北京
來源：市場資訊
（來源：DOLC）
在德國購買出租房后，很多房東第一件事就是翻新：刷墻、換地板、修浴室、更新電路或暖氣。看起來都是為了維護房屋、方便出租，但在稅務上，這些費用未必都能馬上抵稅。
關鍵在于德國稅法中的“15%規則”。
如果房東在購房后的三年內進行維修、翻新或現代化改造，而且總費用超過房屋建筑部分購買價的15%，這些支出就可能不再被視為可立即扣除的維護費用，而會被稅務局認定為“接近購置的制造成本”。
這意味著：錢雖然花出去了，但不能在當年一次性作為 Werbungskosten 抵扣，而只能通過房屋折舊在很長時間內慢慢抵稅。對現金流和當年稅負都會有明顯影響。
這里要注意幾個細節：
第一，15%不是按房產總價計算，而是只看建筑物價值，不包括土地價值。
第二，計算時看的是三年內所有相關裝修費用的總和，不能把每張發票單獨拆開看。
第三，哪怕是刷墻、更換局部部件等小項目，只要累計金額超過界限，也可能一起被納入計算。
舉例來說，如果一套出租房的建筑價值為20萬歐元，那么15%的界限就是3萬歐元。若房東在買入后三年內累計裝修花了3.2萬歐元，就可能導致全部相關費用都不能立即抵扣，而要轉為長期折舊。
此外，即使沒有超過15%，如果裝修明顯提高了房屋使用價值，例如同時大規模升級暖氣、衛浴、電路等核心設施，也仍可能被稅務局認定為制造成本。
因此，對在德國投資出租房的人來說，買房后的裝修節奏非常重要。不要只看工程需求，也要提前做稅務規劃。特別是大額翻新項目，最好在簽合同、付款和施工時間安排前咨詢 Steuerberater，避免原本想省稅，最后變成幾十年的慢慢折舊。
提示：本文為信息整理，不構成稅務建議，具體情況應咨詢專業稅務顧問。
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