深圳四月樓市的三個“新變化”

我們來看下4月的深圳樓市表現，并結合著4·29剛剛出臺的深圳樓市新政，看看市場正在發生什么，以及將會發生什么，后臺的小伙伴又該如何做。

我們重點討論三個小問題：

1、4月樓市成交量價，說明了什么？

2、真正有意義的看點是什么？

3、接下來短期、中期會怎樣？

4月的樓市數據，我認為可以更明確地說一句：深圳樓市的階段性反彈已經確認。用一句話概括，“量增價穩”的苗頭顯現。

美聯物業數據，4月深圳一二手住宅合計成交9044套，環比上升14.5%，同比下滑4.1%。

其中，一手住宅網簽3400套，環比上升20.3%，同比下滑8.0%；二手住宅過戶5644套，環比上升11.3%，同比下滑1.6%。

對比歷史，4月新房成交低于2021、2023、2025年同期值，高于2022、2024年同期值；二手房成交則僅僅略低于去年同期值，而高于2021-2024年所有年份的同期值，并且超過了1月的高點，刷新自2025年4月以來11個月的高點，也讓今年剛過去4個月便有3個月的成交量在5000套以上——上一次只在2024年政策大刺激之后出現過。

這樣結合起來看，我認為可以說，它顯示出了：深圳4月的房地產在3月的基礎上繼續選擇向上。這是最重要的一點，尤其是二手房的成交，是更有說服力的。

回到3月，當時反彈已經出現，但市場有觀點擔心3月“小陽春”是曇花一現，4月就會回落——包括我自己在當時的文章里都不那么敢確信，一再說需要觀察。但結果是，4月繼續頑強——成交量繼續站在9000套上方，二手房成交也保持在5000套以上。

這些都是在4.29新政之前的數據，是令人興奮的現象，說明這一次反彈，不是單純幾周的情緒擾動，從成交維度看，它有持續性。

重點看二手，因為它最不受供應端的擾動，展示了市場最真實、最全面的主流購買力。這樣的成交可以說是階段性穩住了（5月預料會更好），而它背后的原因，可能除了政策，核心力量是：一部分房子價格的下跌，已經到了剛需可以接受的區間。

我們常說，房價下跌，賣家難受，但真正的買家其實也不輕松。他們中的很多人也等不了，他們需要房子，差不多了就會陸陸續續入市，這就是市場。

原因市場有很多的分析了，不外是價格持續下跌、利率持續下降、政策持續放松、以及情緒轉暖，包括股市造好令財富效應恢復。

我先前的文章里也給出了不少，這里我其實想重點補充一個看法：“穩預期”開始見效。

這要從2025年初的民企大會說起，那是我認為過去2年來最重要的事件，自那之后，很多政策對微觀市場的干擾動作大為減少，市場的預期是“穩”了，這是肉眼可見的。

當人們對未來的預期即便不那么好但開始趨向于穩定的時候，他們還是會照常展開自己的生活。這個宏觀的因素，反而是我認為最有解釋力的，即是說，今天的市場，依然是運行在2024年底-2025年初政策大行情的通道中，溫和但持續。

對于新房市場，自然也一樣受益，但是我自己傾向于觀察的重點已經不是成交量和價格，而是分化，如何不斷的跟隨市場觀察分化的演進。

如果只看量價，你肯定不會得出新房也在“反彈”的結論，這的確也是事實，但不是全部。準確的說法是：新房正在進入非常明顯的結構性分化。顯然不是所有新房都好賣，但是新國標盤，也明顯很好賣。

過去的1個月，深圳灣沄璽、寶中觀潮、海晏府，都賣的非常好，最新的是5.3推盤的龍湖觀萃，均價約3.5萬元/平米的條件下92套四房40分鐘售罄（就是量有點兒少，但價格很剛）。

