“五一”樓市觀察|部分核心城市熱度回升

近期召開的中央政治局會(huì)議定調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”后，部分城市房地產(chǎn)優(yōu)化政策相繼落地。

同時(shí)，受政策利好與“五一”長(zhǎng)假，以及一二手房置換鏈條持續(xù)打通等因素疊加，假期核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度顯著提升。

地方優(yōu)化政策相繼落地

4月29日，深圳率先出臺(tái)優(yōu)化政策，對(duì)福田區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)新安街道等核心區(qū)域定向放松限購(gòu)，并提高住房公積金貸款額度，同時(shí)優(yōu)化上浮比例。

4月30日，廣州跟進(jìn)，針對(duì)公積金貸款、交易成本、房票安置、土地供應(yīng)、現(xiàn)房銷售及存量消化等多個(gè)環(huán)節(jié)，出臺(tái)系統(tǒng)性舉措。

同日，天津出臺(tái)新政，聚焦盤活存量、滿足需求、規(guī)范市場(chǎng)三大方向，推出11條具體舉措。武漢出臺(tái)“漢七條”，在加大住房信貸支持力度，公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，存量公積金貸款比例和公積金異地貸款范圍進(jìn)行優(yōu)化。并在新城區(qū)購(gòu)房實(shí)行階段性優(yōu)惠，同時(shí)加大購(gòu)買商辦類房屋的支持力度。

5月2日，蘇州發(fā)布新政，從全域優(yōu)化限購(gòu)、加大公積金支持、推進(jìn)“好房子”建設(shè)等方面出臺(tái)11條措施。同日，揚(yáng)州全面放寬限購(gòu)范圍，下調(diào)首付參考比例，并在公積金和購(gòu)房置換等方面出臺(tái)支持政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中央政治局會(huì)議前后，至少已有15個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策措施，且未來出臺(tái)優(yōu)化政策的城市還將持續(xù)擴(kuò)容。

部分核心城市熱度回升

從“五一”假期的市場(chǎng)表現(xiàn)看，一些強(qiáng)政策加持城市依靠節(jié)前新政實(shí)現(xiàn)熱度回升，多數(shù)二線城市維持溫和修復(fù)，需求側(cè)整體仍處于低溫觀望狀態(tài)。

率先出臺(tái)政策的深圳，成交出現(xiàn)升溫跡象。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月30日-5月5日，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽銷售492套，同比增長(zhǎng)68.5%；二手住宅網(wǎng)簽銷售337套，同比增長(zhǎng)54.6%。

廣州新政紅利也在“五一”假期得到有效釋放。根據(jù)廣州市住建局提供的數(shù)據(jù)，5月1日至5日，全市11區(qū)一手樓盤日均到訪量8692組次，同比增長(zhǎng)30.8%，日均認(rèn)購(gòu)量634套，同比增長(zhǎng)50.1%。二手住宅也保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，假期日均帶看人次、日均認(rèn)購(gòu)量較4月分別同比增長(zhǎng)15.6%、5.2%，認(rèn)購(gòu)量同比大幅增長(zhǎng)63.4%。

天津也迎來近三年最強(qiáng)的“五一”。據(jù)普睿數(shù)智調(diào)研，五一期間天津全市典型項(xiàng)目單盤認(rèn)購(gòu)均值為7.3套，同比認(rèn)購(gòu)量上升一成。二手房成交、帶看量走高。

合肥同樣迎來近三年最好的“五一”。其新房日均成交270套、同比大漲近七成；二手房成交565套，盡管同比下降38%，但客戶看房積極，日均帶看量上漲28%，新增客戶增長(zhǎng)6%。

武漢受“漢七條”與房交會(huì)雙重加持，市場(chǎng)熱度顯著攀升。據(jù)“湖北住建”披露的數(shù)據(jù)，5月1日-4日武漢全市新建商品房銷售面積同比增長(zhǎng)92.8%。

上海樓市假期新房、二手房成交同比實(shí)現(xiàn)雙漲。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，五一假期（5.1-5.5）上海新建商品住宅成交約3.39萬平方米，同比去年假期上漲14.14%。全市二手房成交1390套，同比上漲15.93%。

值得注意的是，與上述城市不同，還有一部分弱修復(fù)城市同比仍處于下滑區(qū)間。

據(jù)普睿數(shù)智調(diào)研，“五一”假期成都新房網(wǎng)簽面積僅7.93萬平方米，同比下降26.4%，創(chuàng)下2020年以來同期新低。但內(nèi)圈層市場(chǎng)壓力仍在低位，項(xiàng)目去化表現(xiàn)較佳，新房表現(xiàn)相對(duì)優(yōu)于二手房，二手房日均成交同比下滑12%。

西安依靠特價(jià)房、高傭金促銷拉動(dòng)，單盤認(rèn)購(gòu)環(huán)比大漲71%，同比仍下滑30%；南京新房認(rèn)購(gòu)?fù)却蠓嘏蕴幱诮迥晖诘臀唬址咳站山弧Э戳凯h(huán)比大幅下滑；濟(jì)南則受春假旅游分流影響，新房盤均認(rèn)購(gòu)?fù)认禄?4%。

市場(chǎng)有望延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)

盡管當(dāng)前市場(chǎng)仍然存在部分觀望情緒，但大量剛需和改善性需求的激活，為市場(chǎng)持續(xù)回暖注入新動(dòng)能。隨著地方政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。

也有分析人士指出，5月和6月兩個(gè)窗口期，將是觀察樓市新政實(shí)際成色的關(guān)鍵階段。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，節(jié)前重點(diǎn)城市響應(yīng)速度明顯加快，政策出臺(tái)方向明確，這是對(duì)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的積極回應(yīng)。一方面，要肯定樓市總體企穩(wěn)的判斷；另一方面，也要看到當(dāng)前復(fù)蘇仍呈“點(diǎn)狀”特征，企穩(wěn)基礎(chǔ)偏薄弱。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，核心城市新政對(duì)“五一”樓市回暖起到了一定帶動(dòng)作用。如果5月份二手房掛牌量不出現(xiàn)類似去年下半年那種再次大幅度攀升，掛牌價(jià)和議價(jià)空間可控，且維持在目前較低水平或有下降，意味著當(dāng)前居民預(yù)期和心理狀態(tài)初步企穩(wěn)。

《丁祖昱評(píng)樓市》指出，各地政策落地力度與項(xiàng)目產(chǎn)品力將繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)走向，隨著節(jié)前穩(wěn)市政策效力逐步釋放，疊加“好房子”政策導(dǎo)向下的優(yōu)質(zhì)新品入市。預(yù)計(jì)5月市場(chǎng)整體成交較4月份環(huán)比持平，6月市場(chǎng)可能會(huì)弱一些，“弱復(fù)蘇強(qiáng)分化”的格局延續(xù)，部分政策加持與新品供應(yīng)充足的城市或率先修復(fù)。

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