細則落地，廣州“站崗”多年的開發(fā)商，松了一口氣

盤活存量，廣州松綁了。

最近，廣州連續(xù)發(fā)文提及自持住宅和商辦物業(yè)，可以通過補繳土地金的方式，轉(zhuǎn)向市場化銷售，并明確了相關(guān)細則。

最初，是在2025年9月的《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》中提到“對以往為調(diào)控房地產(chǎn)過熱而采取“限地價、竟自持”竟價規(guī)則產(chǎn)生的自持商品住房，這次還包括了出讓文件中規(guī)定要自持的面積。

尤其是后者，對于白鵝潭、金融城、番禺廣場等一批商業(yè)地塊是一次很重要的改變，有了更加明確可取的退出變現(xiàn)路徑，鼓勵自持商辦招商入市，但依舊禁止開發(fā)“類住宅”。

想要自持住宅轉(zhuǎn)入市，有幾個前提：

·地塊所在行政區(qū)和板塊的去化周期在18個月警戒線以下；

·允許企業(yè)分3批次將自持住房轉(zhuǎn)為可售，首批不低于20%；

·額度下放到各區(qū)，可根據(jù)去化周期動態(tài)變化和中高風險企業(yè)紓困需要，報請市土地管理委員會同意后實施。

·補繳土地出讓金，按照?原出讓時點?和?現(xiàn)調(diào)整受理時點?價高者繳納；

·需要提前確定擬轉(zhuǎn)可銷售商品住房的功能、面積、部位等；

綜合了各個平臺的去化周期，相對符合規(guī)定的是海珠、天河、白云。

真正適配新政的開發(fā)商是市中心區(qū)域，為了拿地而拼了命的開發(fā)商，由租轉(zhuǎn)售緩解資金壓力。

同時，一些自持地塊一直沒動的開發(fā)商，也有動力重新開發(fā)了。

符合自持轉(zhuǎn)銷售條件的項目，可由房企向項目所在地規(guī)劃和自然資源部門提出轉(zhuǎn)售申請，后者會同發(fā)改、投促等部門聯(lián)合審查后擬定轉(zhuǎn)售方案，報區(qū)政府（管委會）審核。

郊區(qū)和市區(qū)有區(qū)別：

黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟區(qū)→區(qū)政府（管委會）審核→土地管理委員會審批；

其余項目轉(zhuǎn)售方案→區(qū)政府（管委會）審核→征求市規(guī)劃和自然資源部門同意后→市土地管理委員會審批。

2017年，面對空前高漲的房地產(chǎn)熱度，廣州在“限地價”之外，提出了“競配建、競自持”的土地拍賣方式，核心是為了控制土地市場過熱。

不少大家耳熟能詳?shù)牡貕K，賣到20萬+的金融城豪宅合景臻澄·名鑄，白云新城改善盤中海麓府都是競自持。

靈山島更是一門三至尊，成了熱度最高的板塊，越秀、佳兆業(yè)、金茂都曾在南沙瘋狂搶地。

此前，房企要消化這部分房源沒有太好的辦法，要么做長租，要么就先擱置。

數(shù)年間蓬勃發(fā)展的長租公寓就是一個例子，萬科城市森林的泊寓，是萬科早些年的標桿長租公寓項目。

值得注意的是，杭州土地市場更變態(tài)，4年出了200+的自持地塊。

開發(fā)商早些年之所以強勢推進長租公寓，除了所謂第二賽道考量之外，還有就是能幫忙拿地，能夠消化一下不好消化的面積，也實際上推動了從“被動自持”→“主動運營”。

去年，廣州做了一個新的嘗試，安居集團從房企手中收購自持房源改做配售型保障房，提供了另一種可能性，先在白云試點了。

中海麓府旁的望廬花園小區(qū)，只有一棟樓，單價基準2.28萬，65-79平的2-3房，總價不到150萬就能上車，而板塊新房售價高達4.5-5.5萬/平。

我們也去現(xiàn)場看了，只有97套，準現(xiàn)房交付，要人才搖號，正常15%首付，做公積金、商貸；

封閉期3年，不能溢價出售，只能原價轉(zhuǎn)讓給符合條件的人才，或是申請折價賣給安居集團（一年折讓1%作為租金）。

這也延伸出另一個問題，不少房企在拿地之時對于“自持房源”就做了相對明確的規(guī)劃，是一個獨立樓棟，與商品房有著嚴格的交標、等級劃分。

例如黃埔的萬科元培里，高層自持房源30-65平的小面積，和旁邊的墅級產(chǎn)品根本就是兩個世界。

除了產(chǎn)品因素外，補地價的價格也是很關(guān)鍵的一點，按出讓點和現(xiàn)時點中的價高者繳納。

然而，這批房企本來就是在站崗高峰期拿的地...

長嶺居的萬科元培里，成交樓面價1.9萬-自持價格之后要補的價格也不會太低。要想萬科去砸錢推動項目轉(zhuǎn)銷售，成本和收益的賬是算不過來的。

總的來說，房企積極去推動繳納土地出讓金，盤活存量市場，除非給到一個相對友好的市場價，不然房企們動力不會很大。

當然，這輪自持轉(zhuǎn)可售一個更重要的改變在于商辦市場。

廣州的商辦市場形勢要比住宅更嚴峻，2025年寫字樓和商業(yè)零售物業(yè)的供應(yīng)、存量、空置率紛紛上升，租金在下降，整體去化周期超過200個月。

年初，廣州將商辦首付的50%調(diào)整至30%，而在這份細則落地以后，對商辦地塊的紓困更是一個迫在眉睫的關(guān)鍵。

核心是招商邏輯從“新增土地供給”轉(zhuǎn)向“存量商辦用房盤活”，優(yōu)化去化周期和空置率。

在補繳土地出讓金后，可將自持商辦物業(yè)轉(zhuǎn)為可售商辦用房入市轉(zhuǎn)讓，定向引入高成長性、產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)。

相當于給房企自己“招商引資”的機會，誰能找來接盤的，誰就能解套。

關(guān)鍵點在于，嚴禁分割散售，不得改為“類住宅”產(chǎn)品。

同時，允許工業(yè)區(qū)3公里內(nèi)的自持物業(yè)整體轉(zhuǎn)為保障性租賃住房；進一步推動房票全市跨區(qū)、跨用途兌換，鼓勵優(yōu)先使用房票安置。