這些新盤的共同特征是：幾乎都是新國標盤。高度關注新國標這一點，我幾乎是最早提出來的，它將會進一步拉開新房市場內部的分化，讓我們看到，即便是在很差的市場里，好地段配好產品，也依然會繼續獲得追捧。但反之，之前的“老規盤”已經在慢慢失去參考價值，產品迭代已經把新房市場重新分層。

如果你要對市場做出準確的判斷，需要觀察到這一點。

另外一點，是與新房市場緊密攸關的土地市場。

土地市場在發生什么？我認為最重要的一點是：因為新國標與寶藏地塊，開發商的開發邏輯重新跑通了。

2024年底以來，深圳不斷的放寶地，疊加新國標之后，我們看到，開發商拿地的熱情實際上是在恢復的。原因無它，寶地即便是貴，但也比爛地好賣，更何況寶地它條件好啊——條件就是幾乎沒條件哈哈。

典型者是龍湖觀萃，樓面價只有1.2萬/平米，而售價到3.5萬/平米，毛利率是“非常可觀”的。同樣，5.6，華潤置地殺入龍崗，接下世茂曾經的龍崗第一高，樓面價不到1.5萬/平米，是之前中海大運地塊的一半不到。

之前的深圳灣沄璽、觀潮、海晏府等等樓盤，都展示了同樣的一點：一些好項目，開始重新具備利潤空間。這可以說是過去4年市場在開發端的最大的變化了，被摧毀的房地產商業模式在慢慢的重新構建——開發商能賺到錢，才會有動力去繼續拿地，政府的地才能賣掉，土地財政才能恢復，房地產市場的前端才能閉環，才能正常化。

以上是我認為三個有意義的觀察點，總結一下：

1、成交反彈確認，剛需開始在部分價格調整充分的房源里入場；

2、新房市場不是全面反彈，而是明顯向新國標盤集中，極度分化；

3、土地端開始出現修復，房企的開發邏輯重新跑通。

那么，接下來會怎樣？我的判斷是：至少到年中之前，市場熱度都大概率會繼續延續。

最重要的因素，當然是4月底深圳的樓市新政，又加了一把火。尤其是這一次新政，直接觸及到了福田、南山、寶中這些核心區域的限購解除，疊加公積金額度提高，會對深圳乃至全國的買家產生直接刺激。

比如說，居住證購房已經開始出現。樂有家披露，新政后辦理居住證成交的案例已超過5單。這個數字本身不大，但它說明政策確實打開了一部分外地、新市民購房需求的入口，這個潛力大。

再比如說，公積金可以付首付實質上是有“巨大殺傷力”的。我一個朋友4月底出手了一套租金收益率3%的小物業，他是“國企老干部”，公積金存量高達大幾十萬，每月公積金繳交也很可觀，他請我算了一筆賬：用公積金付首付，用公積金還房貸，給小孩買套房/或者將來收租。

這樣的操作，我測算完也認為可行，對家庭財務毫無影響。我還對一些開發商建議說，讓他們把推廣重點轉向這個距離退休還有一些年份的群體來，說不定事半功倍哈哈。

這些新的增量入場，會為接下來的市場提供彈藥，支撐市場走得更遠一些。

注意，以上這些是我關乎市場中短期的觀察。市場中短期的走勢，對于剛需買房、房東賣房，有參考價值。尤其是前者，因為你有時間緊迫度，算好自己的月供能力，算好貸款利率和收益率的賬，就可以了，該買就買。

而關于長期的判斷，我的思路沒有變化：依然維持一個“長L型”震蕩的判斷，房地產波瀾壯闊的大周期已經結束了，未來的房地產，除了局部的一些好地段、好產品外，整體上不會再創造很好的成長性。

所以，我會繼續選擇觀望，直到有更多的明朗線索出現。歡迎大家多關注我的視頻號“朱羅紀PLUS”，我下面會用一些視頻詳細闡述我對房地產和投資的思考和操作。

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