王國金急了，上海最難賣頂豪突然高調(diào)營業(yè)

文/上海進深 嚴明會

國金·上海桃花源又開始活躍起來了。

4月29日，項目四期“金瑞園”實景開放，開發(fā)商進行了一波造勢，各種充滿詩意的文案在社交平臺上鋪開。

中式低密合院別墅、江南園林天花板、非遺匠造……熟悉的配方，熟悉的話術。

然而，翻開這個項目的成績單，卻是另一番景象。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項目在2023年10月開盤，推出175套房源，至今兩年半時間僅售出25套房源，網(wǎng)簽去化率僅14%。

進入2025年以來更是步履維艱，16個月僅網(wǎng)簽5套，相當于100天成交1套。

再看三期，2023年9月開盤的78套房源，至今也只網(wǎng)簽了45套。

放眼全上海15萬 的豪宅項目，很難找到第二個這樣的案例。

可以說，桃花源是上海最難復制的豪宅，也成了最難賣的豪宅。

2022年12月，這個項目曾入選《中國10大超級豪宅》，位列第四。同榜的是湯臣一品、縵合·北京、深圳灣1號，每一個都是真正叫好又叫座的城市標桿。

榜單的含金量外界不得而知，但市場給出的成績單，所有人都看到了。

十年大盤往事

上海桃花源的操盤方是國金投資，其背后老板為美籍華僑王國金。

王國金祖籍浙江寧波，1978年赴美經(jīng)商，在美國打拼出第一桶金后，于1992年回國投資，創(chuàng)立上海國金投資有限公司，版圖橫跨能源礦產(chǎn)、金融信托到房地產(chǎn)開發(fā)等。

據(jù)早年的公開報道，其在國內(nèi)的投資額超過百億元，累計捐款超5.9億元。

這樣一位履歷光鮮的僑商，在上海地產(chǎn)圈真正打響名號，靠的正是上海桃花源。

2017年前后，國金聯(lián)手融創(chuàng)中國，推出上海桃花源一期和二期。憑借0.45的超低容積率、“香山幫”非遺匠人操刀的中式園林、以及極具東方意境的建筑美學，項目迅速贏得了口碑和關注度，成為彼時上海中式豪宅的現(xiàn)象級作品。

數(shù)據(jù)不會說謊：

2019年7月和9月，項目一期兩次推盤，261套房源目前已售250套。

2021年12月二期開盤，110套房源已全數(shù)清盤。

那幾年的桃花源，是上海中式豪宅名副其實的現(xiàn)象級作品。

轉折發(fā)生在三期。融創(chuàng)退出，國金開始獨立操盤，故事的走向應聲而變。

根據(jù)項目規(guī)劃，上海桃花源計劃開發(fā)十期，從2017年至今才做到第四期，每一期的產(chǎn)品戶型設計，園林設計等幾乎沒有太大的變化。后面還有六期新房蓄勢待發(fā)。

十期藍圖夠宏大，但當產(chǎn)品原地踏步多年、又要面對海量新供應的持續(xù)稀釋，滯銷就不是意外，而是某種必然。

產(chǎn)品錯位

客觀地說，桃花源有真功夫。

在該項目之前，上海從未有過這種江南水鄉(xiāng)蘇式風格的產(chǎn)品。

2019年首開時，它驚艷了3000萬 級別的豪宅市場，甚至一房難求。園林里的飛檐翹角、花窗月洞，精致程度不輸很多蘇州園林景區(qū)。

單看房子本身，它確實配得上“頂級”二字。

但上海桃花源位于外環(huán)以外的閔行浦江鎮(zhèn)，這里沒有江景，沒有摩天大樓，沒有成片的高端商業(yè)，也看不到其他豪宅群落。

從空中俯瞰，周邊幾乎就是城市邊緣的尋常景象，跟“富人區(qū)”三個字相去甚遠。

這是一套不適合日常居住的“奢侈品”。

在上海買三五千萬房子的人，普遍需要的是第一居所，每天住、通勤方便、配套齊全、生活高效。

濱江豪宅憑地段穩(wěn)坐第一，內(nèi)中環(huán)別墅至少有學校和商圈撐著。

桃花源美得可以拍古裝劇，但住進去，日常的生活體驗是另一回事。

周邊兩公里多是中低端商業(yè)，高奢消費、頂級教育資源基本為零，社交通勤時間成本很大。

地段沒有優(yōu)勢，價格卻毫不含糊。四期金瑞園均價15.6萬/㎡，在售主力總價約3600-6000萬元，樓王高達1.2億。

在上海，這個總價段可以買到核心區(qū)的大平層，可以買到近郊的獨棟，也可以在更核心的地段買到品質(zhì)相當?shù)氖袇^(qū)豪宅。

桃花源認為，自己能提供一套幾乎無法復制的組合：濱江低密 非遺園林 千平家族空間 全實景呈現(xiàn)。

市場用腳投票的結果，已經(jīng)說明了一切。

長路漫漫

金瑞園這輪實景開放，或許能收割一波流量，讓部分懷揣中式情結的買家短暫心動。

但真正有能力出手的人，往往在親眼看過浦江鎮(zhèn)的天空線之后，心里就有答案了。

當下的上海豪宅市場已是另一番光景，濱江帶的風貌別墅、核心區(qū)的大平層、西郊東郊的真獨棟，一個比一個卷，一個做得比一個好。

在這個總價段，客戶手里的選擇清單長到足夠讓人挑花眼。

王國金說，他投資桃花源是為了響應上海“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活”的理念，注重長期的社會效益。

這個出發(fā)點很好。但一個十期規(guī)劃的大盤，第四期就遭遇罕見的去化困境，市場顯然沒有義務為任何人的情懷買單。

后面的路，還很長。