樓市回暖，還有非常關鍵的一步

不少人都問我，今年的房地產市場到底有沒有穩住，到底能不能下手買房呢？對于這樣的問題，我已經回答了無數遍了，但是總有人說看不懂，也聽不明白！

今年五一回家的時候，身邊又有幾個朋友問我到底要不要買房，說實在話，即便我說了真話，他們真的會聽嗎？其實絕大部分人都有自身的一個見解的，十頭牛都未必能拉得起來，這也是絕大部分人心中自己的一把衡量標準。

1、拿地和銷售數據大幅度下滑

前4個月，全國百強房地產企業拿地下跌達到了46.7%銷售額更是下跌了20%。這是回暖的跡象嗎？而是持續的往下走吧！

當然整個市場是進行了極度的分化的，上海，杭州，廣州核心城市的地塊非常的熱門，基本上都創下了一個挺高的溢價率；

杭州的蕭山市北區土地溢價率更是接近60%；

上海徐匯長橋地塊82輪競爭才被搶下來；

廣州天河馬場地塊236億刷新了城市的記錄；

基本上就是這些核心地塊，有十幾二十家房企都在搶，全行業都不斷的瞄準了這些大城市里面的地塊！

換句話來說，基本上就是全國前20強的城市呢，地塊基本上都是搶著要的，20強以后的面對的情況基本上都是大跌眼鏡！

說明了市場正在進入到冰火兩重天的狀態！

強的城市只會更強，弱的城市只會更弱，這是非常真實的一個狀況，前4個月全國百強的總銷售額9004.5億，去年同期這個數字還達到了11,980.6億，同比下滑達到了接近20%；

2、把目光瞄準拿地比較大膽的城市

對的，把目光瞄準拿地比較大漲的城市，基本上熱度最高的肯定就是在一線城市和新一線城市當中！

另外要瞄準大城市的核心區域，相對來說才是比較有價值的，因為這個土地的溢價率比較高，說明了大家對于這個地方的認可度就比較高的。

有非常重要的一點，就是今年一絕大部分城市的土地供應量都相比去年出現了大幅度的減少，減少幅度比想象中大得多了。

對于大城市的人來說，基本上就是更多的都瞄準了核心區域的房產去買，原因就是在全世界任何核心地段的房產，價值依舊是處于很高的狀態。即便經歷了什么金融風暴的沖擊，他仍能回歸到一個巔峰。

大家不愿意去買二線城市或者是三線城市的房子，因為整體的用途，就業機會，金融屬性等各方面疊加在一起，整體的整合度并不是特別的高！

3、剛需房還是占據主導的位置！

根據二手房統計出來的數據，整個小陽春三月4月所成交的全部房子，300萬以內是撐起了主導的位置的，占比能達到70%的水平！

特別是北京和上海，主要成交都是在250萬到300萬左右的，占比很高；

廣州和深圳相對來說，整體的成交金額都是在200萬左右徘徊的，基本上購房的面積是在30~70平米的比較多！

對于置換人群，還是沒有很好的推動整個產業鏈，可以這樣說，很多置換人群先把房子賣掉了，也就是原本的300萬到400萬的房子出來了！

拿這筆錢去支付首付，買一套700-1000萬房子，我看到房子這么貴，還是選擇等等看，畢竟現在整體的價格也沒有說完全站得穩腳跟的。

數據不會騙人的，北京500萬到1,000萬終端改善型住房占比為18%同比持續下滑；上海同價位成交占比約為21%同比回落3%左右；

這類型的房源基本上掛牌銷售周期都要10~12個月，業主也得要降價10%~15%才能賣得掉！

市面上有這樣數據顯示，基本上600萬以上的，很多人是買不動的，畢竟加杠桿也未必能買得動，這對于月供壓力實在是太大了！

剛需人群的怪象！

最近這一段時間剛需買房的基本上都是用高首付的形式去買的，并不是壓著底線去買，一方面就是能夠很好的減輕自身的一個壓力，另外一方面不需要貸款這么多！

所以懂的都懂，不要看數據表面上上漲，實際上更多的都是價格還沒有穩定下來，因為各方面的數據都還在回調當中。

不得不承認，今年的3月4月表現力確實是最近這幾年來的一個不錯的狀態，不過，這個市場能不能穩得住5月份之后，這才是最大的考驗之一！

可以這樣理解，基本上前面4個月，全國100個城市出臺了超過160條政策，這些政策是很好能穩住市場成交的一個關鍵核心！

以前的剛需人群確實是交易火爆起來了，但是置換人群卻沒有動起來，這一點才是能夠影響后面幾個月成交的一個關鍵點！

不著急買房的，依舊可以選擇等等看，畢竟市場的熱并沒有很好的傳遞到每一個角落。