一樓一策一標尺！青島市市南區樓宇經濟“破立”之間見真章

齊魯晚報·齊魯壹點記者 張曉鵬 通訊員 王一婷 趙宏坤

在地有面包香，樓上有擊球聲，地下有爵士樂飄出。這是青島市市南區漳浦路12號——曾經的供熱站，如今“心動里”潮流運動社交公園的日常。

據園區運營方負責人介紹，自2月試營業以來，園區單日最高客流量近千人，羽毛球場地一票難求。Mowe烘焙店的脂渣面包、地下“7+98微醺樂園”的爵士樂，成為年輕人打卡熱點。目前招商率超90%，30余家商戶入駐，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業態。

“心動里”的蝶變，不僅是老舊閑置載體的逆襲，更是市南區樓宇經濟從“物理改造”走向“內容運營”的生動注腳。2025年，三年行動收官，累計改造樓宇45座，去化閑置面積約60萬平方米，斬獲“中國樓宇經濟高質量發展示范城區”。2026年，市南區錨定“三二一”工作思路——三項重點行動、兩大核心機制、一個評價體系，推動樓宇經濟邁向內涵式高質量發展新階段。

“心動”樣本：閑置載體盤活舊地變新場

改造前的漳浦路12號，是青島能源集團“煤改氣”工程后的閑置熱電站場站。占地有限、權屬復雜，鍋爐轟鳴與煤灰飛揚曾是它的標簽，長期沉睡在青島的“黃金地段”。

市南區沒有選擇推倒重建，而是在堅守原有工業場站主體結構不動的前提下，完成功能重塑與空間迭代。據項目設計方透露，總建筑面積約6000平方米的空間里，保留了工業歷史印記，融入了17片羽毛球場地、6片室內匹克球場地和7樓的落日網球場，全部采用奧運會認證的專業地膠與無眩光照明系統。

“我們不做純運動場，而是做社交發生器。”園區運營方負責人說。從烘焙店到微醺酒吧，從專業運動到潮流文創，項目實現了“運動+社交+文化”的復合定位。園區還規劃了青島能源企業歷史展示區、綠色餐飲區、藝術涂鴉地面等打卡點，通過商戶聯動舉辦體育主題市集，實現“運動后聚餐、休閑時社交、打卡中消費”的全新體驗。

這一模式被納入市南區全域無界創新產業園整體規劃。區招商投資發展中心主任仲宏偉在開放日活動中透露，除了心動里，德寶花園擬打造為高端康養中心，原薇薇新娘閑置載體擬打造為高端中醫館，南京路1號航貿金大廈、香港西路52號科創產業大廈等重點在建產業載體的招商工作也在同步推進。

數據顯示，今年一季度，市南區累計完成海天中心、海信大廈等多處載體招商，落地亞馬遜、愛奇跡、創度軟件等優質企業，去化閑置面積超8000平方米。

一樓一策：多元路徑打通“更新經絡”

興源大廈投資3000余萬元系統煥新，從外立面到內部全面升級，分層引入高端餐飲、設計民宿、共享辦公等業態，頂樓“FIFTY-TWO”空中酒吧成為云端社交新地標。運營負責人李明遠直言：“改造不是目的，讓空間匹配未來產業，才是真諦。”

同樣入選2025年度市南區特色樓宇名單的海信大廈，走出了一條“產業集聚+空間煥新”的路子。“自2002年交付至今，我們公司為充分釋放并尊重這塊稀缺土地的價值，進行了整體升級。”海信大廈運營經理王萌介紹，大廈已配備高端商務大堂、可容納260人的海景多功能廳及1700平方米的現代化員工餐廳，入駐率迅速提升。依托大廈航運物流、數字科技類產業集聚度高的優勢，成功引入愛奇跡、創度軟件、運達石油等10余家鏈上企業，從“單一辦公”升級為“垂直產業社區”。

改造資金從哪來？市南區堅持政府引導、市場運作、多方參與，多措并舉推動樓宇提質增效。一方面，搭建共治平臺，引導樓宇成立業主委員會，統一改造意愿，破解協調難題；另一方面，強化市場導向，引入海信智慧建筑等專業主體，推廣合同能源管理等模式，在減輕業主負擔的同時實現節能增效、設施更新與環境提升，促進業主、運營方與入駐企業多方共贏。

據一季度通報，華銀大廈、聯通大廈等10座樓宇更新改造已啟動，開工率40%，二季度將達100%，全年完成更新盤活面積不低于30萬平方米。

評價體系：“標尺”量出樓宇含金量

一套科學的評價體系，讓市南樓宇從“憑感覺”走向“靠數據”。

2025年一季度，市南區在全市首次發布《樓宇綜合指標評價體系》，涵蓋基礎條件、產業貢獻、運營服務3大維度、18個門類、53個小項，共計1000分。這把精密“標尺”首次度量后，銀座中心等樓宇在產業貢獻和坪效指標引導下，打破固定租金模式，推出靈活多元方案，據樓宇運營方反饋，入駐率實現逆勢提升10%。

“以前我們考核樓宇，主要看租金和入駐率。現在有了這套體系，產業貢獻、創新活力、綠色低碳都成了硬指標。”區招商投資發展中心主任仲宏偉說。評價結果直接與政府扶持資源掛鉤——年度測評前列的樓宇將獲得精準激勵，政策“指揮棒”明確指向產業含金量高的優質載體。

進入2026年，評價體系持續升級。據市南區樓宇經濟工作領導小組辦公室介紹，二季度前，評價范圍將擴大至全部50座樓長制包聯樓宇。智慧管理平臺正在搭建“區級-部門-街道-樓宇”四級數據協同端口，樓宇營收、稅收貢獻、坪效、研發指數等核心指標將實現實時監測、量化分析。每半年向社會公布評價結果，倒逼樓宇運營方從“坐地收租”轉向“主動賦能”。

以評價體系為牽引，《市南區樓宇經濟發展（2026-2030年）實施意見》正在加快完善。從“三年行動”到“五年規劃”，從“物理改造”到“內容運營”，市南樓宇經濟正在邁入3.0版本。