睿見丨一場timing微妙的資產出售：越秀地產在掩飾什么？

2026年5月4日，越秀地產（00123.HK）突然拋出一份重磅資產出售公告——將南沙國際金融中心、云谷產業園、畢節酒店，以及拖了多年的康養業務，一次性打包賣給大股東廣州越秀旗下關聯公司，這筆交易算下來，能直接為公司拿回44.6億元真金白銀。

公司對外的說辭十分漂亮：主動優化資產結構、聚焦核心主業。

可翻開2025年年報數據，明眼人都能看明白，這根本不是主動優化，更像是一場迫不得已的業績自救。

全年全口徑合同銷售額1062億元，穩穩坐穩行業第九的位置；營業收入864.6億元，同比增速幾乎等同于零增長；但歸屬母公司股東的凈利潤，直接暴跌94.7%，最終只剩下區區5500萬元。

曾經的“廣州國企房企一哥”，落到千億銷售額、卻只為股東賺幾千萬利潤的地步，這份成績單難堪得近乎刺眼。

■成績單徹底崩了：規模越大，利潤虧得越明白

2025年的越秀地產，上演了一出典型的增收不增利，甚至瀕臨虧損的尷尬戲碼。

營收同比微增0.1%，毛利率直接從10.5%跌至7.8%，再往下滑就要觸及行業虧損紅線。更驚人的是歸母凈利潤數據，從2024年超10億元的規模，直接斷崖式砸到0.55億元，跌幅堪稱慘烈。

管理層給出的解釋十分官方：入賬項目權益占比階段性下降。

一句輕描淡寫的“階段性”，就把企業最核心的經營問題一筆帶過。

到底是哪些項目的權益被無端攤薄？少數股東分走了多少利潤？為什么偏偏在2025年集中出現這類問題？這份厚厚的年報里，沒有給出任何明確答案。

再看資產減值數據，2025年越秀地產物業資產減值計提15.7億元，僅僅比上一年的16.3億元小幅減少。

這根本不是業內常說的“風險出清”，更像是常年藏不住的減值壓力，終于到了不得不披露計提的地步。此前高地價拿下的項目、市場去化艱難的滯銷樓盤、周轉效率極低的商業持有資產，正在集體反噬公司的利潤表。

行業下行是不爭的事實，但業績跌得如此慘烈，絕不是一句“市場環境不好”就能搪塞過去的。

■ 44億關聯交易：是及時止血，還是向大股東輸送便利？

盈利數據徹底崩盤，立刻啟動資產出售，這個時間點巧合得讓人不得不心生疑慮。

這筆交易的對象十分純粹，全部是大股東廣州越秀旗下的全資關聯公司：廣州造紙集團、越秀智造、越秀實業投資、越秀健康，無一例外都屬于越秀體系內企業。

其中最具爭議的，就是核心資產南沙國際金融中心。

公告明確顯示，該標的股權作價19.34億元，可同一份公告里，兩個截然不同的估值結果直接擺上臺面：

資產基礎法估值：18.96億元

收益法估值：16.89億元

兩種估值方式相差2.07億元，估值幅度差異超過12%，而公司最終直接選用了估值更高的資產基礎法確定交易定價。

沒有詳細解釋為何選用該估值方式，沒有對比兩種估值方法的適用場景，更沒有說明收益法出現估值低估的核心原因。

對于中小股東而言，最樸素也最直接的疑問只有一個：這場交易到底是公允的資產整合，還是在幫上市公司粉飾報表，順便讓關聯方低價拿下核心優質資產？

剩下的云谷產業園、畢節酒店、康養業務，公告披露信息更是寥寥。這些資產常年處于虧損狀態，前期投入巨大、投資回報周期極長，上市公司耗費多年經營卻始終不見起色，如今一股腦甩賣給大股東，看似是甩掉了經營包袱，可當初立項、拿地、大舉投入的決策失誤，這個責任又該由誰來承擔？

公告稱，這筆資產出售能為公司帶來1.08億元稅后收益。這筆金額看上去并不多，但對比2025年公司僅2.6億元的核心凈利潤，相當于直接為業績續命四成。

只不過，這筆收益會計入2026年財報，和2025年的業績巨虧毫無關聯。它救不了去年崩盤的業績，卻能給今年的財務報表，硬生生鋪上一層遮羞布。

■最尷尬的現實：千億銷售，根本賺不到股東的錢

越秀地產最魔幻的經營現狀，就是規模與利潤徹底脫鉤。

1062億元銷售額，穩居行業前十；歸母凈利潤卻只有5500萬元。簡單算一筆直白的賬：公司每賣出1億元房子，股東最終賺到的錢，還不到1塊錢。

巨額的營收到底去了哪里？高成本運營、項目權益占比偏低、大額資產減值、各項費用高企，利潤被一層層無情蠶食。

公司最引以為傲的，是三道紅線穩居綠檔、融資成本低至3.05%、手握雙投資級評級。不可否認，這是國企身份帶來的獨有安全墊。但這層得天獨厚的安全墊，并沒有轉化為企業實打實的盈利能力，反而變成了敢于盲目投資、一味追求規模擴張的底氣。

2025年，整個行業都在收縮戰線、謹慎拿地，越秀地產卻依舊在大肆補貨。全年新增25宗地塊，耗費244億元權益投資額，其中96.3%的資金砸進六大核心城市，整體土地溢價率高達9.3%。

在土地市場整體降溫的行業周期里，這個溢價率絕不算低。當下拿地的高地價，就是未來項目結算的低毛利，現在的拿地強度，最終都會變成后續結算端的巨大業績壓力。

公司手握1855萬平方米土地儲備，94.4%布局在一二線城市，聽上去土儲質地十分優質。可殘酷的現實是，即便在核心城市，部分板塊同樣面臨限購約束、去化放緩、競爭激烈的壓力。

賬面上的優質資產，從來不等同于能快速變現、能創造利潤的優質資產。

■ 寫在最后：這場資產出售，救得了一時，救不了根本

把非核心、周轉慢、持續虧損的資產全部剝離，拿回44.6億現金，用于償還債務、補充集團流動性，對當下的越秀地產來說，無疑是正確的短期自救舉措。

但這治標不治本，解決不了企業根深蒂固的經營問題。

企業真正的核心問題在于：

為什么坐擁千億銷售規模，卻留不住股東利潤？

為什么項目權益占比會出現大幅下滑？

為什么毛利率持續走低，始終看不到回暖跡象？

為什么資產減值壓力常年居高不下，遲遲無法徹底出清？

這些關乎企業經營根本的問題，資產出售公告里沒有答案，2025年年報中也語焉不詳。

越秀地產背靠廣州國資，擁有民營房企望塵莫及的信用背書與融資優勢，這本該是穿越行業周期的王牌，而不是維持規模光環、盲目擴張的拐杖。

剝離康養、產業園、酒店及非核心區域資產，全面回歸住宅主業，大方向本身沒有錯。但真正的考驗，從資產出售完成的那一刻才剛剛開始：能不能把回籠的資金用在刀刃上？能不能徹底扭轉盈利頹勢、把利潤做回來？能不能真正扛起責任、維護中小股東的利益？

44億資金可以解一時之急，卻救不了長期錯誤的經營邏輯。整個市場都在等待一個答案：這家曾經口碑出眾的國企房企，到底是重回穩健經營、聚焦利潤增長的正軌，還是繼續在規模擴張的路上，頂著薄利甚至無利的壓力，一路走下去。