“日光盤”重現、認購破千套：樓市的信心，漲回來了？

　　“五一”假期收官，全國多地樓市交出了一份令人振奮的成績單。

　　深圳市場迎來爆發期，據深圳市住建局數據，4月30日至5月5日，全市新建商品住宅認購573套，同比增長超43%，二手住宅網簽成交337套，同比增長超54%。

　　更具信號意義的是5月3日，光明區龍湖觀萃苑首開推出92套房源，當日全部售罄，銷售額超3.5億元，成為2026年深圳首個“日光盤”。

　　廣州同樣表現亮眼。“穗八條”新政落地恰逢假期，“五一”期間新房日均認購量同比增長超50%，二手房日均成交量同比大幅增長63.4%，部分熱門樓盤出現排隊看房現象。

　　北京方面，“五一”假期剛結束，各大房企便開啟了“喜報刷屏”模式，一些樓盤在開盤前夜上演了多年未見的“百人連夜排隊”現象。雖然北京在政策層面并無新動作，但在“金三銀四”熱度慣性下，“剛需熱、改善穩”的態勢得到延續。

　　天津更是跑出了“有統計以來的最高值”。據普睿數智天津監測，“五一”期間天津新房認購量達2045套，環比上漲110%。多盤首開告捷，部分新盤開盤去化率達到82%。

　　中原地產研究院統計數據顯示，“五一”假期期間一線城市二手房成交量同比上漲40%，二線城市同比上漲接近20%。據上海易居研究院監測，全國22個重點城市“五一”期間新房成交面積同比增長約10.8%，其中一線城市增幅達24.9%，遠超二三線城市。

　　在這些亮眼的數據背后，是新一輪的“穩樓市”政策在發揮作用。4月的最后兩天，樓市迎來今年力度最猛、節奏最快的一輪政策風暴。4月28日，中央政治局會議時隔一年罕見定調“努力穩定房地產市場”，僅隔1天，深圳、廣州、天津、武漢四座千萬人口城市同日發布新政，蘇州也在5月2日發布了“十一條”綜合優化政策。

　　一線城市核心區限購堅冰被打破、公積金額度“天花板”式跳漲、信貸門檻降至歷史新低。特別是廣深兩大風向標城市以“拼了”的姿態密集出手，全面打響了2026年樓市第二輪救市的號角。

　　回顧過去幾輪救市，大多是“小步微調、邊調邊看”，集中在二三四線城市，一線城市始終謹慎。而這一次徹底跳出了“微調試探”的舊套路，在供需兩端同步加碼、剛需改善全面覆蓋、核心外圍精準發力，每一項都直擊要害，堪稱“誠意拉滿”。

　　而如今“五一”爆發的數據，正是這場閃電戰的第一份成績單。

　　復盤來看本輪救市政策，廣深最具代表性。

　　廣深新政，從“購房資格”到“購房成本”進行了全方位松綁，特別是深圳此次對福田區、南山區和寶安區新安街道三大核心區進行了“定向松綁”，戶籍家庭可購3套，社保滿1年的非深戶可購2套。持有效居住證的非深戶家庭，無需社保、無需個稅，可在核心區直接購買1套住房。這意味著，大量在深圳生活多年卻被“社保連續性”卡住的新市民，第一次拿到了買入核心區的“門票”。

　　戶籍制度是一線城市限購“最后的倔強”，當下的一線城市也正在打破戶籍捆綁的隱性福利，除了深圳這次突破積分制度直接給指標，廣州也率先打破了一項全國性禁忌——住房銷售階段承諾學位的禁區。

　　通過允許“預售階段確定學位”“網簽后即可入學”，實現政府背書、提前鎖定。對無數家長而言，過去花幾百萬買房還要賭學位的“盲盒”游戲，如今被制度性終結了——網簽那一刻，孩子上哪所學校就不再是懸念。

　　廣深作為全國樓市風向標，向來牽一發而動全身，為何此次同步放大招？這背后，是一層又一層的壓力傳導，更是一輪又一輪“刺激—回落—再刺激—再鈍化”的消耗戰后，政策窗口正在收窄。

　　最直接的壓力來自市場信心。自2022年調整以來，全國樓市已歷經4年深度下行，至今未能走出“越跌越觀望、越觀望越跌”的惡性循環。數據顯示，全國70城新房價格較峰值回撤10.1%，二手房回撤17.4%，部分三四線城市跌幅超20%，房價回到2019-2020年水平。

　　進入2026年，市場雖有觸底跡象但回暖乏力，一季度全國商品房銷售面積小幅回升，但新房開工面積、房企到位資金仍在下降。廣深雖為一線，同樣承壓，核心區二手房帶看量下降、成交周期拉長、議價空間擴大，改善需求持續觀望，市場信心跌至谷底。

　　回顧近幾年的政策脈絡：2024年“5·17”新政曾讓市場亢奮了兩個月，隨后迅速回落；2025年全年，各類松綁政策的效果幾乎鈍化，市場對利好逐漸“免疫”。直到2026年一季度，核心城市才開始出現真正的筑底跡象。正因如此，眼前這個回暖窗口不容錯失——再不發力，市場信心可能再次滑向冰點。

