉房子，是“愚蠢”還是“明智”？王健林與李嘉誠(chéng)看法一致

最近這段時(shí)間，身邊有房的朋友徹底分成了兩派，為了“現(xiàn)在該不該賣(mài)房”這件事，吵得不可開(kāi)交。一派覺(jué)得，現(xiàn)在各種救市政策一波接一波，上海都松了限購(gòu)，樓市成交量反彈、房?jī)r(jià)也有止跌回穩(wěn)的跡象，現(xiàn)在賣(mài)房就是傻子，剛好賣(mài)在了最低點(diǎn)，虧得底朝天；另一派卻覺(jué)得，房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌了整整四年，現(xiàn)在這點(diǎn)回暖根本就是回光返照，趁著價(jià)格還沒(méi)繼續(xù)跌，趕緊賣(mài)掉落袋為安，再拿著房子，只會(huì)越虧越多。

其實(shí)不止普通人糾結(jié)，全網(wǎng)都在為這件事吵翻了天。2022年到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)樓市的天早就變了，房?jī)r(jià)跌了四年，政策救了四年，現(xiàn)在撲朔迷離的行情里，現(xiàn)在賣(mài)掉房子，到底是愚蠢還是明智？今天咱們就結(jié)合大佬的預(yù)判和真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，把這件事掰開(kāi)揉碎了說(shuō)清楚，不玩虛的，全是普通人能聽(tīng)懂的大實(shí)話。

01 連跌4年的樓市，靠政策托底迎來(lái)短期回暖

先給大家捋一捋，這四年樓市到底經(jīng)歷了什么。從2022年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)就徹底告別了過(guò)去只漲不跌的神話，進(jìn)入了持續(xù)下跌的通道。最先扛不住的，是鄭州、天津這些二三線城市，房?jī)r(jià)一路陰跌，不少樓盤(pán)直接腰斬；到了2023年，連上海、深圳這些一直堅(jiān)挺的一線城市，也沒(méi)能守住防線，跟著加入了下跌的隊(duì)伍。

四年下來(lái)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)了30%，像廊坊、涿州這些環(huán)京樓市，更是跌得慘烈，房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)跌去了60%還多，多少前兩年買(mǎi)房的人，首付都直接跌沒(méi)了。就算到了2026年，房?jī)r(jià)下跌的大趨勢(shì)也根本沒(méi)止住，依然延續(xù)著之前的下行走勢(shì)。可另一邊，全國(guó)各地的救市利好政策，就從來(lái)沒(méi)停過(guò)，而且力度一次比一次大。

先是除了一線城市之外，全國(guó)絕大多數(shù)城市都全面放開(kāi)了限購(gòu)，買(mǎi)房再也沒(méi)有名額限制；緊接著銀行把房貸利率一路降到了3.2%附近，創(chuàng)下了近幾十年的歷史新低；稅務(wù)部門(mén)也跟著下調(diào)了契稅和增值稅率，真金白銀地給剛需買(mǎi)房減負(fù)。今年春節(jié)過(guò)后，上海更是直接甩出了“滬七條”，把非戶籍人口買(mǎi)房的社保要求，從連續(xù)繳滿3年直接降到了1年，打響了一線城市限購(gòu)松綁的第一槍。

一輪又一輪的政策組合拳打下來(lái)，確實(shí)有了點(diǎn)短期效果：部分城市的樓市成交量出現(xiàn)了明顯反彈，房?jī)r(jià)也露出了止跌回穩(wěn)的跡象。也正是這波回暖，讓無(wú)數(shù)人心里犯了嘀咕：房?jī)r(jià)是不是要觸底反彈了？現(xiàn)在賣(mài)房，是不是真的賣(mài)虧了？

02 市場(chǎng)主流觀點(diǎn)：賣(mài)一線核心房是愚蠢，賣(mài)三四線房是明智

面對(duì)這波回暖，市場(chǎng)上很快形成了一套流傳最廣的主流觀點(diǎn)，幾乎所有房產(chǎn)博主、中介都在念叨這套說(shuō)法，也成了很多人判斷賣(mài)不賣(mài)房的核心依據(jù)。這套觀點(diǎn)的邏輯特別簡(jiǎn)單：現(xiàn)在賣(mài)掉一線城市核心區(qū)域，還有強(qiáng)二線城市的房子，是徹頭徹尾的愚蠢行為。因?yàn)檫@些城市有著最好的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源，人口一直是凈流入，購(gòu)房需求始終旺盛，房子的抗跌性強(qiáng)，未來(lái)就算不暴漲，也能穩(wěn)穩(wěn)保值，現(xiàn)在賣(mài)掉就是把手里的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)扔了。

而反過(guò)來(lái)，現(xiàn)在賣(mài)掉三四線城市的房子，絕對(duì)是明智之舉。因?yàn)檫@些中小城市，大多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，留不住年輕人，人口常年流出大于流入，根本沒(méi)有支撐房?jī)r(jià)的底氣，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，現(xiàn)在不賣(mài)，以后只會(huì)越賣(mài)越便宜，甚至砸在手里賣(mài)不掉。

這套說(shuō)法聽(tīng)著好像天衣無(wú)縫，也讓很多手里握著一線城市房產(chǎn)的人，徹底打消了賣(mài)房的念頭，覺(jué)得只要拿著一線的房子，就永遠(yuǎn)不會(huì)虧。可事實(shí)真的如此嗎？對(duì)于“現(xiàn)在賣(mài)房是愚蠢還是明智”這個(gè)問(wèn)題，兩位在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了一輩子的大佬——王健林和李嘉誠(chéng)，早就給出了完全不同的答案，而且兩人的看法出奇的一致。

