連夜調價，還是果斷離場？深圳樓市分歧挺大的了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

“五一”假期帶來了小陽春。

開發商回收折扣，降低開盤折扣比例，外地看房團包車前往營銷中心，開發商紛紛發布假期銷量喜報，24個片區二手房業主連夜上調掛牌價，部分業主轉為惜售，外地客到深圳灣買下一個小目標，有的中介門店簽約坐滿了人，豪宅片區幾天就集中成交多套……

一切似乎又重新回到六年前那個熟悉的五一黃金周。

那么，現在的市場，到底是真正的熱了，還是只是情緒的煙霧彈呢？

小幅反彈，標桿盤率先反應

四月底，延續至“五一”假期，深圳樓市基本處于“漲聲”刷滿屏的狀態。

新房方面，毫無疑問的。

因為價格較為透明。

可以看到一些高端新盤處于領漲狀態，相較過去片區內，備案開盤價創了新高。

比如4月深圳普通住宅預售新房中銷售額排名靠前的深圳灣澐璽、中信城開信悅灣、后海招商璽、中海大運玖章、招商海晏府、華潤招商觀潮府，都突破了區域內的新房價上限。

市場比較有疑問的是，二手房市場如何。

漲聲一片下的二手房市場，是否真的出現了價格上的反彈，又或者小幅上漲，是否為個案表現，什么樣的小區在小幅回彈？

因為市場當下有一種聲音——

深圳灣、科技園、前海、寶中、華僑城等豪宅片區的二手房開始變得熱起來，壹方中心、云璽錦庭、前海天境花園、潤峯府等典型小區，業主心態都出現微弱的變化，從觀望轉為加價。

從“五一”假期實際的成交案例來看，市場流出的數量樣本不算多，但明顯不是個案的存在。

位于龍華民治的星河丹堤住宅小區，依山傍水，涵蓋別墅、洋房、高層復式組合，是龍華梅林關片區代表性的大型住宅，也是整個民治板塊社區花園優質、戶型得房率高的代表小區。

“五一”期間簽約一套146平三室兩廳中低層朝北的戶型，成交總價去到了900萬+，而去年12月成交的同戶型，南北朝向高樓層，成交總價只有791萬，還不到800萬。

在市場熱鬧反應的情況下，同戶型總價相差將近100萬元。

（數據來源：中介渠道，下同）

（數據來源：中介渠道，下同）

位于南山區前海前灣最成熟核心地段的前海天境花園，800米內步行商圈覆蓋學校、地鐵交通、公園以及醫療齊全配套，是前海成交量比較活躍的代表性網紅樓盤。

5月4日，小區一套西南朝向的中低戶型109平成交總價1130萬，成交總價比5月1日簽約的同戶面積同朝向且同為中低樓層的戶型貴20萬。

位于南山蛇口的澳城花園二期，5月6日成交一套東南向中樓層89平普通戶型，成交總價1388萬，折合單價15.6萬/平，比去年5月東南向高樓層88平戶型總價貴了88萬。

位于南山科技園板塊的風向標小區華潤城潤璽一期，4月到“五一”期間，據不完全統計成交了20套。

其中4月下旬成交套數明顯增多，五一期間，據不完全統計累計成交3套。

且5月5日簽約一套120平低樓層東南向的三室兩廳，成交總價1482萬，折合單價約12.35萬/㎡，比4月22日東北朝向的中高樓層同戶型成交總價高了52萬。

再看位于南山區華僑城板塊的深鐵懿府小區，屬于華僑城板塊北部的典型次新小區。

4月26日成交一套121平4房戶型，成交總價為1260萬，折合單價約10.41萬/平，不僅比今年3月13日簽約的南向低樓層同戶型貴140萬，也比今年1月27日同戶型成交總價貴了110萬。

而深鐵懿府一期，4月26日成交兩套114平戶型，一套成交總價1200萬，一套成交總價1170萬，都相比4月6日成交的同戶型貴上百萬。

如果看標桿性的網紅樓盤成交的反彈觀感還不夠，還有其他普通小區成交的表現。

位于南山前海的陽光棕櫚園二期，2003年的小區，5月6日簽約一套南向高層121.63平戶型，成交總價730萬，折合單價約6萬/平。

而今年1月的南向高樓層同戶型成交總價只有695.8萬，折合單價約5.72萬/平。

再如位于南山南頭片區的荔林春曉小區，5月5日成交一套東向中樓層129.28平戶型，成交總價回到1000萬+，而去年9月成交的更大面積的東向高樓層131.31平戶型，成交總價為985萬，折合單價約7.5萬/平。

