五一樓市“回血”了，但朋友們，別被成交量騙了

五一小長假剛過完，我微信后臺就炸了。

“十一郎，五一是不是賣瘋了？”“我朋友圈中介都在發(fā)爆單，是不是該沖了？”“房價是不是要漲了，急，在線等！”

別急。我知道你們每天都跟著市場起伏，跟坐過山車一樣。我一個一個來。

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DICHAN SHIYIYAN

先去翻了翻權威機構的數據。沒騙人，今年的“五一”小長假，還真就成了最近幾年樓市熱度最高的假期之一。中原地產研究院統(tǒng)計數據顯示，“五一”假期期間，一線城市二手房成交同比上漲了40%，二線城市成交量同比上漲接近20%。

與此同時，官方及機構數據顯示，多地樓市在新政落地后暖意十足。據深圳樂有家數據，今年“五一”假期客戶看房熱情不減，5月1日-5月4日，樂有家門店一手住宅看房量同比上漲30%，二手住宅看房量同比上漲33%；一手住宅門店簽約量同比上漲42%，二手住宅簽約量同比大漲55%，一二手住宅門店簽約量均創(chuàng)近6年新高。

廣州更是夸張，假期前四天新房就干了1078套。我在廣州的兄弟晚上發(fā)微信說，核心區(qū)新盤售樓處跟景區(qū)似的，排隊進場都要等一個小時。保利海韻“五一”期間接待4000組來訪，認籌超700套，推貨才350套，認籌量直接翻倍。華潤悅府假期首日就干到了1.47億，平均每天過億。

再看看我蹲守的北京市場。老大哥合碩機構的數據顯示，5月1日至4日二手房成交量同比大增72%，新房項目也是普遍客戶量激增。北京建工、保利發(fā)展、國賢府這些項目，單日客戶到訪量動不動就突破百組，幾個開發(fā)商假期簽約額直接破億。北京龍湖·觀萃的營銷負責人跟我說，前三天合計成交6套、簽約4100萬，環(huán)比提升了22%，這波行情比預期還猛。

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DICHAN SHIYIYAN

數字上看，確實是一片“報復性買房”的景象。而且大家的手腳確實在加快，上海有的中介門店已經傳出消息，客戶當月出來看房、當月成交的比例占到了75%，比去年直接拉高了18個百分點。

數據來源：中指院

怎么說呢？房市真的就滿血復活了？

別慌。職業(yè)習慣讓我看問題的角度總得下沉兩層。

我告訴你，這波是真回暖，但是“半身不遂”式的回暖。

第一個破綻：全國上演“冰與火之歌”。

政策松綁的城市，尤其是一線和強二線的核心區(qū)，確實是“燃”了一把。深圳在4月29日放出大招——定向放開福田、南山、寶安新安街道這些最金貴地方的限購，有居住證就能買，公積金最高能貸351萬；廣州的天河、海珠核心區(qū)也是人頭攢動。

但另一邊呢？

我朋友回了趟四川遂寧老家，順便去看了幾個新盤。回來跟我吐槽：“售樓部只有我一個人看房，置業(yè)顧問比客戶還多，冷清得能拍鬼片。”這不是夸張，有媒體記者實地走訪證實了，遂寧河東新區(qū)多個樓盤在五一期間“門可羅雀”，有的售樓部甚至只有記者一人在看房。

三四線城市的新房成交，今年五一期間同比下降了10.5%。去年更猛，整體下滑了19.2%。你把全國樓市的數據揉在一起，一線暴漲25%、二線微漲、三四線深跌，平均下來才做了個同比增長11%的溫和數據。所以，別再跟我說什么“全國普漲”了，那都是幻覺。

第二個破綻，也是我今天最想給你敲的警鐘：這波核心全靠“以價換量”。

你看著北京成交量狂飆72%，但你有沒有發(fā)現，為什么大家都在搶著賣？

中指研究院的百城價格指數顯示，哪怕在4月這波大促中，百城二手住宅均價環(huán)比還是跌了0.46%，同比更慘，跌幅高達8.34%。

改善型的大戶型和高端盤確實有點止跌跡象，但你去看剛需盤和剛改盤，導購的話術都是：“哥，我們有特價房。”“姐，今天有一口價優(yōu)惠，錯過就沒了。”