　　市場信心低迷的背后，是宏觀經濟對樓市的深度捆綁。房地產直接關聯上下游50多個行業，貢獻全國約15%的GDP和20%左右的財政收入，樓市不穩，經濟難穩。2026年作為“十五五”開局之年，經濟復蘇壓力較大，消費疲軟、出口承壓，投資成為穩增長的關鍵，而房地產投資更是重中之重。一季度全國房地產開發投資同比仍在下滑，房企資金鏈緊張，土地市場遇冷，若樓市持續低迷，將直接拖累經濟復蘇，甚至引發就業、財政等連鎖問題。中央政治局會議“努力穩定房地產市場”的定調，正是基于“穩樓市就是穩經濟”的核心邏輯。

　　更根本的隱患在于，樓市持續低迷已累積多重風險，形成了一個“負向循環”：房企債務違約頻發，爛尾問題突出，購房者信心嚴重受挫；土地出讓金大幅下滑，地方財政承壓；房產占中國家庭資產約70%，房價持續下跌導致居民資產縮水、財富效應減弱，進一步抑制消費，形成“房價跌→資產縮→消費弱→經濟差”的螺旋。這一循環一旦固化，打破它將付出極高的代價。

　　多重壓力疊加，樓市已到“不得不救”的關口。廣深此輪出手，正是中央定調、地方響應、風險倒逼的必然結果。

　　盡管各地樓市迎來“五一行情”爆發期，但結合當前樓市基本面和政策邏輯，筆者認為，救市效果將呈現“短期提振、長期分化”的格局，不會出現全面普漲，核心區結構性機會凸顯。

　　短期來看，政策落地后最直接的效果是市場信心快速修復，觀望情緒緩解，成交明顯回暖。

　　廣深作為風向標城市，新政會直接激活本地剛需和改善需求，深圳核心區松綁，改善需求將集中釋放；廣州補貼加稅費減免，置換鏈條全面打通，“賣一買一”需求將大幅增加。同時，廣深新政將產生示范效應，帶動其他一線城市和強二線城市跟進松綁，全國樓市信心將整體修復。

　　判斷這輪救市是否奏效，有幾個關鍵指標值得盯緊：一是“五一”假期及二季度核心區二手房帶看量是否持續回升。二是開發商是否開始收回折扣、調整推盤節奏。三是最核心的——京滬是否在1-2周內跟進。如果京滬不動，市場信心可能仍會反復。

　　目前來看，“五一”假期的數據超預期，后續仍需繼續關注月度和季度數據，看政策影響的持續性。

　　長期來看，樓市“普漲時代”早已結束，分化將成為市場主旋律。廣深核心區，土地稀缺、配套成熟、人口持續流入、改善需求旺盛，疊加政策定向松綁，房價將穩中向好，流動性持續改善，成為資金避險的核心資產。外圍區庫存高企、人口導入不足、需求支撐薄弱，盡管政策松綁，但難以改變“供大于求”的基本面，去化周期依然漫長。三四線城市，人口持續流出、產業支撐不足，盡管可能跟進松綁，但需求有限，房價大概率繼續橫盤或小幅下跌。

　　這一波救市的陸續落地，標志著樓市調控徹底告別“微調試探”，進入“精準穩盤”的全新階段。對于購房者而言，樓市已無“閉著眼買都賺”的神話，取而代之的是“選對區域、選對房源才保值”的新邏輯。

　　在人口總量見頂、城鎮化進入都市圈時代的大背景下，全國市場將呈現“二八分化”：20%人口持續流入的核心城市、核心區域，資產價格將逐步筑底企穩；80%的低能級城市和遠郊區域，仍面臨漫長的去庫存壓力。買房不再是簡單的財富增值工具，而更應回歸居住本質。廣深的政策創新，無論是居住證購房、網簽即入學，還是對初婚初育家庭的傾斜，本質上都是在強化這一邏輯。

　　所以，樓市的信心真的漲回來了嗎？

　　答案或許應該分兩層來讀。短期看，數據給出了肯定的回答——“日光盤”重現、認購破千套、連夜排隊，市場的真金白銀不會說謊，廣深“五一”前夜亮出的底牌，確實打出了水花。但長期看，這份信心不再是普惠的，而是分層的。核心城市的優質資產正在被重新定價，而大量非核心區域仍將在漫長的去庫存中尋找底部。

　　政策的誠意已經擺上臺面，市場的真金白銀也在用腳投票。一個通過精準調控努力實現“穩定”而非“刺激”的市場，一個價值高度分化、回歸居住本源的市場，才是普通民眾承受得起，也期盼的市場。

　　信心漲沒漲，不是看有沒有普漲，而是看該漲的地方，是不是正在漲回來。

　　No.6884 原創首發文章｜作者梁云風

　　參考資料：界面新聞，《深圳樓市再松綁：中心區限購門檻降低，公積金貸款加碼》；壹地產，《救市，還得看特區》；劉曉博說財經，《樓市“最大禁忌”，被打破了！》；澤平宏觀，《深圳樓市新政：房價會漲嗎？》；克而瑞深度咨詢/普睿深圳區域，《1084套認購量！深圳樓市迎來“五一行情”爆發期（5月W1）》；鳳凰網房產北京，《從「連夜排隊」到「喜報刷屏」，北京“五一”樓市真相揭秘》；普睿數智天津，《這可能是天津樓市，最火的五一！》；證券時報，《“五一”假期廣深樓市熱度延續》；中國經濟網，《“五一”假期熱點地區樓市現積極信號》。