狗血官司拖了10年，CBD壓箱底靚地終上架！還能讀東風(fēng)東？

5月8日，廣州市2026年建設(shè)用地供應(yīng)計劃正式發(fā)布。樂居君翻了一下這份名單，只能說一個字：穩(wěn)。

今年廣州供地的基調(diào)是縮量提質(zhì)，主打“地段好、低密度、小而美”的優(yōu)質(zhì)地塊。

涉宅用地中心城區(qū)占比超6成，每一塊都精挑細(xì)選，目標(biāo)只有一個：把好地留給真正的改善客。

在供地名單里，有一塊地特別打眼，它可以說是番禺壓箱底的王炸——萬博CBD西側(cè)地塊。

也許有人會好奇，作為番禺的CBD，萬博宅地不是早已飽和了嗎？

追溯到上一次賣地，已經(jīng)是2023年華潤、保利、招商、華發(fā)搶到要搖號的長隆巨無霸地塊。

當(dāng)時地塊被華潤拿下，總價197億元，住宅可售樓面價約3.5萬元/㎡。

如今建成的長隆萬博悅府，參考均價6萬元/㎡。那么萬博CBD西側(cè)地塊，是從哪冒出來的呢？

這塊地的故事，比劇本還精彩。

它的前身，是河村地塊。10年前，這塊地背后藏著一組極為復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系——河村、信基置業(yè)、還有一家國企，這三方牽扯上了一團亂麻。

2010年，信基置業(yè)租給了百世家居，簽了20年合同，租期本來到2030年才結(jié)束。但到了2016年，番禺政府就計劃要把這塊地收儲備用。

于是，交錯的合同、私人與集體的權(quán)益、國企真金白銀發(fā)放的貸款，三方勢力糾纏得像毛線球一樣解不開。

直到2020年，政府總算下達了收儲備結(jié)案，并提前支付了1億元先行補償款，還通過債權(quán)平移的方式，把核心矛盾轉(zhuǎn)移給了國企繼續(xù)推進。

糾纏了十年的燙手山芋，終于是捂了條出路。

但樂居君在小紅書看到，直到2025年底還有百世家居商戶控訴在未得到滿意解決方案前，已被土地方趕出來，損失慘重。

也因為收儲備過程中權(quán)屬扯皮耗了半天，地塊的控規(guī)也被迫折騰了好幾個版本。

早前的規(guī)劃是一個二十多萬平方米的體量大盤，硬生生被砍成了現(xiàn)在這個建面約9.2萬㎡、容積率3.5、占地2.6萬㎡的“縮水版”。

地塊在2025年的藍皮書里出現(xiàn)過，甚至2024年土地征收方案上也掛過號，業(yè)內(nèi)消息稱越秀地產(chǎn)曾經(jīng)來考察過這塊地。

現(xiàn)在，隨著百世家居的正式拆除，圍擋豎起，歷史的紛爭算是正式翻篇了。

所以，今天的萬博CBD西側(cè)地塊，實際是當(dāng)年河村地塊中的百世家居。

換言之，未來它周邊的駕校、停車場及工業(yè)地塊，也有可能陸續(xù)上架，萬博貨量可期。

萬博CBD西側(cè)地塊的核心優(yōu)勢在于天河城、萬達廣場、四海城、K11都在地塊1.5公里輻射圈內(nèi)，距離南村萬博站約1公里（數(shù)據(jù)來源百度地圖），吃喝玩樂不用操心。

更關(guān)鍵是，地塊就在信基城隔壁，而信基城對口學(xué)校是東風(fēng)東。如果萬博CBD西側(cè)地塊的教育牌能確定下來，將會成為它的核心競爭力之一。

圖源廣州市東風(fēng)東教育集團番禺小學(xué)官方公眾號

地塊劣勢也比較明顯，最硬傷是噪音。地塊北面緊貼著南大干線，東面距離番禺大道也不遠。

想象一下，住在一條外環(huán)快速和一條主干道的交叉口旁邊，車子24小時不停飛馳，噪音和粉塵污染是無法避免的。

其次，地塊不在漢溪大道主軸上，嚴(yán)格意義上算不上“萬博CBD正核心”，而是和核心區(qū)留了一段過渡帶。

它緊挨著順威文創(chuàng)園和卓粵工業(yè)園，周邊還夾雜著廠房和物流車輛進進出出，和萬博核心區(qū)那種天花板級的城市界面差了幾個檔次。

地塊旁邊割裂的工廠、城中村景觀

不過，錯位也有錯位的好處。

正因為不臨漢溪大道，萬博CBD西側(cè)地塊價格肯定要和核心區(qū)的新房拉開一截。

剛改能踩上來，改善又不至于太將就，定價空間和客群都比較安全。

從萬博板塊的整體行情，可以窺探到未來這塊地能賣多貴。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（僅統(tǒng)計普通住宅、別墅、公寓），漢溪萬博板塊新房成交均價從2024年初的5.5萬+/㎡水平，到2026年4月約4.45萬/㎡，呈現(xiàn)波動態(tài)勢。

2024年1月至2026年5月累計成交7482套，板塊匯總成交均價5萬元/㎡。

5萬均價基本就是這個板塊的“心理錨點”。

值得一提的是，2026年3月板塊商品住房成交382套，金額16.2億元，市場仍有相當(dāng)熱度。

具體到個盤，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（僅統(tǒng)計普通住宅、別墅、公寓），長隆萬博悅府是板塊銷冠，參考均價61580元/㎡；其次是越秀萬博和臻、越秀萬博瑞麓府、耀勝新世界，參考均價4.7-6.1萬元/㎡。

其中憑借東風(fēng)東+廣雅優(yōu)勢，長隆萬博悅府在克而瑞好房點評網(wǎng)多維PK榜中，獲得教育資源第一名。

而越秀萬博瑞麓府，則在生態(tài)方面表現(xiàn)突出。

耀勝新世界評分較高，在區(qū)域內(nèi)排名第1。

可以看出，萬博板塊6萬級是改善標(biāo)桿，4-5萬級是首改主力。

未來這塊地的開發(fā)商，會繼續(xù)卷改善，還是另辟蹊徑搞低總價小戶型？

樂居君盲猜后者。畢竟在萬博CBD卷改善，對手太強了；而做小戶型低總價，反而能精準(zhǔn)切入年輕剛改人群。

總結(jié)一下這塊壓箱底靚地：萬博核心區(qū)近3年首塊宅地、今年板塊唯一宅地、雙地鐵名校加持......稀缺性拉滿。

但市場也變了。從2023年華潤搖號大戰(zhàn)的“四家搶一”，到如今縮量提質(zhì)的理性時代，房企出手會更謹(jǐn)慎，價格預(yù)期也回歸理性。

那么，下一個問題就來了：誰會接過這張門票？

是央企繼續(xù)上演搖號大戲，還是黑馬突襲？開拍時間會定在哪一天？樂居君將持續(xù)關(guān)注。