北京龍湖·觀萃、梧桐星宸、保利朝觀天珺，都在瘋狂上架一口價房源、老帶新福利和專屬折扣。龍湖直接甩出了9.5折清盤特惠。開發(fā)商為什么這么著急出貨？背后是二手房繼續(xù)下跌的預期，牽著新房的定價跟著一起走。這叫“勝利大逃亡”，不叫牛市啟動。

上海的數據也挺有意思。五一前四天二手房成交924套，同比增長13.8%，4月上海全市二手房成交量2.87萬套，創(chuàng)了近10年同期最高。但成交量的主力是誰？是剛需和首次置業(yè)的人。

安居客研究院的張波說得很直白，從線上咨詢量和實際成交來看，“低總價的房源量占絕對主力”。4月上海房價雖然微漲了0.4%，但中介直接跟我交底——這個漲幅更多是靠結構性變化撐著臉面，不是普漲。真正入市的，全是拿著300萬以下預算的年輕人，來淘“性價比”的。

全款多、杠桿少、單價低，這就是最核心的樓市動因。

所以兄弟們，清醒了吧？

十一郎總結一句話：這輪五一高潮，本質是“政策情緒殺”而已。

大家不是突然看好房價未來能漲到天上去，而是經過兩年的陰跌，覺得心儀的房源現在跌到了自己能承受的“心理底價”，再加上發(fā)令槍一響（深圳松綁、廣州補貼、公積金加碼），繃了太久的剛需和置換群體就憋不住集體進場了。

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DICHAN SHIYIYYAN

但這個勢頭能持續(xù)多久？這個還真不好說。

現在的市場是個“堰塞湖”。剛需進場買房了，但他們買的很多是老破小。老破小的原房主是拿錢落袋為安，還是加入置換改善的大軍？這就好比一個水塔只開了最低的泄洪口，中高層的改善房源庫存不僅沒降，反而在繼續(xù)攀升。

成交量看似很肥，但全是低卡路里剛需，想驅動整個大盤良性輪動，需要老破小業(yè)主和高端改善盤形成共振效應。現在這個閉環(huán)還沒打通，哪有那么容易？

我知道沒買房的兄弟姐妹現在心里五味雜陳。想勸你們兩句：

第一，不要妄想抄在“最底部”。

市場漲跌是由無數變量構成的，靠數據預測最低點那是神仙做的事。從趨勢看，下半年優(yōu)質資產的價格支撐會更強，但局部區(qū)域的小幅反復橫跳是常態(tài)。如果你看到一套符合心理價位的房子，考慮的不是“它還能跌多少”，而是“萬一它被別人搶走了，我后不后悔”，那就值得你出手。

第二，認準“性價比”，而不是“價低就是值”。

現在的市場已經兩極分化了，強者恒強，核心區(qū)位資源強的項目價值在凸顯。有些區(qū)域跌跌不休，跟無底洞一樣誰也說不清楚底在哪里。

第三，優(yōu)先看“現房”和“準現房”。

開發(fā)商的寒冬能不能熬過去，誰都不敢打包票。別再把血汗錢賭在期房的沙盤上。

第四，盯住“政策+利率”雙保險。

只要低利率環(huán)境還在，政策還在托底，市場的“制度底”就非常清晰，不用過于焦慮恐慌。

量漲價穩(wěn)，分化輪動，這應該就是2026年未來半年的關鍵詞。

五一這波行情，像是一鍋冒泡泡的火鍋。辣椒油全漂在上頭挺唬人，但鍋底連火候都還沒到位。你總不能光看著冒煙就往里跳吧？

收收心，該看房看房，別焦慮，別上頭。

十一郎建了一個北京買房群，在群里會發(fā)布一些樓市政策分析、新盤的信息節(jié)點、二手房的數據分析，以及一些優(yōu)質法拍房的信息，感興趣的伙伴可私信我進群。

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