市場的實際成交過程中，一般排除戶型，樓層，朝向，裝修以及格局的部分影響，二手房成交往往會嚴格參照同戶型上一套成交房源的價格。

這些小區在“五一”假期或者四月底，成交的房源比前面的歷史成交價變貴了，側面也印證了政策及假期帶來的市場熱現象。

不過，可以看到實際小幅反彈的小區并不多，并且僅有的反彈幅度不算大，也主要出現在核心區的典型小區或片區內風向標一樣的小區。

這說明并非市場出現整體的節奏牛，暫時是部分業主在實際成交過程中出現的心態回調或者分歧，也以網紅或者核心小區為主。

低價換量搶跑

實際上，能夠逆勢跟隨近期市場回暖的小區，即便是市場沒有這么多情緒或者分歧的情況下，常態化成交也表現出很強的韌性。

市場的另一面是，以價換量依舊是主流，當中也包含一些核心板塊或地段的小區。

比如位于寶安區寶安中心板塊的深航假日名居，2013年建成的小區，5月6日成交一套南向中低樓層的119.82平戶型，成交總價約755萬，折合單價約6.31萬/㎡，相較今年1月11日成交的西南向高樓層同戶型，成交總價便宜了62.6萬。

位于南山前海媽灣的頤灣府，作為片區中的代表性次新樓盤，5月7日成交一套東南向高樓層的121.2平戶型，成交總價990萬，折合單價約8.17萬/平，比去年9月北向高樓層成交的119.17平戶型，成交總價便宜了10萬。

位于南山蛇口板塊的后海公館，作為2008年建成的小區，是市場眾多剛需改善熱門選擇的小區之一，由于小區內部綠化優質，且戶型使用率高，高峰期價格一度站上18萬/㎡。

5月8日簽約一套東南向中樓層103.18平戶型，成交總價1208萬，折合單價約11.71萬/㎡，比去年12月4日成交的東南向中樓層同戶型，便宜了17萬。

位于南山前海核心的網紅小區前海時代廣場，5月5日成交一套132平戶型，成交總價1080萬，折合單價約8.18萬/平，而去年8月成交的一套同戶型，總價紀錄為1172萬。

位于南山西麗片區的佳兆業香瑞園，作為西麗片區的典型小高層低密度小區，4月27日成交一套87.32平戶型，比4月27日成交的88.26平戶型，成交總價便宜23萬，兩套房源成交時間不過相差一天的時間。

位于南山深圳灣板塊的鴻威海怡灣，5月6日簽約一套西南向中樓層的149平，總價1000萬+，而同面積同朝向但不同樓層的戶型，5月4日及4月9日成交的總價是2100萬。

再看位于龍華民治的綠景香頌，5月5日簽約一套南向中樓層89.64平戶型，總價441萬，折合單價約4.92萬/㎡，而同戶型今年3月28日不同朝向低樓層成交總價453萬。

其中3月28日成交這一套戶型，去年4月首次掛牌報價560萬，中途分別經歷545萬、500萬降價，一路調到3月19日的488萬。

又比如位于南山后海板塊的成交活躍的小區蔚藍海岸二期，5月5日簽約一套東南向低樓層126.9平戶型，總價1050萬，折合單價約8.27萬/㎡，而今年3月15日成交的同面積同朝向不同樓層戶型，總價為1135萬，折合單價約8.94萬/㎡。

3月15日成交的該套房源，同樣在掛牌過程中經歷了降價，今年1月初次報價為1260萬，3月12日降至1200萬，最終以1135萬成交。

所以，可以看到，相較于反彈的核心樓盤，其他樓盤仍在下調。

反彈本質只是核心片區、網紅標桿小區業主心態回暖加價，并非全市整體節奏。

市場主流仍會低價跑量，不僅普通剛需小區，就連前海、蛇口、深圳灣、寶中等核心板塊也繼續存在這樣的情況。

不過，也恰恰說明市場重新站在十字路口，成交量及市場情緒一定程度得到修復。

4月深圳新房及二手房已經是除春節影響月份，二手住宅第三度站上5000套的位置，達到5644套，為去年5月以來成交的高位。

而根據樂有家數據，深圳二手住宅議價空間有所收縮，“五一”假期總價800萬—1000萬元的房源平均議價空間大幅收窄至7.95%，整體的成交議價空間從去年12月的11.17%降至“五一”假期的9.42%。

說明市場磨底階段有所修復，接下來市場分歧情緒如何，就看實際的成交量的延續性如何。

但可以確定的一點是，在成交趨勢相對平穩的階段，市場整體價格下探放緩了腳步。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場