2026年上半年，東京辦公樓租金為啥漲得這么猛？

邁入2026年，東京辦公樓租金漲勢強勁，一舉沖破行情關口，創下31年歷史新高。不少人難免心生疑問：東京辦公樓租金為何突然大幅上漲？

根據《日本經濟新聞》的統計數據，2026年上半年，東京建成1年以上的現有辦公樓租金指數同比上漲10.8%，創下31年來的最高水平；而建成未滿1年的新建辦公樓租金指數為239.98，租金漲幅更為驚人，同比飆升18.2%，刷新33年半以來的紀錄。

本次調查通過向4家大型辦公樓中介公司收集租金（招租基準）數據，并以1985年2月為100進行指數化。數據顯示：2026年上半年東京現有建筑（建成1年以上）的指數為183.64，上漲17.83點。現有辦公樓占據租賃市場的大部分份額，其價格波動往往最能直觀反映寫字樓市場的真實供需走向。

值得一提的是，這是繼2025年下半年調查之后，東京辦公樓租金指數再度實現年內10%以上的強勢增幅。當前數值已超越雷曼危機前高點，創下1995年上半年以來新高。那時泡沫經濟時代的高租金周期已然落幕，市場正處于下行通道，如今行情反轉，熱度可見一斑。

整體來看，當前東京無論是存量舊樓還是全新寫字樓，租金全線大幅走高，漲幅穩居近幾十年高位區間。

東京辦公樓租金大幅上漲，主要原因在于需求旺盛、供給緊缺的供需失衡格局。

疫情過后，線下辦公全面回歸常態，企業辦公需求迭代升級，不再局限于基礎辦公場地，更青睞地段優越、交通通達、配套完善的高端優質寫字樓。

優質辦公場地如今已成為企業吸納高端人才、提高團隊競爭力的重要籌碼。即便房源緊張、排隊等候，不少企業仍堅持鎖定核心商圈甲級寫字樓，不愿降級選址。

與此同時，新建寫字樓的供應速度難以滿足市場激增的需求。受建材、人工等成本持續攀升影響，寫字樓新建項目施工進度放緩，新增辦公空間供給大幅受限。

大型辦公樓中介公司三鬼商事稱，4月份東京都中心5區的辦公樓空置率為2.2%，遠低于被視為供需平衡基準的5%。由于6月份之前沒有新的大型建筑項目計劃，預計空置率將繼續下降。

世邦魏理仕（CBRE）預測數據顯示，2026年東京即將交付投用的新建寫字樓，超八成已提前完成預租；預計2027-2028年的新建寫字樓供應量將比歷史平均水平減少30-40%，屆時供需失衡的局面只會持續擴大。

除此之外，業主與出租方的定價話語權也持續增強。依托旺盛的租賃需求，出租方在新簽、續租環節直接上調租金，同時逐步落地全新簽約模式：將租金與物價指數掛鉤，隨物價行情動態調整，以此鎖定穩定收益。這種市場化定價模式早已在國際商業地產領域成熟應用，如今東京頭部寫字樓運營企業已全面跟進推行。

其中，東京核心商圈的租金表現尤為突出，八重洲周邊大型辦公樓的平均租金在一年內上漲約三成，已超過丸之內周邊水平。

目前，東京最繁華的丸之內、大手町區域，現有寫字樓每坪（約3.3平方米）租金已達5萬6500日元左右，新建寫字樓租金更是高達每坪8萬日元。相鄰的八重洲、京橋、日本橋區域，新建寫字樓租金同比上漲50%，部分高端寫字樓的招租價格甚至試探性觸及10萬日元/坪。

即便租金處于高位，依舊擋不住企業入駐熱情，本田、中外制藥等知名企業已紛紛敲定入駐意向，看好核心商圈長期價值。

相較于東京，大阪的辦公樓市場則呈現出不同特征：新建寫字樓租金略有回落，同比下降5.5%，但整體租賃市場仍處于緊張狀態。核心原因在于新建房源稀缺，即便整體指數小幅下滑，熱門商圈樓宇依舊一房難求。御堂筋淀屋橋周邊，2025年落成的兩棟寫字樓已近乎滿租；難波站旁的綜合辦公大樓更是全員租罄，無任何空置樓層可對外出租。

不過，大阪現有寫字樓的租金漲幅表現十分亮眼，同比上漲13.6%，甚至超過了東京的漲幅。隨著大量企業遷入熱門商圈的新建寫字樓，存量寫字樓騰出的空置房源，迅速被其他有需求的企業承接，實現了高效利用。

此外，市場普遍預期大阪未來新建寫字樓供應量將持續減少，出租方因此逐步提高租金，進一步掌握了租賃市場的主動權。

總體來看，當前東京、大阪兩大核心都市的辦公樓市場，已全面進入出租方主導格局。東京憑借強勁企業需求與緊缺房源支撐，租金持續沖高；大阪依托新建房源稀缺、存量需求充沛，整體租金穩步上行。

業內預判，短期內兩大城市寫字樓供需緊張態勢難以緩解，企業租賃辦公場地將直面租金成本上漲 + 優質房源短缺雙重壓力。而從這一輪行情走勢也足以窺見，日本核心城市商業地產市場，正處在高度活躍的上行周期之中。

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