03 王健林李嘉誠(chéng)看法一致：樓市繁榮周期早已結(jié)束

早在很多年前，王健林和李嘉誠(chéng)就對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)，做出了精準(zhǔn)的預(yù)判，直到現(xiàn)在回頭看，依然字字戳中要害。早在2018年，王健林就在公開(kāi)演講里直言：“全世界沒(méi)有哪個(gè)地方的房地產(chǎn)，能夠一直保持繁榮超過(guò)50年。一般情況下，20多年就已經(jīng)到了飽和階段了。”

這句話是什么意思？說(shuō)白了就是，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)從1998年房改開(kāi)始，到2021年，已經(jīng)連續(xù)上漲了20多年，樓市的繁榮周期早就結(jié)束了，該飽和的早就飽和了，未來(lái)樓市大概率是要走下坡路的，根本不存在什么“只漲不跌”的城市，更不存在什么永遠(yuǎn)保值的房產(chǎn)。

而華人首富李嘉誠(chéng)，也早就說(shuō)過(guò)幾乎一模一樣的觀點(diǎn)。幾年前他就明確表示：“房子始終是用來(lái)住人的，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)一直居高不下，在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會(huì)面臨大洗牌，炒房客們應(yīng)該謹(jǐn)慎了。”

李嘉誠(chéng)這句話，其實(shí)藏著兩層最核心的意思：第一，房子的本質(zhì)是居住屬性，未來(lái)房?jī)r(jià)必然會(huì)去投資化、去泡沫化，最終回歸到“用來(lái)住人”的本質(zhì)上，靠炒房賺錢(qián)的時(shí)代早就過(guò)去了；第二，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在不小的泡沫，未來(lái)各地房?jī)r(jià)必然會(huì)迎來(lái)一輪大洗牌，那些抱著炒房心態(tài)、死守著高房?jī)r(jià)的人，一定要謹(jǐn)慎，別一不小心就成了大城市高房?jī)r(jià)的接盤(pán)俠。顯然，按照王健林和李嘉誠(chéng)早年間給出的建議，現(xiàn)在賣(mài)掉手里的投資性房產(chǎn)，是絕對(duì)的明智之舉，絕不是什么愚蠢行為。哪怕是一線城市的房子，也不例外。

04 別迷信一線神話，高房?jī)r(jià)泡沫根本撐不住

很多人會(huì)說(shuō)，大佬說(shuō)的是整體趨勢(shì)，可一線城市核心區(qū)的房子不一樣，永遠(yuǎn)是硬通貨，現(xiàn)在賣(mài)掉就是愚蠢。可在我看來(lái)，這種想法，實(shí)在是太迷信所謂的“一線神話”了。

現(xiàn)在一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，泡沫到底有多大？一組數(shù)據(jù)就能說(shuō)清楚：一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了40以上。這意味著，當(dāng)?shù)氐钠胀p職工家庭，夫妻倆不吃不喝、一分錢(qián)不花，要連續(xù)干40年，才能買(mǎi)得起一套當(dāng)?shù)氐钠胀ㄉ唐贩俊＿@么大的房?jī)r(jià)泡沫，早就遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦恼鎸?shí)購(gòu)買(mǎi)能力，就算它再抗跌，未來(lái)也大概率會(huì)迎來(lái)一波補(bǔ)跌行情，這是市場(chǎng)的必然規(guī)律。

不久之前，就有很多人問(wèn)：現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)，不是已經(jīng)出現(xiàn)止跌反彈的跡象了嗎？可大家一定要看清，這波反彈，根本不是市場(chǎng)需求真的爆發(fā)了，完全是限購(gòu)政策放松帶來(lái)的短期刺激，讓積壓了很久的剛需購(gòu)房需求集中釋放了一波，這種微弱的房?jī)r(jià)反彈，根本不可能持續(xù)太久。

更扎心的現(xiàn)實(shí)，藏在成交數(shù)據(jù)里。從上海最新的二手房成交情況來(lái)看，70%以上的剛需家庭，買(mǎi)的都是300萬(wàn)以下的房子。這就說(shuō)明，當(dāng)?shù)仄胀ň用衲艹惺艿姆績(jī)r(jià)上限就在這里，高房?jī)r(jià)早就沒(méi)有了接盤(pán)俠，居民的收入根本支撐不起動(dòng)輒上千萬(wàn)的高房?jī)r(jià)。

未來(lái)一線城市的房?jī)r(jià)，在這波短暫的政策反彈之后，必然會(huì)重新回歸到下跌調(diào)整的大趨勢(shì)里。所以，對(duì)于手里握著多套房產(chǎn)、尤其是投資性房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)泡沫還沒(méi)有完全破裂之前，趁著現(xiàn)在有回暖、能賣(mài)掉，落袋為安，絕對(duì)是明智之舉。

說(shuō)到底，那個(gè)閉著眼睛買(mǎi)房都能賺錢(qián)、拿著房子就能坐等升值的時(shí)代，早就徹底結(jié)束了。王健林和李嘉誠(chéng)的預(yù)判，從來(lái)都不是危言聳聽(tīng)，而是看透了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。現(xiàn)在賣(mài)房到底是明智還是愚蠢，從來(lái)沒(méi)有絕對(duì)的答案。如果你手里的房子，是自己唯一的剛需自住房，那房?jī)r(jià)漲跌跟你關(guān)系不大，根本沒(méi)必要折騰；但如果你手里握著的是投資性房產(chǎn)，哪怕是一線城市的房子，現(xiàn)在趁著市場(chǎng)回暖賣(mài)掉，絕對(duì)不是愚蠢的行為，反而是最清醒、最明智的選擇。畢竟，錢(qián)只有裝到自己口袋里，才是真正屬于自己的，紙面的財(cái)富，終究只是一場(chǎng)空。