前“深圳第一高樓”地塊復活，華潤置地70.45億接盤深港國際中心，世茂曾豪擲239.43億拿地

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

沉寂多年的深圳第一高樓地塊，終于迎來重生。

5月6日，深圳掛牌出讓龍崗區龍城街道地塊G01046-0106，由華潤置地旗下全資子公司深圳市潤圳房地產有限公司以70.45億元底價競得。

這宗地塊大有來頭，前身是曾計劃打造“深圳第一高樓”的世茂深港國際中心。2017年12月，世茂集團豪擲239.43億元拿地，一舉刷新當年總地價紀錄，并計劃投資500億元，打造包含一棟700米超高層在內的地標性綜合體。

隨著行業進入深度調整期，世茂集團業債務危機爆發，項目被擺上拍賣臺但兩度流拍，最終由政府收儲。直至此次華潤置地接盤，這一停擺數年的地標即將回到正軌。

G01046-0106實況，圖源：深圳公共資源交易中心

世茂出險，原第一高樓停擺數年

作為曾規劃高度達700米的深圳第一高樓，世茂深港國際中心的命運幾經起伏。

2017年12月，世茂集團以239.43億元競得龍崗大運地塊——這一地價僅次于招商蛇口與華僑城聯合體于2016年創下的310億元深圳總地價紀錄。

隨后，世茂集團宣布投資500億元，打造涵蓋超高層地標塔樓、國際會議展覽中心、演藝中心、商業綜合體及高端公寓在內的城市綜合體，并將其命名為“世茂深港國際中心”，定位為深港合作標桿工程。

2018年3月，項目正式開工。世茂集團承諾，項目建成穩定運營后年產值不低于600億元，引入100家以上國內外知名企業及不少于5家世界500強企業。

然而，高投入也意味著對資金的高度依賴。2020年，世茂集團為填補后續開發資金缺口，引入中信信托，后者發起規模達87億元的融資集合資金信托計劃，吸引上千名投資者參與。

2022年，隨著房地產行業調整與企業債務風險集中暴露，世茂集團陷入流動性危機，世茂深港國際中心被迫停工。作為主要債權人的中信信托隨后啟動處置程序，并于2023年兩次推動項目司法拍賣，但均未能成交。

最終，政府介入。2025年7月，龍崗區政府啟動“收地化險”方案，提出以約68億元整體收儲世茂深港國際中心涉及的12宗土地及地上建筑物，并獲得上述信托計劃的投資人表決通過。同年11月，深圳市城市規劃設計研究院股份有限公司中標該地塊規劃研究任務。

至此，這座一度停擺的地標項目完成從企業主導開發到政府接管重整的關鍵轉折。而此次由華潤置地拿下，也意味著項目即將“復活”。

華潤置地接盤原深圳第一高樓，圖源：深圳公共資源交易中心

地價1.48萬/平，華潤置地抄底大運

從出讓條件來看，這并不是一宗好拿的地。

“大運這塊地限制條件非常嚴格，特別是購物中心要求全年期自持，還要求引入五星級酒店，門檻極高，符合條件的（開發商）很少。”第一太平戴維斯華南區董事長吳睿向時代財經表示。

根據《深圳大運片區重點項目產業發展協議》，項目購物中心需長期自持，并要求引入具備強運營能力的商業管理主體——在境內及港澳地區運營的購物中心和百貨，2024年營業收入合計需不低于50億元。同時，項目還需引入至少5個高端國際零售品牌及5個國際一線戶外運動品牌，并在開業3年內累計落地不少于30家首店或旗艦店。

酒店部分同樣要求嚴苛，需引入國際高端品牌運營，達到Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級。一旦未完成購物中心運營主體引進承諾或國際品牌引入承諾，開發商將面臨最高10億元的違約金；未完成酒店管理公司意向引進承諾，按照30萬元/天的標準承擔違約金。

適配出讓條件的開發商屈指可數，大運地塊最終花落華潤置地。不過，對于華潤置地而言，這筆賬依然算得過來。

一方面，地塊的規劃結構已重新調整。原先由世茂集團主導的深港國際中心是一宗純粹的商業用地，建筑面積136.45萬平方米，用于建設寫字樓、購物中心、酒店、公寓等，且普遍附帶自持要求。

調規后的G01046-0106用地面積16.97萬平方米，總建筑面積47.68萬平方米，其中住宅30.56萬平方米，占比約64%。除集中商業及酒店外，住宅及配套商業可分割銷售，整體開發邏輯由重運營轉向銷售與運營并行。

在吳睿看來，世茂深港國際中心兩次流拍，核心原因在于早期規劃以商辦為主，而當前市場環境下商辦去化難度較大，導致項目整體可行性不足。政府收儲后，增加了住宅比例，使項目更符合當下的經濟可行性。

另一方面，地價顯著回落。

G01046-0106成交總價70.45億元，折算樓面價約1.48萬元/平方米，不僅低于世茂集團2017年拿地時約1.75萬元/平方米的成本，也明顯低于周邊水平——中海地產2025年1月獲取的大運玖章地塊，樓面價約為2.96萬元/平方米。

克而瑞研究中心認為，該地塊容積率3.26，遠低于周邊在售項目。“僅按住宅核算樓面價也只有2.31萬元/平方米，無高成本開發壓力。”

G01046-0106地塊附近的在售新盤中海大運玖章項目，最新備案均價約6萬元/平方米，已累計推出605套住宅。在中海項目已經消耗一定高端購買力的背景下，超30萬平方米住宅的去化對于華潤置地而言將是不小的挑戰。